Evaluarea terenurilor - o legătură care trebuie clarificată la modificarea Legii funciare din 2024

După mai bine de un an de implementare, Legea funciară din 2024 a relevat numeroase deficiențe, printre care se numără probleme legate de evaluarea terenurilor - factorul „coloană vertebrală” care determină eficacitatea multor politici legate de recuperarea terenurilor, compensarea, relocarea și licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor. Pentru ca politica să fie pusă în practică într-un mod stabil și să asigure echitatea, modificarea și completarea Legii funciare în direcția perfecționării mecanismului de evaluare a terenurilor este urgentă.

Báo Tin Tức•03/10/2025

Legendă foto — Există încă multe „blocaje” legate de evaluarea terenurilor. Fotografie ilustrativă: Quoc Dung/VNA

Multe „blocaje”

Se preconizează că Legea funciară din 2024 va depăși limitele Legii funciare din 2013, în special în ceea ce privește stabilirea prețurilor terenurilor apropiate de prețurile pieței, crearea de echitate pentru persoanele ale căror terenuri sunt recuperate și eliminarea obstacolelor din calea proiectelor de investiții. Cu toate acestea, implementarea arată că există încă numeroase „blocaje” legate de evaluarea terenurilor care trebuie rezolvate în curând.

Potrivit experților, mult timp, lista de prețuri a terenurilor a fost mai mică decât cea a pieței, ceea ce a cauzat distorsiuni în ceea ce privește compensațiile pentru defrișările terenurilor. Odată cu Legea funciară din 2024, cadrul prețurilor terenurilor a fost abolit oficial, iar lista de prețuri a terenurilor a fost stabilită anual, sperând că va contribui la efectuarea unor ajustări la timp și mai realiste.

Totuși, în unele localități, prețurile terenurilor sunt încă stabilite la un nivel mult mai mic decât prețul real al terenului de pe piață, ceea ce duce la o diferență mare între prețul de compensare și prețul „de deschidere” al terenului proiectului. Acest lucru a dat naștere la reclamații, reacții ale oamenilor, iar întreprinderile trebuie să își analizeze cu atenție resursele financiare atunci când participă la proiect.

Departamentul Agriculturii și Mediului din Hanoi a raportat că, în conformitate cu articolul 159 din Legea funciară din 2024, prețul de pornire pentru licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru parcelele cu infrastructură tehnică investită trebuie determinat în funcție de lista de prețuri a terenurilor. Cu toate acestea, lista de prețuri a terenurilor este în multe locuri mai mică decât prețul pieței, insuficientă pentru a acoperi costurile de investiții, curățarea terenurilor și crearea de noi fonduri funciare.

În teorie, prețul specific al terenului este prețul stabilit de autoritatea competentă la momentul alocării terenului sau al tranzacției, mai aproape de piață decât lista generală de prețuri. Însă, în practică, determinarea prețului specific al terenului este foarte dificilă. Deoarece determinarea prețului specific al terenului necesită bazarea pe mulți factori (amplasare, legalitate, infrastructură, potențial de dezvoltare), în prezent mecanismul și metoda detaliată de evaluare nu sunt clare, depinzând încă mult de experiența evaluatorului.

Nici măcar momentul pentru stabilirea prețurilor specifice nu a fost convenit (de exemplu, atunci când o agenție de stat decide să aloce sau să închirieze terenuri, acest lucru va fi stabilit - dar, în acest moment, prețurile terenurilor au fluctuat mult față de prețul anterior de piață). Ca să nu mai vorbim de faptul că stabilirea prețurilor specifice între localități și autorități se suprapune încă, provocând cu ușurință dispute și reclamații între cetățeni și agențiile de stat...

Acesta este, de asemenea, unul dintre motivele pentru care multe localități încă ezită să aplice pe scară largă prețuri specifice pentru terenuri sau, atunci când le aplică, acestea sunt ușor de contestat și de reacționat. În plus, documentele directoare pentru implementarea Legii funciare din 2024 sunt încă lente în finalizare, ceea ce face ca localitățile să „staționeze” în aplicarea evaluării terenurilor.

Aceste probleme practice creează „blocaje” care împiedică Legea funciară din 2024 să își demonstreze pe deplin superioritatea, așa cum se așteaptă. Recent, viceprim-ministrul Tran Hong Ha a prezidat o reuniune pentru a asculta raportul privind primirea opiniilor membrilor Guvernului cu privire la proiectul de lege de modificare și completare a unui număr de articole din Legea funciară din 2024 (Proiectul de lege) și a solicitat liderilor ministerelor, ramurilor, asociațiilor... să se concentreze pe analizarea și discutarea conținutului urgent care trebuie modificat în Legea funciară din 2024, care cauzează dificultăți și împiedică dezvoltarea socio -economică; rezolvarea deficiențelor în aplicarea listei de prețuri ale terenurilor pentru accesarea pieței...

Eliberează stresul

O realitate inevitabilă este că prețurile terenurilor în multe localități fluctuează într-un trend ascendent, în special în zonele urbane în expansiune. Atunci când un proiect durează mulți ani, dacă prețul terenului este stabilit o singură dată în funcție de lista de prețuri sau de prețul specific inițial, investitorul poate suferi pierderi dacă prețul terenului crește rapid în timpul fazei de implementare. Ca să nu mai vorbim de faptul că, dacă persoanele ale căror terenuri sunt recuperate trebuie să accepte un preț mai mic decât avantajul funciar pe care întreprinderea îl primește la revânzare, este ușor să se creeze un sentiment de „dezavantaj”.

Dimpotrivă, dacă prețurile terenurilor sunt permise să fie ajustate în funcție de „prețul de piață” intermediar în perioada de implementare a proiectului, este, de asemenea, ușor să se provoace o „inflație a prețurilor”, profitând de coluziune pentru a umfla prețurile terenurilor în scopul obținerii de profit. Prin urmare, multe companii și experți reflectă asupra faptului că modul actual de evaluare a terenurilor prezintă încă riscuri potențiale și nu asigură cu adevărat echitatea.

Dl. Ngo Gia Cuong - Director al Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) a comentat că, atunci când se întocmește o listă de prețuri pentru terenuri, este aproape imposibil să se aplice metodele de evaluare prescrise pentru a determina prețul terenurilor utilizate în scopuri de producție sau comerciale - de serviciu, ci trebuie interpolat în funcție de procentul față de prețul terenului rezidențial.

Deciziile de emitere a listelor de prețuri ale terenurilor în multe localități aplică în continuare această metodă de calcul, demonstrând că Consiliul de Evaluare a Listelor de Prețuri ale Terenurilor nu poate respecta prevederile Legii Funciare, care impune ca prețurile terenurilor din lista de prețuri ale terenurilor să fie determinate conform metodelor de evaluare a terenurilor (nicio metodă nu permite interpolarea). Aceasta înseamnă că, deși Legea Funciară din 2024 a eliminat cadrul prețurilor terenurilor, construirea listei de prețuri ale terenurilor conform principiilor pieței pentru perioada 2026 riscă în continuare să repete această limitare.

Potrivit domnului Cuong, stabilirea unor principii separate și suplimentare de evaluare a terenurilor în tabelele de prețuri ale terenurilor construibile, diferite de principiile pieței aplicate la determinarea prețurilor specifice ale terenurilor, va ajuta politica să fie atât în concordanță cu teoria, cât și să nu creeze fluctuații de politică. Reglementarea principiilor suplimentare de evaluare a terenurilor în tabelele de prețuri ale terenurilor construibile creează, de asemenea, o bază juridică clară pentru ca localitățile să aibă suficientă autoritate și inițiativă în tabelele de prețuri ale terenurilor construibile, în concordanță cu stabilizarea veniturilor bugetare, dar fără a crea fluctuații pentru subiecții supuși ajustării.

Construcția prețurilor terenurilor în tabelul prețurilor terenurilor independent de prețurile pieței va crea stabilitate pentru subiecții ajustării (costurile de producție ale componentelor economice). În același timp, prețurile terenurilor utilizate ca bază pentru calcularea obligațiilor financiare nu vor fi afectate de fluctuațiile complexe, ciclice și imprevizibile ale pieței imobiliare vietnameze - a analizat dl. Cuong.

Profesor asociat Dr. Nguyen Thuong Lang, lector universitar la Universitatea Națională de Economie, a comentat că primul pas important de luat în considerare este ajustarea prețului primar al terenului, care este prețul stabilit de stat la prima alocare a terenurilor. Prețul nu poate fi determinat în întregime în funcție de prețurile pieței. În schimb, prețul primar trebuie să fie preferențial, creând stimulente pentru ca întreprinderile să investească și să se dezvolte, mai degrabă decât să fie stabilit la un nivel ridicat pentru a maximiza veniturile bugetare.

„Dacă prețurile terenurilor primare sunt împinse prea sus, acest lucru nu numai că va crește costurile de producție pentru întreprinderi, dar va duce și la consecința că prețurile terenurilor pe întreaga piață vor fi «umflate», provocând extinderea presiunii la întreaga economie”, a recomandat dl Lang.

În plus, acest expert a propus ca reglementarea prețurilor terenurilor să se bazeze pe un sistem-cadru de prețuri de referință, diferențiat în funcție de regiune și obiective de dezvoltare. De exemplu, în zonele urbane sau în zonele cu potențial ridicat de profit, prețurile pot fi stabilite la un nivel relativ ridicat; în timp ce în zonele care trebuie să încurajeze investițiile sau au un potențial de profit mai mic, prețurile ar trebui stabilite la un nivel mai scăzut, mai rezonabil. Toate acestea trebuie să se încadreze într-un plan general, cu o viziune de cel puțin 3-5 ani pentru a asigura stabilitatea.

În plus, statul trebuie să utilizeze proactiv numeroase instrumente de reglementare a prețurilor pentru a asigura transparența, corectitudinea și eficiența. Licitațiile funciare trebuie să fie controlate corespunzător pentru a evita creșterea excesivă a prețurilor, distorsionând piața. Instrumentele de reglementare trebuie să asigure armonia intereselor dintre stat, companii și cetățeni. Nu numai prin utilizarea unor măsuri administrative precum planificarea, stabilirea prețurilor, limitele de utilizare a terenurilor... ci și prin extinderea la instrumente economice precum impozite, rate ale dobânzilor, stimulente pentru investiții și alte politici de sprijin fiscal.

Comentariu (0)