O maior problema na determinação de preços específicos de terrenos nos últimos anos tem sido a política. O Governo está alterando e complementando o Decreto nº 44/2014; o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está alterando e complementando a Circular nº 36/2014. Por diversos motivos, Binh Thuan está "aguardando" há três anos e, segundo uma revisão realizada na província até 2023, há até 47 projetos aguardando a definição de preços específicos de terrenos. Na realidade, como comentou o Presidente do Comitê Popular Provincial: as empresas não podem esperar mais...
Lição 1 : "Removendo" os preços dos terrenos com cautela
2/47 projetos
No final de dezembro de 2023, o Comitê Popular Provincial decidiu aprovar preços específicos de terrenos para determinar as obrigações financeiras de mais um projeto turístico na cidade de Phan Thiet. Notavelmente, este é o segundo projeto, de um total de 47 na província, que aguardam a definição de preços específicos de terrenos, mas não conseguem dar continuidade aos próximos passos. Considerando a área destinada ao uso comercial e o contrato de arrendamento estatal com pagamento único de aluguel pelo período total (calculado para os 35 anos restantes do projeto), esses dois projetos contribuíram para o orçamento do Estado com uma taxa total de uso da terra de aproximadamente 126 bilhões de VND.
Na recente reunião para o lançamento do plano de desenvolvimento socioeconômico para 2024, o Presidente do Comitê Popular Provincial, Doan Anh Dung, enfatizou que, por meio dos dois projetos mencionados, os órgãos competentes da província adquirirão experiência e métodos para continuar realizando a avaliação específica de terrenos para os demais projetos. De fato, a implementação da avaliação específica de terrenos para cada projeto está envolta em diversas regulamentações políticas, além da estagnação decorrente da influência de casos relacionados, o que torna os servidores públicos responsáveis por essa tarefa cautelosos e até mesmo as empresas com serviços de avaliação hesitantes. Essa é a principal razão, sem contar o impacto da pandemia de Covid-19, que fez com que os últimos três anos se transformassem em uma situação de "trabalhos antigos abandonados e novos acumulados", resultando em 47 projetos. E, até o final de 2023, apenas dois projetos tiveram seus preços específicos de terrenos aprovados.
Atualmente, o Comitê Popular Provincial atribui áreas específicas de especialização, como habitação, comércio, serviços turísticos, minerais, etc., aos seus respectivos presidentes e vice-presidentes. Os líderes do Comitê Popular Provincial realizaram reuniões para cada grupo de projetos especializados e emitiram comunicados finais com o objetivo de orientar a superação de dificuldades e obstáculos para cada projeto e grupo de projetos. Ao mesmo tempo, continuam a orientar a revisão dos projetos elegíveis para a determinação de preços específicos da terra, a fim de instar os consultores a concluírem urgentemente os planos de preços da terra para arrendamento único, alocação de terras com cobrança de taxas de uso da terra ou a excluí-los da lista de projetos que não precisam de determinação de preços, projetos que não são elegíveis para determinação de preços da terra e projetos que precisam de orientação do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente.
Determinados a concluir 3 grandes projetos até o final do primeiro trimestre de 2024.
Após os dois projetos turísticos mencionados acima, serão implementados três grandes projetos que, segundo a direção do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, deverão ter seus preços de terreno definidos até o final do primeiro trimestre de 2024. Esses projetos incluem o NovaWorld Phan Thiet e os parques industriais Tan Duc e Son My 1. Para esses três projetos, empresas de consultoria já realizaram a definição dos preços de terreno. Durante esse processo, diversos problemas e obstáculos surgiram em relação às políticas e práticas, incluindo a coleta limitada de informações sobre os preços de aluguel de terrenos nos parques industriais. O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente orientou o Comitê Popular Provincial a apresentar soluções ao governo central. Por exemplo, o projeto NovaWorld Phan Thiet enfrentou muitos problemas relacionados às políticas e aos métodos de precificação durante a implementação; além disso, trata-se de um projeto de grande escala, com muitos itens complexos de investimento e negócios, incluindo itens específicos ainda não disponíveis na província. Em agosto de 2023, o Grupo de Trabalho do Primeiro-Ministro e o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente emitiram instruções sobre como resolver a questão. Contudo, os resultados da avaliação da consultoria ainda apresentavam alguns itens, como campos de golfe, vilas, parques de diversões, etc., que não garantiam a precisão das informações coletadas e dos métodos de cálculo. Por isso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente solicitou à consultoria que complementasse e completasse o trabalho. Em 10 de janeiro de 2024, o Departamento enviou um comunicado oficial à consultoria solicitando o envio imediato dos resultados da consultoria de avaliação para o projeto NovaWorld Phan Thiet.
“Atualmente, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente orientou o Departamento de Gestão de Terras a solicitar à consultoria que elabore o laudo de avaliação de dois projetos turísticos, incluindo o NovaWorld Phan Thiet, e o envie ao departamento para que este organize uma reunião a fim de coletar pareceres dos Departamentos de Construção, Finanças, Tributação, Planejamento e Investimento, além dos Comitês Populares dos distritos e cidades onde os projetos estão localizados. O objetivo é concluir o laudo de avaliação e submetê-lo ao Conselho Provincial de Avaliação de Terras”, afirmou o Sr. Tran Nguyen Loc, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, durante a reunião para o planejamento do desenvolvimento socioeconômico da província para 2024.
Ao mesmo tempo, o Sr. Loc também informou que outros projetos, dentre os 47, continuam em fase de conclusão dos certificados para a realização de reuniões com o objetivo de coletar opiniões antes de submetê-los ao Conselho Provincial de Avaliação de Terras. Quanto aos dois projetos, o Parque Industrial Son My 1 e o Parque Industrial Tan Duc, no final de dezembro de 2023, o Departamento emitiu um despacho oficial aprovando o coeficiente de ajuste do preço da terra para determinar o preço específico da terra a ser calculado para a indenização quando o Estado recuperar as terras referentes aos dois projetos. O despacho foi enviado ao Comitê Popular do distrito de Ham Tan, solicitando que o comitê revisasse o documento com a consultoria responsável, a fim de esclarecer a necessidade de analisar e excluir ativos comparativos de natureza repentina do plano de preços da terra, bem como revisar as bases legais para garantir o rigor e a conformidade com as normas. A consultoria está finalizando o processo. Após o distrito de Ham Tan devolver o documento, o Departamento sintetizará o relatório para que o Conselho Provincial de Avaliação tome sua decisão.
Uma vez definido o preço específico da terra para fins de indenização, o processo de desapropriação será mais facilitado, pois, conforme proposto pelo distrito de Ham Tan, o plano de indenização ainda não prevê um preço específico para a terra, apenas um preço provisório de acordo com a Decisão nº 37/2019/QD-UBND, o que impede a obtenção do consenso das pessoas cujas terras serão recuperadas. Acelerar a desapropriação, reunindo as áreas do projeto que atualmente não são contíguas, auxilia o setor responsável a definir um preço específico para a terra, permitindo o cálculo de um valor de aluguel favorável, e também facilita a execução da construção pelos investidores, conforme o planejado.
Em outro desenvolvimento, em uma reunião realizada em 16 de janeiro de 2024, o vice-presidente do Comitê Popular Provincial, Nguyen Hong Hai, orientou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente a coordenar com os departamentos e filiais relevantes, bem como com o Comitê Popular do distrito de Ham Tan, a aprovação dos coeficientes específicos de ajuste de preços de terrenos agrícolas localizados em áreas residenciais e os preços de aluguel de terrenos no Parque Industrial de Tan Duc até fevereiro de 2024.
Lição 2: Para reter e atrair grandes projetos
BICH NGHI - FOTO DE N. LAN
Fonte
![[Foto] O primeiro-ministro Pham Minh Chinh recebe o presidente da Agência Latino-Americana de Notícias de Cuba.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F01%2F1764569497815_dsc-2890-jpg.webp&w=3840&q=75)
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