Prognozând tendințele prețurilor imobiliare, orașul Ho Chi Minh urmează să publice o listă ajustată de prețuri ale terenurilor. Care sunt avantajele absenței unei cărți roșii?

Informații despre locuințe și piață în al treilea trimestru al anului 2024 vor fi disponibile în curând, prețurile imobiliarelor vor continua să crească, orașul Ho Chi Minh stabilește momentul publicării listei ajustate de prețuri ale terenurilor... acestea sunt cele mai recente știri imobiliare.

Piața imobiliară vietnameză tocmai a trecut printr-o perioadă de fluctuații și dă semne de redresare și de creștere a prețurilor. (Foto: Linh An)

Informații despre piața locuințelor vor fi disponibile în curând în trimestrul 3/2024

Recent, Ministerul Construcțiilor a trimis o depășire oficială Comitetelor Populare din provincii și orașe administrate central privind implementarea dezvăluirii informațiilor pentru al treilea trimestru al anului 2024 privind piața locuințelor și imobiliară.

În îndeplinirea sarcinii de publicare a informațiilor privind piața locuințelor și imobiliară, în conformitate cu prevederile Decretului Guvernului nr. 94/2024/ND-CP care detaliază o serie de articole din Legea privind afacerile imobiliare referitoare la construirea și gestionarea sistemelor informatice și a bazelor de date privind piața locuințelor și imobiliară, în vigoare de la 1 august 2024, Ministerul Construcțiilor solicită Comitetelor Populare din provincii și orașe administrate central să actualizeze situația promulgării programelor și planurilor de dezvoltare a locuințelor, numărul de proiecte aprobate pentru politicile de investiții și selecția investitorilor;

Numărul de proiecte de dezvoltare rezidențială, proiecte imobiliare autorizate, în curs de desfășurare, finalizate; numărul de proiecte, apartamente eligibile pentru vânzarea viitoarelor locuințe (locuințe comerciale, locuințe sociale);

Volumul tranzacțiilor și valoarea totală a tranzacțiilor pentru apartamente, case individuale, terenuri transferate; prețurile locuințelor și alte tipuri de proprietăți imobiliare (apartamente, case individuale, terenuri, locuințe sociale); prețurile de închiriere a birourilor; spații comerciale; hoteluri, stațiuni ; proprietăți imobiliare industriale; inventar imobiliar.

Raport privind implementarea investițiilor în dezvoltarea locuințelor sociale și implementarea pachetului de credite de 120 de trilioane de VND pentru împrumuturi pentru locuințe sociale în zonă; raport privind dificultățile și problemele întreprinderilor care operează în sectorul imobiliar din zonă și propunerea de soluții (dacă există).

Piața stabilește un nou nivel de preț

Dl. Nguyen Quoc Anh, director general adjunct al Batdongsan.com.vn, a declarat că piața imobiliară vietnameză tocmai a trecut printr-o perioadă de fluctuații și dă semne de redresare și de creștere a prețurilor. Noul coridor juridic pune bazele redresării pieței imobiliare.

Potrivit domnului Quoc Anh, noul coridor juridic, odată cu intrarea în vigoare a trei legi, și anume Legea locuinței din 2023, Legea afacerilor imobiliare din 2023 și Legea funciară din 2024, va crește prețurile multor tipuri de proprietăți imobiliare. Mai exact, costurile terenurilor și numeroasele reglementări noi creează o presiune ascendentă asupra prețurilor atât pe piața primară, cât și pe cea secundară.

Motivul creșterii prețurilor terenurilor se datorează frecvenței crescute a actualizărilor prețurilor terenurilor odată cu eliminarea cadrului prețurilor terenurilor și actualizarea tabelului prețurilor terenurilor anual, în loc de fiecare 5 ani ca înainte. Creșterea prețurilor terenurilor se datorează, de asemenea, creșterii preciziei odată cu eliminarea metodei de deducere și provine din reglementările privind condițiile de aplicare a celor 4 metode de evaluare a terenurilor.

În plus, o certificare juridică mai strictă atunci când se adaugă condiții pentru acordarea certificatelor de drept de utilizare a terenurilor pentru terenurile aflate în uz fără litigii va crește, de asemenea, prețurile terenurilor atunci când cerințele pentru terenuri cu statut juridic clar sunt din ce în ce mai accentuate și concentrate asupra acestora.

Nu numai că prețurile terenurilor cresc, ci și prețurile proprietăților imobiliare primare cresc din cauza costului de curățare a terenurilor, care crește odată cu prețurile terenurilor. În plus, reglementările privind procedurile de relocare vor duce la creșterea prețului proprietăților imobiliare primare atunci când investitorii trebuie să aranjeze locuințe de relocare în cadrul proiectului, implementate înainte de recuperarea terenurilor și curățare.

Condițiile pentru locuințele de relocare sunt, de asemenea, clare și stricte, deoarece acestea trebuie să fie egale sau mai bune decât locuințele anterioare ale oamenilor. Zona de relocare trebuie să aibă o infrastructură completă. Dl. Quoc Anh a declarat că prețurile imobiliarelor secundare vor crește, de asemenea, din cauza creșterii prețurilor imobiliarelor primare.

Mai exact pentru fiecare tip, casele private cresc în funcție de prețurile terenurilor, piața se extinde. Prețurile terenurilor cresc și atunci când oferta de parcele subdivizate se reduce, necesitând prețuri apropiate. Proiectele de locuințe urbane vor fi mai populare decât proiectele de terenuri, iar odată cu investițiile în infrastructură și utilități, proiectele de locuințe urbane stabilesc și ele prețuri noi.

Hanoi mărește oficial suprafața minimă de împărțire a terenurilor

Comitetul Popular din Hanoi tocmai a emis Decizia nr. 61 care reglementează conținuturi importante legate de gestionarea și utilizarea terenurilor în oraș.

Unul dintre punctele notabile ale acestei decizii îl reprezintă condițiile și suprafața minimă pentru divizarea și consolidarea terenurilor.

În ceea ce privește partajarea terenurilor rezidențiale, în sectoare și orașe, suprafața din afara căilor de circulație, lucrărilor de infrastructură tehnică, spațiilor publice, parcela după partajare nu trebuie să fie mai mică de 50 de metri pătrați, lungimea trebuie să fie mai mare de 4 metri, iar lățimea adiacentă căilor de circulație trebuie să fie de 4 metri sau mai mult.

Pentru comunele din zona de câmpie, suprafața minimă după separarea parcelelor este de 80 m2, pentru comunele din zona de mijloc este de 100 m2, iar pentru comunele din zonele montane este de cel puțin 150 m2.

Pentru terenurile neagricole, regulamentul se aplică parcelelor de teren care nu sunt alocate sau închiriate de Stat pentru implementarea proiectelor. În circumscripții și orașe, terenurile cu destinație comercială trebuie să aibă o lățime adiacentă drumurilor de circulație de 10 m sau mai mult, cu o suprafață minimă de 400 m2. Pentru alte tipuri de terenuri neagricole, parcela trebuie să aibă o lățime de peste 20 m, cu o suprafață minimă de 1.000 m2.

În comune, terenurile cu destinație comercială trebuie să aibă o suprafață de cel puțin 800 m2, iar alte terenuri neagricole trebuie să aibă o suprafață de cel puțin 2.000 m2.

Pentru terenurile agricole, suprafața minimă pentru terenul cultivat anual este de 300 m2 în circumscripții și orașe și de 500 m2 în comune; terenul pentru culturi perene și acvacultură este de 500 m2 în circumscripții și orașe și, respectiv, de 1.000 m2 în comune. Terenul forestier de producție este împărțit în parcele dacă suprafața este de cel puțin 5.000 m2.

În prezent, divizarea terenurilor în Hanoi se aplică conform Deciziei nr. 20 din 2017. În consecință, parcela după divizare trebuie să aibă o suprafață minimă de 30 m2 pentru cartiere și orașe și nu mai puțin de 50% din noua limită (minimă) de alocare a terenurilor rezidențiale pentru zonele rămase.

Orașul Ho Și Min va publica lista ajustată de prețuri ale terenurilor înainte de 15 octombrie.

În ceea ce privește procedura de ajustare a listei de prețuri ale terenurilor în 2020, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min (HCMC) tocmai a raportat Consiliului Popular al orașului progresele înregistrate și conținutul implementării.

Potrivit Comitetului Popular al orașului, Legea funciară din 2024 are o serie de puncte noi, cum ar fi perfecționarea mecanismului de determinare a prețurilor terenurilor conform principiilor pieței și eliminarea reglementărilor privind cadrele prețurilor terenurilor.

În plus, o listă de prețuri ale terenurilor, conform noii legi, va fi elaborată și aplicată începând cu 1 ianuarie în fiecare an, pentru a se potrivi pieței și a servi drept bază pentru determinarea a 12 obligații financiare pentru 2 grupuri de utilizatori de terenuri.

Între timp, lista de prețuri din 2020 aplicată în prezent în orașul Ho Și Min are 3 deficiențe: lista de prețuri este controlată de cadrul de prețuri, astfel încât prețul maxim al terenului rezidențial este de doar 162 de milioane VND/m2, mult diferit de prețul pieței; prețurile terenurilor pentru relocare nu au fost actualizate; există un blocaj în stabilirea prețurilor terenurilor cu o valoare mai mică de 30 de miliarde VND, conform listei de prețuri.

Confruntat cu necesitatea de a ajusta prețurile terenurilor, Comitetul Popular din orașul Ho Chi Minh a însărcinat Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu (TN-MT) cu elaborarea unui proiect în urma unei proceduri simplificate, care va fi publicată la 1 august.

După colectarea opiniilor scrise și prin intermediul conferințelor de revizuire, la 30 iulie, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu a înaintat decizia de ajustare a listei de prețuri din 2020 Consiliului de Evaluare a Listei de Prețuri a Terenurilor din Ho Și Min Orașul. În continuare, Departamentul a înaintat impactul suplimentar al listei de prețuri ajustate.

În cadrul ședinței din 20 septembrie, Grupul de lucru al Consiliului a formulat unele comentarii cu privire la proiectul listei ajustate de prețuri ale terenurilor, iar Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu le-a acceptat și le-a inclus în proiect.

În ceea ce privește progresul listei ajustate a prețurilor terenurilor în perioada următoare, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu va finaliza prezentarea către Consiliu pe 30 septembrie. Se așteaptă ca, înainte de 10 octombrie, Consiliul să organizeze o ședință de evaluare. Conform planului, lista ajustată a prețurilor terenurilor va fi emisă de Comitetul Popular din orașul Ho Și Min înainte de 15 octombrie.

În perioada în care lista de prețuri ajustată nu este disponibilă, la 21 septembrie, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a aprobat ca departamentele, sucursalele, Comitetul Popular din orașul Thu Duc și districtele să aplice lista actuală de prețuri ale terenurilor și coeficientul de ajustare a prețurilor terenurilor pentru a determina obligațiile financiare și impozitele.

Ce drepturi au utilizatorii de terenuri fără cărți roșii?

Când terenului i se acordă o carte roșie, oamenii au drepturi depline de utilizare a terenului, cum ar fi transferul, donația și compensarea. Cu toate acestea, nu toată lumea știe ce drepturi au utilizatorii de terenuri fără o carte roșie. Vă rugăm să consultați articolul de mai jos pentru a înțelege aceste drepturi.

1. Compensarea terenurilor

a, Cazuri în care condițiile pentru acordarea unui Certificat sunt îndeplinite, dar nu au fost acordate

Articolul 95, punctul a), clauza 1 și clauza 2 din Legea funciară nr. 31/2024/QH15 prevede că gospodăriile și persoanele fizice care utilizează terenuri, altele decât terenurile arendate cu plata unei rente anuale, vor fi compensate pentru terenuri atunci când statul recuperează terenuri în scopuri de apărare și securitate națională; dezvoltare socio-economică în interes național și public, dacă îndeplinesc una dintre următoarele condiții:

- Deține certificat.

- Există o decizie privind alocarea terenului sau arendarea terenului sau o decizie privind permisiunea de a schimba destinația terenului din partea unei autorități competente.

- Dețineți unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenurilor pentru a emite un Certificat.

- A primit transferul drepturilor de utilizare a terenului în conformitate cu reglementările legale, dar nu a finalizat procedurile de înregistrare a terenului.

- Utilizarea terenului în baza unui contract de ipotecă pentru a stinge datoriile; documentul care recunoaște rezultatele licitației care a dus la îndeplinirea obligațiilor financiare.

Astfel, chiar dacă nu a fost acordat un Certificat, dar sunt îndeplinite condițiile pentru acordarea acestuia și este prezent unul dintre documentele de mai sus, gospodăria sau persoana fizică va fi totuși despăgubită pentru teren dacă acesta nu este un teren închiriat cu plata unei chirii anuale.

b. Nu este eligibil pentru emiterea Certificatului

Conform clauzei 3, articolului 98 din Legea funciară din 2024, chiar dacă nu îndeplinesc condițiile pentru acordarea unui certificat, gospodăriile și persoanele implicate direct în producția agricolă vor fi în continuare compensate pentru teren, cu condiția ca terenul agricol să fi fost utilizat înainte de 1 iulie 2004.

2. Despăgubiri pentru proprietățile atașate terenului

Clauza 3, articolul 91 din Legea funciară din 2024 stipulează principiile despăgubirii pentru daunele materiale atunci când statul recuperează terenuri, după cum urmează:

„Proprietarii de imobile care suferă daune materiale conform prevederilor legii civile vor fi despăgubiți pentru daune; proprietarii de unități de producție și comerciale care trebuie să înceteze producția și activitatea din cauza confiscării terenurilor de către stat vor fi luați în considerare pentru sprijin.”

Astfel, chiar și fără un Certificat, proprietarul legal al proprietății atașate terenului este totuși despăgubit dacă există daune cauzate de achiziționarea terenului.

3. Exercitarea drepturilor utilizatorilor de terenuri

Conform punctului a, clauza 1, articolul 45 din Legea funciară din 2024, există 2 cazuri de transfer sau donație a drepturilor de utilizare a terenurilor chiar și fără un certificat:

Cazul 1: La primirea de drepturi de utilizare a terenurilor prin moștenire, conversia terenurilor agricole la consolidarea terenurilor, schimbul de parcele sau donarea de drepturi de utilizare a terenurilor către stat sau comunitate.

Cazul 2 (Puncta a, Clauza 4, Articolul 127 din Legea funciară din 2024): Gospodăriile și persoanele fizice cărora nu li s-a acordat un Certificat, dar care sunt eligibile pentru un Certificat, au dreptul să transfere drepturi de utilizare a terenurilor, să închirieze, să subînchirieze drepturi de utilizare a terenurilor și să contribuie cu capital utilizând drepturi de utilizare a terenurilor pentru implementarea proiectelor.

4. A fost acordată o autorizație de construire

Chiar dacă nu există un Certificat, dar există unul dintre documentele legale privind terenul, așa cum este prevăzut la articolul 3 din Decretul 53/2017/ND-CP, autorizația de construire va fi totuși acordată.

Notă: Casele pot fi construite doar pe terenuri rezidențiale.

5. Utilizat temporar până la recuperarea terenului

Articolul 138, clauza 8, din Legea funciară din 2024 prevede:

„Gospodăriile și persoanele fizice care utilizează terenuri în cazurile specificate în clauzele 1, 2, 3, 4, 5 și 6 ale prezentului articol, dar care nu sunt eligibile pentru un Certificat de drept de utilizare a terenurilor și de proprietate asupra bunurilor atașate terenului, vor avea permisiunea temporară de a utiliza terenul în starea sa actuală până când statul îl recuperează și trebuie să declare și să înregistreze terenul în conformitate cu reglementările.”

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html