O preço específico da terra está sendo "bloqueado"?

No momento, o mercado de consultoria para preços específicos de terrenos em Binh Thuan está com grande escassez de oferta, embora todos saibam que na província há uma lista de 45 projetos aguardando cálculo de preços específicos de terrenos, o que significa que a demanda é abundante.

Empresa de consultoria em avaliação de terras desiste

Estamos no final de maio de 2024. Se o prazo estabelecido para o final do primeiro trimestre de 2024 fosse o de calcular os preços específicos dos terrenos dos três principais projetos, com uma clara determinação na reunião para implementar o plano de desenvolvimento socioeconômico de 2024 do Comitê Popular Provincial, realizada no início de janeiro de 2024, isso não teria sido possível. Naquela época, estabelecer tal cronograma para a NovaWorld Phan Thiet e os dois parques industriais Tan Duc e Son My 1 era razoável, pois o cálculo dos preços específicos dos terrenos dos três projetos que haviam sido construídos com a jornada para remover obstáculos, especialmente com a NovaWorld Phan Thiet, teve o apoio do Governo Central. E no curto prazo, nos concentraremos na revisão dos resultados da avaliação da unidade de consultoria em alguns itens que não garantiram as informações coletadas e os métodos de cálculo. Em seguida, o setor funcional solicitou à unidade de consultoria que complementasse, concluísse e enviasse os resultados da consultoria de avaliação do projeto ao conselho provincial de avaliação para executar as próximas etapas.

Muitos projetos aguardam preços específicos de terrenos. Foto: Dinh Hoa

No entanto, em 5 de fevereiro de 2024, foram publicados o Decreto 12/2024, que altera e complementa diversos artigos do Decreto 44/2014 do Governo , que regulamenta os preços da terra, e o Decreto 10/2023 do Governo, que altera e complementa diversos artigos dos decretos que orientam a implementação da Lei de Terras. Nos quais existem disposições que regulam o cálculo dos indicadores de produção e de entrada dos métodos, que, segundo a percepção das empresas de consultoria, não são tão claras quanto o Decreto 44 e a Circular 36. Além disso, existem também disposições muito claras sobre a responsabilidade da unidade de consultoria na determinação dos preços da terra. Assim, após isso, as empresas solicitaram a retirada da avaliação e não solicitaram o reembolso dos custos incorridos.

Segundo os interessados em trabalhos específicos de avaliação de terrenos, essa responsabilidade vinculativa fez com que as empresas de consultoria, já confusas e sem saber como calcular os preços dos terrenos de acordo com o Decreto 12/2024, especialmente de acordo com o método do excedente, decidissem cancelar o contrato de consultoria e solicitar a liquidação do contrato a zero. Naturalmente, essa situação se torna ainda mais evidente quando há um evento adicional em que o avaliador de terrenos específico também é preso em um caso na província. Portanto, até o momento, o mercado de consultoria de avaliação de terrenos específicos em Binh Thuan está seriamente carente de oferta, embora todos saibam que na província há uma lista de 45 projetos aguardando avaliação de terrenos específicos, o que significa que a demanda é abundante.

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província de Binh Thuan acredita que, no período atual, o número de unidades de consultoria que participam da avaliação de terras é muito escasso. Devido a muitos obstáculos, o departamento também propõe alterar o Decreto 12/2024. O delegado da Assembleia Nacional, Dang Hong Sy, da província de Binh Thuan, também reconheceu a situação acima. O delegado afirmou que o maior problema é a forma atual de cálculo dos preços das terras. Embora o decreto tenha sido alterado e complementado, a maioria das localidades não consegue calcular os preços das terras para alocar aos projetos e executar as próximas etapas. Esse atraso leva ao desperdício de recursos fundiários e à perda de receita orçamentária.

Encontre maneiras fáceis de calcular preços de terrenos

De acordo com os líderes do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, a falta de unidades consultivas que participem de avaliações específicas de terras para calcular taxas de uso da terra e aluguéis de terras é um dos motivos da lentidão na determinação dos preços de terras. Na realidade, a capacidade dos avaliadores de terras ainda é fraca, não atendendo aos requisitos para organizar os preços de terras; não propondo soluções resolutas, nem complementando os procedimentos relacionados para realizar o trabalho de determinação dos preços de terras; a coordenação com os membros do Conselho e departamentos, filiais e setores não é muito boa, e a resolução de problemas no trabalho de determinação dos preços de terras não é rápida.

O fato de as unidades de consultoria que participam da avaliação de terrenos específicos estarem atualmente com receio de responsabilidade levou ao cancelamento de contratos de consultoria. Isso ocorre porque o método atual de determinação do preço do terreno não é claro, especialmente o método do excedente, que apresenta muitos riscos potenciais, os dados de entrada não são completos e oportunos e os dados para o cálculo da receita e dos custos de desenvolvimento são todos presumidos. Portanto, ocorre que cada unidade de consultoria utiliza métodos diferentes, resultando em preços de terrenos muito diferentes, o que não é confiável o suficiente. Enquanto isso, na província, ainda existem projetos que não possuem informações e condições suficientes para determinar o preço do terreno específico, como a ausência de um plano de zoneamento ou de um plano detalhado, o que também contribui para retardar o andamento da avaliação de terrenos.

De acordo com o Sr. Tran Nguyen Loc, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, o departamento continuará notificando e convidando consultores de avaliação de terras, contatando unidades do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, do Ministério das Finanças e das províncias e cidades vizinhas para encontrar consultores. Caso ainda não encontre um consultor, o departamento implementará com urgência o conteúdo de aconselhar o Comitê Popular Provincial a estabelecer um grupo de trabalho interdisciplinar para determinar os preços dos terrenos. Ao mesmo tempo, o departamento também aconselha o Comitê Popular Provincial a regular uma série de fatores que compõem a receita e os custos de desenvolvimento de terrenos e áreas de terra pelo método do excedente ao determinar os preços específicos dos terrenos na província de Binh Thuan, de acordo com as disposições da Cláusula 8, Artigo 1 do Decreto nº 12/2024/ND-CP de 5 de fevereiro de 2024 do Governo.

O Sr. Loc acrescentou que, atualmente, a Lei de Terras de 2024 e o projeto de Decreto sobre preços de terras, em consulta com o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente para promulgação pelo Governo, apresentam muitas novas alterações. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente continua a sintetizar os relatórios ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente para completá-los e incluí-los no projeto de decreto. Estudar proativamente e acompanhar de perto as novas regulamentações para assessorar na determinação dos preços de terras.

O delegado da Assembleia Nacional de Binh Thuan, Dang Hong Sy, disse: “Se a Lei de Terras de 2024 e seus documentos orientadores forem emitidos prontamente e atenderem às condições, eles devem ser aplicados antecipadamente a partir de 1º de julho de 2024 ou 1º de agosto de 2024. É necessário prestar atenção à orientação do cálculo do preço da terra de fácil implementação, para que quadros, funcionários públicos e empregados públicos em agências e unidades que aconselham sobre este trabalho tenham facilidade em seu trabalho.”

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