Care sunt responsabilitățile investitorilor în proiecte imobiliare?

Noi aspecte de responsabilitate ale investitorilor în proiecte imobiliare

Într-un interviu acordat ziarului Kinh te & Do thi despre noile responsabilități ale investitorilor în proiecte imobiliare, avocata Pham Thi Bich Hao - directoarea Duc An Law Company Limited, a declarat că, în conformitate cu prevederile articolului 17 din Legea privind afacerile imobiliare, nu este permisă autorizarea altor organizații sau persoane fizice să semneze contracte pentru depozit, cumpărare, vânzare, transfer, leasing cu opțiune de cumpărare de locuințe, lucrări de construcții, suprafețe construite în lucrări de construcții, drepturi de folosință a terenurilor cu infrastructură tehnică în proiecte imobiliare. Această reglementare are scopul de a evita încălcările în unitățile autorizate să semneze contracte de depozit și transfer.

Legea privind afacerile imobiliare din 2023 prevede: Avansul pentru achiziționarea viitoarelor locuințe nu trebuie să depășească 5% din prețul de vânzare. — Legea din 2023 privind afacerile imobiliare prevede: Avansul pentru viitoarea achiziție a unei locuințe nu trebuie să depășească 5% din prețul de vânzare.

În același timp, construcția de locuințe, lucrările de construcții și lucrările de infrastructură tehnică, infrastructura socială din cadrul proiectului trebuie să respecte planificarea detaliată, proiectul aprobat, autorizația de construire, conținutul aprobării politicii de investiții a proiectului de către agențiile statului competente; să respecte standardele de construcție. Această nouă reglementare, comparativ cu Legea din 2014 privind afacerile imobiliare, are ca scop și împiedicarea unor investitori să construiască locuințe care nu respectă proiectele și autorizațiile de construire aprobate.

Legea privind afacerile imobiliare din 2023 (formată din 10 capitole și 83 de articole) intră în vigoare la 1 ianuarie 2025 și înlocuiește Legea privind afacerile imobiliare din 2014.

Unele reglementări noi privind plata, contractul de leasing cu opțiune de cumpărare a caselor, lucrărilor de construcții formate în viitor, conform Clauzei 2, Articolului 25 din Legea privind comerțul imobiliar din 2023: Plata în contractul de leasing cu opțiune de cumpărare a caselor, lucrărilor de construcții, suprafeței construite în lucrările de construcții formate în viitor se efectuează în mai multe rate, prima rată nu depășește 30% din valoarea contractului, inclusiv avansul, ratele ulterioare trebuie să fie în concordanță cu progresul construcției până la predarea casei, lucrărilor de construcții, suprafeței construite în lucrările de construcții către locatar, dar suma totală a avansului către locator nu depășește 50% din valoarea contractului de leasing cu opțiune de cumpărare a caselor, lucrărilor de construcții, suprafeței construite în lucrările de construcții. Suma rămasă se calculează ca chirie care trebuie plătită locatorului într-o anumită perioadă, așa cum este convenit în contract.

Noi puncte în Legea privind afacerile imobiliare la articolul 29 privind cerințele pentru tranzacționarea drepturilor de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică în cadrul proiectelor imobiliare. În consecință, proiectele imobiliare cu drepturi de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică puse în funcțiune trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

Cerințele specificate la articolul 11 din prezenta lege; investițiile în construcția lucrărilor de infrastructură tehnică sunt finalizate conform planificării detaliate aprobate, progresul proiectului este aprobat de agențiile de stat competente în conformitate cu reglementările legislației privind construcțiile, legislației privind urbanismul, legislației privind investițiile; asigurarea furnizării de servicii de energie electrică, alimentare cu apă, drenaj, colectare a deșeurilor și epurare a apelor uzate; asigurarea conectării la sistemul comun de infrastructură al zonei înainte de transferul, închirierea sau subînchirierea drepturilor de utilizare a terenurilor; transferul, închirierea și subînchirierea drepturilor de utilizare a terenurilor împreună cu infrastructura tehnică trebuie să fie în concordanță cu obiectivele de investiții și conținutul proiectului de investiții aprobat de agențiile de stat competente.

Puncte noi de reținut pentru părțile care participă la tranzacții

Potrivit avocatei Pham Thi Bich Hao, în ceea ce privește reglementările privind garanțiile în domeniul locuințelor și al lucrărilor de construcții constituite în viitor, pentru a asigura reflectarea adevăratei naturi a garanției, limitând în același timp riscurile pentru cumpărător și chiriaș, care sunt adesea partea mai slabă, Legea din 2023 privind afacerile imobiliare prevede: Garanția pentru cumpărarea unei case constituită în viitor nu trebuie să depășească 5% din prețul de vânzare.

Legea actuală privind afacerile imobiliare din 2014 nu reglementează în mod specific depozitele la cumpărarea, vânzarea sau închirierea de proprietăți imobiliare care urmează să fie formate în viitor.

Conform noilor reglementări din Clauza 5, Articolul 23 din Legea privind afacerile imobiliare din 2023, conținutul este următorul: Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze avansuri de maximum 5% din prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al caselor, lucrărilor de construcții și suprafața construită în lucrările de construcții de la clienți numai atunci când casele și lucrările de construcții au îndeplinit toate condițiile pentru punerea în funcțiune în conformitate cu prevederile prezentei legi. Contractul de avans trebuie să precizeze în mod clar prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al caselor, lucrărilor de construcții și suprafața construită în lucrările de construcții.

Prin urmare, investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze avansuri de maximum 5% din prețul de vânzare, prețul de leasing cu opțiune de cumpărare a caselor și a viitoarelor lucrări de construcții doar atunci când îndeplinesc condițiile pentru a demara activitatea.

Contractul de depozit trebuie să precizeze clar prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al casei, proiectul de construcție și suprafața proiectului.

Lucrările de locuințe și construcții formate în viitor pot fi puse în funcțiune numai atunci când există unul dintre următoarele documente privind drepturile de utilizare a terenului; autorizație de construire; aviz de începere a construcției; documente privind acceptarea finalizării construcției infrastructurii tehnice...

Extinderea drepturilor investitorilor vietnamezi rezidenți în străinătate

Avocata Pham Thi Bich Hao a declarat că o altă noutate notabilă a Legii privind afacerile imobiliare din 2023 este modificarea reglementărilor referitoare la forma și domeniul de aplicare al afacerilor imobiliare ale vietnamezilor rezidenți în străinătate.

În articolul 10, subiecții autorizați să desfășoare activități comerciale sunt vietnamezii rezidenți în străinătate care sunt cetățeni vietnamezi în conformitate cu prevederile legii privind naționalitatea și cărora li se permite să intre în Vietnam și să desfășoare activități comerciale imobiliare în formele prevăzute pentru organizațiile și persoanele fizice autohtone care desfășoară activități comerciale imobiliare. Vietnamezii rezidenți în străinătate care nu sunt cetățeni vietnamezi în conformitate cu prevederile legii privind naționalitatea și cărora li se permite să intre în Vietnam și să desfășoare activități comerciale imobiliare în următoarele forme:

Investiții în construcția de locuințe și lucrări de construcții asociate cu drepturi de folosință pe terenuri pentru vânzare, închiriere sau cumpărare cu opțiune de închiriere, prin proiecte imobiliare implementate în conformitate cu forma, scopul și termenii de utilizare a terenurilor, așa cum sunt prevăzute de legea funciară;

Investițiile în construcția de infrastructură tehnică în cadrul proiectelor imobiliare în scopul transferului, închirierii și subînchirierii drepturilor de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică trebuie să respecte forma, scopul și termenii de utilizare a terenurilor, așa cum sunt prevăzute de legea privind terenurile;

Formele de afaceri imobiliare specificate la punctul d și punctul g, clauza 1 din prezentul articol.

„Comparativ cu Legea actuală privind afacerile imobiliare, noua lege oferă reglementări mai detaliate privind formele de afaceri imobiliare ale vietnamezilor rezidenți în străinătate, extinzând drepturile investitorilor vietnamezi rezidenți în străinătate de a atrage capital pentru piața imobiliară”, a declarat avocata Pham Thi Bich Hao.

Sursă