Ministerul Resurselor Naturale și Mediului explică propunerea de abandonare a metodei surplusului pentru evaluarea terenurilor

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului propune 3 metode pentru evaluarea terenurilor

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului a declarat că această agenție tocmai a trimis o depunere oficială către Ministerul Justiției prin care solicită evaluarea Decretului de modificare și completare a unui număr de articole din Decretul nr. 44/2014/ND-CP privind prețurile terenurilor și a Decretului nr. 10/2023/ND-CP privind modificarea și completarea unui număr de articole din decretele care reglementează implementarea Legii funciare.

În mod special, în conținutul proiectului de decret, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului (TNMT) a propus modificarea și completarea metodei de evaluare a terenurilor în direcția reglementării a 3 metode de evaluare a terenurilor, inclusiv: metoda comparației, metoda venitului și metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor.

Astfel, comparativ cu Decretul nr. 44/2014/ND-CP, proiectul de decret a redus 2 metode de evaluare a terenurilor. Mai exact, integrează metoda deducerii în metoda de comparație și nu utilizează metoda excedentului pentru evaluarea terenurilor.

Explicând acest lucru, Raportul Ministerului Resurselor Naturale și Mediului a precizat că metoda surplusului este o metodă de evaluare a terenurilor prin calcularea venitului total presupus din dezvoltare a proprietății minus costul total presupus de dezvoltare.

În consecință, calculul venitului total presupus din dezvoltarea imobiliară trebuie să se bazeze pe: prețul de transfer, prețul de închiriere, timpul de vânzare, rata de vânzare, tendințele și fluctuațiile prețului de transfer, prețul viitor de închiriere, rata de ocupare... și trebuie să actualizeze fluxul de numerar la momentul evaluării în funcție de rata dobânzii de credit a băncii; calculul costului total presupus din dezvoltarea imobiliară, pe lângă faptul că se bazează pe normele și prețurile unitare emise de agențiile statului competente, depinde și de timpul de construcție, rata de construcție pentru fiecare an, costurile neprevăzute, costurile dobânzii la credite, profiturile investitorilor ținând cont de factorii de risc, costurile de publicitate și vânzări...

Conform Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, calcularea factorilor asumați menționați mai sus asupra veniturilor totale din dezvoltare și a costurilor totale de dezvoltare este foarte complicată, rezultatele evaluării sunt incerte, inexacte și prezintă erori mari (pentru aceeași parcelă de teren, simpla modificare a unui singur indicator din factorii asumați va modifica rezultatele evaluării), este ușor de exploatat și prezintă riscuri pentru lucrătorii în evaluarea terenurilor și pentru cei care decid asupra prețurilor specifice terenurilor în localități. Aceasta este principala cauză a dificultăților și întârzierilor în determinarea, evaluarea și luarea deciziilor specifice în trecut.

Pe de altă parte, în afacerile imobiliare, terenul există întotdeauna pe primul loc, iar prețul său este determinat înainte de procesul de creare a proprietății imobiliare, așadar este nepotrivit să se presupună estimarea valorii proprietății imobiliare în viitor și apoi determinarea prețului terenului, ceea ce face ca prețul terenului să depindă de metoda de afaceri imobiliare a investitorului, nereflectând valoarea reală de piață a terenului.

Conform spiritului Rezoluției 18-NQ/TW, metoda de determinare a prețurilor terenurilor trebuie să asigure respectarea principiilor pieței. Prin urmare, proiectul de decret nu aplică metoda excedentului pentru a determina prețurile terenurilor în vederea calculării obligațiilor financiare ale utilizatorilor de terenuri și a compensațiilor atunci când statul recuperează terenuri, ceea ce este în concordanță cu politica partidului.

În documentul transmis de Ministerul Resurselor Naturale și Mediului se menționează că, pentru a depăși limitele apărute în cazul neaplicării metodei excedentului, proiectul de decret a modificat și completat conținutul metodei de comparare, prin care se ghidează evaluarea parcelelor și a suprafețelor de teren care nu au fost încă investite în infrastructură tehnică, pe baza combinării tehnicii de deducere pentru deducerea costului investițiilor în infrastructura tehnică și, în același timp, se completează cu reglementarea conform căreia, la determinarea prețurilor terenurilor, trebuie aplicată metoda coeficientului anual de ajustare pentru comparare și verificare, pentru a asigura acuratețea rezultatelor evaluării terenurilor.

„Reglementarea a trei metode de evaluare a terenurilor (comparativă, pe venit, pe coeficient de ajustare a prețului terenurilor) a asigurat acoperirea tuturor cazurilor de evaluare a terenurilor care deservesc administrarea funciară de stat”, se arată în comunicatul Ministerului Resurselor Naturale și Mediului.

Multe opinii se tem de „blocarea” proiectului dacă se abandonează metoda surplusului pentru a valorifica terenul.

Multe opinii sunt îngrijorate de faptul că, dacă se abandonează metoda surplusului, acest lucru ar putea îngreuna valorificarea terenurilor de către proiecte, provocând congestie.

Potrivit Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, recent, până la 87% dintre proiectele din oraș au fost evaluate folosind metoda surplusului.

„Metoda surplusului este o metodă științifică și recunoscută la nivel internațional de evaluare a terenurilor. Recomandăm insistent ca Ministerul Resurselor Naturale și Mediului și Guvernul să mențină metoda surplusului pentru evaluarea terenurilor”, a propus dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City.

Reprezentantul Asociației de Evaluare din Vietnam a declarat că metoda surplusului este potrivită pentru evaluarea terenurilor pentru noi proiecte de investiții în dezvoltare. Alte metode de evaluare nu sunt eligibile pentru aplicare. Dacă este abandonată, poate îngreuna evaluarea terenurilor pentru proiecte, provocând congestie.

„Fiecare metodă este potrivită pentru diferite tipuri. De exemplu, metodele de comparare și venit sunt utilizate pentru a determina prețurile terenurilor pentru utilizare curentă. Metoda surplusului este utilizată pentru a determina prețurile terenurilor pentru utilizare viitoare. Metoda actuală de determinare a prețului terenurilor nu poate fi aplicată viitorului. Pe piață, nu toate proiectele au active similare pentru a aplica metoda comparației. Dacă se abandonează metoda surplusului, determinarea prețurilor terenurilor pentru proiecte de dezvoltare va fi foarte dificilă”, a declarat dl. Nguyen Tien Thoa, președintele Asociației de Evaluare din Vietnam.

Conform rapoartelor din localități, oferta de proiecte imobiliare noi în primele 6 luni ale acestui an a scăzut continuu și brusc. Principalul motiv este reprezentat de problemele juridice, inclusiv evaluarea terenurilor. Întreprinderile consideră că demersul Prim-ministrului privind eliminarea dificultăților în evaluarea terenurilor este o bază importantă pentru ca Ministerul Resurselor Naturale și Mediului și localitățile să revizuiască și să reconsidere sistemul de documente juridice aferente, în special metodele de evaluare a terenurilor, pentru a avea ajustări sincrone care să fie cât mai potrivite pieței.

Pe baza opiniilor primite de la întreprinderi și asociații, Federația de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) împărtășește, de asemenea, opinia că eliminarea metodei surplusului îngreunează evaluarea terenurilor.

VCCI a subliniat că metoda de comparare are limitări în ceea ce privește datele comparative, deoarece informațiile despre tranzacții sunt adesea dificil de corelat cu proprietățile imobiliare care urmează a fi evaluate; acestea necesită o mulțime de informații clare și precise despre tranzacții, în timp ce, în realitate, prețul tranzacției pe hârtie și prețul real al tranzacției sunt adesea diferite. Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului are, de asemenea, limitări similare, bazată pe date comparative, confruntându-se și cu deficiențe în ceea ce privește informațiile și datele de intrare.

VCCI consideră, de asemenea, că metoda excedentului este una dintre metodele de evaluare a proprietăților imobiliare aplicate de organizațiile profesionale de evaluare, în special atunci când se evaluează terenuri cu potențial de dezvoltare. Aceasta înseamnă că valoarea terenului a fost calculată pentru a obține cea mai bună și mai eficientă utilizare, în conformitate cu principiile pieței. Eliminarea metodei excedentului din proiect poate cauza inconsecvențe în documentele juridice legate de evaluarea proprietăților imobiliare. Având în vedere scopul gestionării statului, menținerea metodei excedentului în metoda de evaluare a terenurilor propusă de VCCI, eliminarea acesteia poate cauza dificultăți în procesul de implementare a evaluării terenurilor.

Sursă