Apartamentele cu prețuri de 25 de milioane de VND/m2 sunt „dispărute” în Hanoi și Ho Chi Minh City

Apartamente accesibile „dispărute” de pe piața imobiliară din Hanoi și Ho Chi Minh City

Raportul Ministerului Construcțiilor privind piața locuințelor și imobiliare din trimestrul al treilea arată că numărul tranzacțiilor reușite de apartamente și case individuale a ajuns la 38.398 de produse, o creștere de 48% față de trimestrul precedent.

În ceea ce privește prețurile, prețurile apartamentelor din Hanoi au continuat să crească atât în ​​proiectele noi, cât și în cele vechi, prețul mediu al proiectelor noi crescând cu aproximativ 4-6% trimestrial și cu 22-25% anual. Prețurile apartamentelor au crescut, de asemenea, în special în unele zone, crescând local cu aproximativ 35% până la 40%, în funcție de locație, față de trimestrul precedent.

Segmentul apartamentelor accesibile, cu un preț de vânzare sub 25 de milioane VND/m2, are aproape nicio tranzacție și niciun produs de vânzare. Apartamentele de gamă medie, cu prețuri de la 25 de milioane VND/m2 la mai puțin de 50 de milioane VND/m2, reprezintă încă o proporție mare din tranzacții și ofertă pe piață. Restul sunt apartamente de lux și super-lux (cu prețuri peste 50 de milioane VND/m2).

Datele de cercetare ale Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) arată că segmentul apartamentelor accesibile (cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2) - locuințele accesibile - a „dispărut” în ultimii ani și este foarte dificil, sau chiar imposibil, să reapară în Hanoi și Ho Chi Minh City.

Mai exact, statisticile acestei unități arată că, în perioada 2018-2023, nu numai că a scăzut continuu cantitatea, dar și structura ofertei de apartamente în cele două zone urbane speciale a fost din ce în ce mai dezechilibrată. Structura ofertei s-a „înclinat” din ce în ce mai mult către segmentele high-end și lux. Proporția ofertei de apartamente nou deschise în segmentul de preț accesibil a scăzut continuu și a „dispărut” oficial în orașul Ho Chi Minh în 2021 și în Hanoi în 2023.

În Hanoi, proporția apartamentelor accesibile nou lansate a ajuns la 35% în 2018, a scăzut la 20% în 2019 și doar 12% în 2020. În 2021 și 2022, oferta de apartamente accesibile din Hanoi a continuat să scadă, ajungând la doar aproximativ 4% din oferta totală de apartamente de vânzare. Până în prezent, nu mai există apartamente accesibile de vânzare.

În orașul Ho Și Min, din 2018, proporția apartamentelor accesibile a scăzut brusc de la 20% în 2018 la 0,5% în 2020. Până în 2021, segmentul de apartamente accesibile dispăruse din orașul Ho Și Min.

Proiect de locuințe sociale Dong Mo Dai Kim în districtul Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

În ultimele 9 luni, oferta de apartamente din Hanoi a cunoscut o redresare semnificativă. Cu toate acestea, dezechilibrul dintre cerere și ofertă a devenit mai grav, deoarece aproximativ 80% din oferta de apartamente de vânzare în Hanoi și Ho Chi Minh City are prețuri de 50 de milioane VND/m2 sau mai mult.

Prețurile apartamentelor au crescut continuu și au atins un nou nivel record atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, depășind cu mult accesibilitatea și rata de creștere a veniturilor majorității oamenilor.

Ministerul Construcțiilor consideră că, în prezent, piața imobiliară prezintă limite și deficiențe, apar semne de instabilitate și insalubritate. Mai exact, structura produselor imobiliare este nerezonabilă, în contextul în care segmentele locuințelor de gamă medie și superioară și imobiliarele turistice prezintă semne de surplus. Între timp, există o lipsă severă de locuințe sociale, locuințe pentru lucrători și locuințe comerciale la prețuri accesibile pentru persoanele cu venituri mici și medii.

„Prețurile imobiliare, în special prețurile locuințelor și terenurilor, sunt în continuă creștere și sunt mai mari decât veniturile oamenilor. Acest lucru face dificilă accesul și construirea de locuințe pentru lucrătorii cu venituri mici din zonele urbane și pentru lucrătorii din parcurile industriale. În Hanoi și Ho Chi Minh City, aproape că nu există apartamente cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2”, a declarat Ministerul Construcțiilor.

Potrivit domnului Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), piața imobiliară are nevoie urgentă de locuințe comerciale din cauza problemelor juridice, iar structura produselor imobiliare este demodată. Multe case se află în segmentul de lux, dar există o lipsă de locuințe comerciale accesibile, ceea ce duce la o creștere continuă a prețurilor locuințelor în ultimii ani. Acest lucru face dificilă pentru persoanele cu venituri medii și mici din zonele urbane, care au o nevoie reală, să cumpere o casă în care să locuiască.

Soluții pentru readucerea pe piață a apartamentelor accesibile

Pentru a aborda deficitul de locuințe accesibile, dna Giang Huynh - directoarea de cercetare și S22M la Savills - consideră că este nevoie de o soluție cuprinzătoare care să combine punctele forte ale sectorului public și celui privat.

„În contextul unui buget de stat limitat, finanțarea proiectelor de locuințe sociale se va confrunta cu numeroase dificultăți. În același timp, sectorul privat se află și el sub presiunea inflaționistă asupra costurilor de producție. Prin urmare, o cooperare eficientă între cele două părți devine extrem de necesară. În plus, creșterea densității construcțiilor și planificarea rezonabilă vor juca un rol important în oferirea de soluții de locuințe accesibile”, a spus ea.

Potrivit dnei Giang Huynh, administrația orașului trebuie să introducă politici stimulative puternice pentru a atrage cooperarea proprietarilor de terenuri, formând astfel noi zone rezidențiale durabile.

O clădire de apartamente din Hanoi (Foto: Ha Phong).

„Prin optimizarea suprafeței de teren, combinând-o cu facilități publice și spații verzi, putem rezolva treptat problema locuințelor, din ce în ce mai urgentă. Coordonarea strânsă dintre guvern și investitori va fi cheia pentru realizarea acestor idei”, au subliniat experții Savills.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Nguyen Van Dinh - președintele VARS - a declarat că este necesară o intervenție puternică din partea statului.

În primul rând, statul trebuie să cerceteze și să dezvolte politici pentru a crea condiții favorabile pentru ca investitorii să dezvolte apartamente comerciale la prețuri accesibile, cum ar fi aplicarea politicilor de scutire a impozitului pe terenuri, a impozitului pe profit sau creșterea densității construcțiilor sau a coeficientului de utilizare a terenurilor în comparație cu standardele pentru proiectele de locuințe comerciale la prețuri accesibile.

În același timp, există o politică de prioritate în aprobarea planificării și acordarea autorizațiilor de construcție, contribuind la scurtarea timpului de dezvoltare a proiectelor, reducând astfel costurile de investiții. În plus, se propune „adăugarea de puncte de prioritate” la selectarea investitorilor pentru implementarea proiectelor de investiții utilizând terenuri pentru investitorii care au creat locuințe accesibile ca preț.

În al doilea rând, este necesar să se promoveze proiecte de cooperare între Guvern și sectorul privat pentru construirea de locuințe accesibile ca preț. Mai exact, sectorul privat va prelua cea mai mare parte a procesului de construcție și dezvoltare, în timp ce statul oferă stimulente funciare și asistență juridică.

În al treilea rând, agenția de stat pentru administrare trebuie să aibă o politică de sprijinire a cererii populației pentru locuințe. Guvernul poate studia înființarea unui fond pentru a sprijini dezvoltarea și menținerea ofertei de apartamente ieftine. Acest fond poate fi suplimentat din bugetul de stat și de la investitori privați.

Fondul va anunța public și transparent informații privind prețurile de vânzare și închiriere, ajutând oamenii să acceseze și să compare cu ușurință prețurile, alegând astfel produse locative care se potrivesc nevoilor și capacităților lor financiare. În același timp, Fondul este și agenția de management, care analizează persoanele care au achiziționat/închiriat proiecte dezvoltate de acest Fond și recuperează locuințe dacă se constată că au cumpărat/vândut cu încălcarea reglementărilor, au falsificat documente de venit și nu au declarat corect activele.

În plus, statul trebuie să aibă politici care să limiteze motivația pentru speculație și ar trebui să studieze și să aplice în curând impozitul pe proprietăți imobiliare, vizând proprietarii care nu investesc proprietăți imobiliare în activități comerciale sau nu desfășoară construcții după ce au primit terenuri... Statul trebuie, de asemenea, să înființeze agenții sau comitete pentru monitorizarea locuințelor și să stabilească sancțiuni stricte împotriva cazurilor de speculație, manipulare a prețurilor sau creșteri ilegale de prețuri.

Totuși, pentru ca politicile de reglementare să fie cu adevărat eficiente, asigurând funcționarea sigură și sănătoasă a pieței pe termen lung, statul trebuie să finalizeze în curând sistemul de informații și date privind piața imobiliară și sistemul de gestionare a locuințelor identificat.

Sistemul informațional și datele privind piața imobiliară, în special datele privind prețurile, vor reprezenta o bază importantă pentru gestionarea/monitorizarea prețurilor imobiliarelor, asigurându-se că apartamentele sunt accesibile pentru persoanele cu venituri medii și mici, evitând creșterile bruște ale prețurilor locuințelor din cauza speculațiilor sau a altor factori de piață.

Sistemul integrat de gestionare a locuințelor, împreună cu baza de date națională privind populația, precum și statutul plăților la asistența socială, înregistrările ipotecare etc., va ajuta agențiile să identifice istoricul tranzacțiilor și statutul locativ al fiecărei persoane, distingând speculanții de cumpărătorii de locuințe cu nevoi reale de locuințe.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm