Taxa de terra adicional: Não é culpa da empresa, mas é preciso arcar com o peso?

As empresas acreditam que o preço do terreno do projeto ainda não foi determinado, mas ainda é preciso pagar taxas adicionais de uso do solo a uma taxa de 5,4%, o que não é razoável.

O projeto de Decreto que altera e complementa uma série de artigos do Decreto nº 103 de 30 de julho de 2024 do Governo que regulamenta as taxas de uso da terra, aluguéis de terra e o Decreto nº 104 sobre o Fundo de Desenvolvimento de Terras, que está sendo consultado pelo Ministério das Finanças , está atraindo atenção especial das empresas.

O motivo é que o projeto ainda mantém os regulamentos sobre casos em que houve uma decisão sobre alocação de terras, arrendamento de terras, permissão para alterar a finalidade do uso da terra, mudança de arrendamento anual de terras para arrendamento único de terras, ajuste do planejamento detalhado... mas o preço da terra não foi decidido, então o pagamento adicional deve ser feito pelo período de tempo ainda não calculado para taxa de uso da terra, aluguel da terra à taxa de 5,4%/ano calculado sobre o valor a pagar.

Irracional tanto na razão quanto na emoção

Sabendo que a taxa adicional de terra a ser paga quando a taxa de uso da terra não foi calculada não é razoável, a empresa ainda tem que pagá-la, porque somente então a terra será colocada no projeto para exploração e estará qualificada para venda.

Essa é a opinião do Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da GP.Invest e presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros de Construção, com o repórter do VietNamNet.

Ele disse que, além da taxa de uso do solo de quase 500 bilhões de VND, a própria empresa pagou cerca de 27 bilhões de VND em taxas de solo adicionais para um projeto em Phu Tho .

No entanto, o presidente da GP.Invest disse que esse valor não é muito alto, porque há outras empresas que precisam pagar valores adicionais muito maiores, porque receberam a decisão de alocação de terras em 2014 e já se passaram mais de 10 anos.

“Isso é irracional. O atraso no pagamento das taxas de uso da terra não é culpa da empresa, mas sim da empresa que tem que arcar com o ônus. Fizemos muitas recomendações, mas o Ministério da Fazenda ainda não concordou. Nas localidades onde realizamos projetos, eles também reconhecem que essa cobrança é irracional, mas não podem fazer recomendações porque são órgãos de segurança pública”, disse o Sr. Hiep.

Empresas propõem remover a regulamentação sobre taxas adicionais de uso do solo por considerá-la irracional. Foto: Hoang Ha

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), declarou: Se o terreno do projeto ainda não foi avaliado, forçar as empresas a pagar taxas adicionais de uso do solo não é razoável, tanto emocional quanto logicamente.

“Algumas localidades exigem que as empresas cumpram a obrigação de pagar taxas de uso do solo antes de obterem uma licença de construção. A avaliação do solo é responsabilidade do estado. Multar empresas por erros que não lhes são imputáveis, mesmo que não tenham violado nada, é um ato de ‘coagir’ as empresas”, disse o Sr. Toan com franqueza.

Enquanto isso, o atraso no cálculo das taxas de uso da terra causa grandes prejuízos às empresas. Ou seja, o andamento da implementação do projeto é prolongado, o que leva ao aumento dos custos devido ao aumento anual dos preços da terra.

Ele analisou que 5,4% ao ano calculados sobre a taxa de terra a pagar pelo período sem calcular a taxa de uso da terra é uma multa bastante alta. Por exemplo, se um projeto tiver uma taxa de uso da terra de 1 trilhão de VND, se o Estado atrasar o cálculo da taxa de uso da terra por apenas 1 ano, a empresa terá que pagar mais 54 bilhões de VND.

Se uma empresa estiver atrasada no pagamento de impostos, o setor tributário estipula uma multa com uma taxa de juros bastante alta de 0,03%/dia, se após 90 dias da data do aviso de pagamento da taxa de uso da terra, a empresa não tiver pago integralmente.

O Sr. Toan está preocupado que, naquele momento, as empresas caiam em uma situação de dupla tributação.

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral de Dat Xanh Norte, disse que determinar as taxas de uso da terra é responsabilidade das agências governamentais.

"Muitos projetos ficam 'paralisados' por 3 a 5 anos antes que as taxas de uso da terra sejam determinadas. Depois, as empresas são multadas em 5,4% ao ano sobre o valor não pago durante o período de espera pelo cálculo do preço da terra — esta é uma regulamentação desvantajosa para as empresas. Porque o atraso no pagamento não é por culpa da empresa, mas elas ainda são multadas", compartilhou o Sr. Quyet com o repórter do VietNamNet.

Este líder afirmou que os preços dos terrenos são determinados com base nos preços de mercado e ajustados anualmente. Os preços de mercado aumentam a cada ano, portanto, quanto mais o governo adiar a determinação das taxas de uso da terra, maiores serão os custos para as empresas.

“O preço do terreno, juntamente com a multa e outros custos, serão incluídos no preço de venda, e o comprador será o último a arcar com esses custos”, observou o Sr. Quyet.

Proposta para remover regulamentações adicionais sobre preços de terras

Diante da realidade acima, o Diretor Geral da EZ Property, Pham Duc Toan, propôs que a regulamentação sobre taxas adicionais de uso da terra fosse removida.

Em caso de atraso na determinação das taxas de uso do solo, é necessário definir claramente as responsabilidades das unidades relevantes. As taxas só devem ser cobradas quando o Estado tiver divulgado preços específicos do solo.

Algumas localidades têm medo dos riscos e não ousam avaliar, levando a uma situação em que, por muitos anos, nenhum projeto foi considerado responsável por obrigações financeiras em relação à terra. O problema está no mecanismo; se resolvido, os agentes de fiscalização estarão confiantes na implementação, em vez de transferir a responsabilidade para as empresas", disse o Sr. Toan.

O Sr. Nguyen Quoc Hiep propôs que o Ministério das Finanças reconsiderasse a política porque ela é muito irracional.

Segundo ele, esta disposição sobre a cobrança de taxas adicionais de uso do solo deve ser removida. Em caso de atraso na decisão sobre a cobrança da taxa de uso do solo, a agência de avaliação de terras deve assumir a responsabilidade. Ao mesmo tempo, as condições transitórias devem ser alteradas, e qualquer unidade que tenha cumprido a obrigação de pagamento deve ser autorizada a deduzi-la novamente.

Além disso, se as agências estaduais se atrasarem no cálculo do imposto territorial, as empresas devem ficar isentas de multas - propôs o líder do Dat Xanh North.

Ele afirmou que o Estado precisa estipular claramente que, a partir do momento da decisão de alocação ou arrendamento de terras, dentro de um prazo máximo de 3 a 9 meses, ou no máximo 1 ano, as obrigações financeiras relativas às terras devem ser determinadas. Caso o prazo seja excedido, as empresas devem ser isentas de multas por atraso no pagamento. Isso criará pressão, forçando as autoridades a determinarem urgentemente os preços das terras, evitando a situação de projetos "encharcados" por muitos anos.

"Desbloquear o preço da terra ajuda a garantir oferta abundante, evitando assim que os preços dos imóveis subam", sugeriu o Sr. Quyet.

Proposta de alteração da lei para sincronizar a isenção de taxas de uso do solo para projetos de habitação socialA HoREA propõe alterar os regulamentos para sincronizar a questão da isenção de taxas de uso do solo para projetos de habitação social, habitação pública, habitação de reassentamento e reconstrução de prédios de apartamentos...

Fonte: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html