Aducerea resurselor funciare în dezvoltarea economică a țării

EXISTĂ MULTE SURSE MARI DE VENIT DIN TERENURI CARE TREBUIE OPTIMIZATE

Datele de la Oficiul General de Statistică ( Ministerul Finanțelor ) arată că veniturile totale ale bugetului de stat în primele 8 luni ale anului 2025 sunt estimate să ajungă la aproape 1.740.000 miliarde VND, echivalentul a 88,5% din estimarea anuală și o creștere de 28,5% față de aceeași perioadă a anului trecut. În special, bugetele multor localități mari sunt „pline” de venituri funciare.

Resursele funciare și produsele imobiliare sunt resurse uriașe pentru dezvoltarea economică .

FOTO: DINH SON

Dl. Nguyen Hoang, director adjunct al Academiei Eagle, a comentat că creșterea spectaculoasă a veniturilor funciare arată că terenurile devin o resursă financiară importantă pentru țară, afaceri și cetățeni. Cu toate acestea, pentru a optimiza resursele funciare pentru dezvoltarea economică, este necesară planificarea unei strategii sistematice pe termen lung.

Primul este exploatarea eficientă a fondurilor funciare publice care se întind de la nord la sud. De fapt, în multe orașe mari, cum ar fi Ho Chi Minh City, Hanoi , Da Nang... nu este dificil să vezi o serie de terenuri „de aur” care au fost sedii de agenții, fabrici și întreprinderi, acum abandonate sau utilizate temporar. În plus, există o cantitate mare de teren public, teren agricol și teren excedentar după planificare, care nu a fost exploatat la întregul său potențial. Dacă această resursă continuă să fie irosită, nu numai că va reduce eficiența utilizării terenurilor, dar va cauza și pierderi bugetare.

În mod similar, surplusul de fond funciar public după fuziunea provinciilor/orașelor trebuie exploatat prin licitație publică pentru a maximiza veniturile la buget și a elimina riscul de pierderi. Pe de altă parte, statul poate considera terenurile publice drept „capital inițial” în parteneriatele public-private (PPP) și proiectele BT pentru a atrage mai multe resurse sociale pentru infrastructură, educație, asistență medicală și tehnologie de vârf.

Nu doar oprirea la licitarea terenurilor pentru a colecta venituri pentru buget, ci și modul de alocare a terenurilor publice trebuie să fie selectiv. Terenurile din apropierea liniilor de metrou, a stațiilor de autobuz și a porturilor maritime ar trebui prioritizate pentru dezvoltarea urbană compactă, conform modelului TOD, pentru a crește valoarea de exploatare. Fondurile funciare din zonele suburbane și satelit ar trebui transformate în zone industriale verzi, logistice, care să servească restructurării economice a regiunii. Terenurile publice nu pot fi privite doar printr-o lentilă comercială, atunci când o parte din fondul funciar excedentar trebuie rezervată pentru locuințe sociale și relocare pentru a rezolva problema locuințelor pentru persoanele cu venituri mici.

muncitori, lucrători migranți. De asemenea, este necesar să se transforme cu îndrăzneală unele terenuri publice mici în parcuri, parcări și piețe tradiționale, pentru a spori bunăstarea publică și, indirect, pentru a crește atractivitatea orașului pentru investitori.

„Atunci când este utilizat corect, terenul public excedentar poate deveni o pârghie puternică, crescând veniturile bugetare, creând terenuri pentru dezvoltarea comercială - industrială - a serviciilor și îmbunătățind calitatea vieții urbane. Dimpotrivă, dacă terenul public continuă să fie abandonat, utilizat fragmentat sau alocat arbitrar, acesta va reprezenta în continuare un blocaj major care împiedică creșterea. Problema nu mai este dacă să fie exploatat, ci cum să fie exploatat. Iar răspunsul poate consta doar într-un mecanism de guvernanță transparent, public și echitabil, astfel încât terenul public să poată deveni cu adevărat o resursă națională de dezvoltare, nu proprietatea privată a vreunui grup de interese”, a sfătuit dl Nguyen Hoang, adăugând că, atunci când se construiesc noi rute, cum ar fi șosele de centură, metrou, poduri etc., este necesar să se extindă fondul funciar recuperat de ambele părți pentru a licita capitalul pentru proiecte. Partea excedentară va continua să fie recuperată, implementată pentru alte proiecte și reinvestită în societate. Pe liniile de metrou, terenul public excedentar este o tendință inevitabilă de a crea zone urbane compacte care acționează ca magneți pentru a atrage locuitorii, reducând presiunea asupra marilor centre urbane. Reducerea presiunii asupra centrului urban implică și formarea unui lanț de orașe satelit în jurul zonei, limitând concentrarea populației în centru.

„Această metodă a avut succes pe strada Nguyen Huu Tho (fostul district Nha Be), orașul Ho Chi Minh, când drumul a fost lărgit pe ambele părți. Terenul recuperat a fost scos la licitație și a adus orașului Ho Chi Minh o sursă uriașă de venituri, depășind bugetul cheltuit pentru construcția de drumuri. Multe țări au dovedit că TOD nu numai că economisește costuri, dar și crește valoarea terenurilor din jurul stațiilor de metrou și a stațiilor de autobuz rapid. Dacă este gestionată cu strictețe, această sursă de valoare adăugată poate deveni bugetul pentru reinvestițiile în infrastructură”, a analizat dl. Nguyen Hoang.

Piața imobiliară este considerată o „oglindă” care reflectă sănătatea economiei. O piață stabilă și transparentă nu numai că atrage capital de investiții, stimulează producția și consumul, creează locuri de muncă, dar și crește veniturile pentru buget și asigurările sociale. Dimpotrivă, atunci când piața este distorsionată, speculațiile sunt larg răspândite, prețurile fluctuează, încrederea socială va scădea, iar politicile de dezvoltare vor fi afectate.

Master Ngo Gia Hoang (Universitatea de Drept din Ho Chi Minh City)

ACTIVAREA PIEȚEI FĂRĂ TEAMĂ DE O BULE

Atunci când fondul funciar este pus în exploatare, acesta va stimula dezvoltarea pieței imobiliare . Așadar, care este soluția pentru a preveni crearea de bule de active și fluctuații ale prețurilor pe piață? Potrivit maestrei Ngo Gia Hoang (Universitatea de Drept din Ho Chi Minh City), piața imobiliară este considerată o „oglindă” care reflectă sănătatea economiei. O piață stabilă și transparentă nu numai că atrage capital de investiții, stimulează producția, consumul, creează locuri de muncă, dar crește și veniturile pentru buget și asigurări sociale. Dimpotrivă, atunci când piața este distorsionată, speculațiile sunt larg răspândite, prețurile fluctuează, încrederea socială va scădea, iar politicile de dezvoltare vor fi afectate. În contextul în care Vietnamul intră într-o nouă fază de creștere, imobiliarele devin un pilon important, dar dacă nu sunt bine controlate, pot intra cu ușurință în febră virtuală, bule, provocând instabilitate macroeconomică. Pentru ca piața să crească stabil și sănătos, este necesară sincronizarea soluțiilor.

Nevoia de a pune resursele funciare în serviciul unei creșteri economice de două cifre în noua eră

FOTO: DINH SON

În primul rând, potrivit domnului Ngo Gia Hoang, este necesară construirea unui cadru juridic sincron, complet, adecvat practicii de reglementare a pieței. Legea funciară, Legea afacerilor imobiliare, Legea locuințelor și documentele conexe trebuie să fie strâns legate între ele, reglementate clar, să evite suprapunerile și să asigure fezabilitatea. Construirea unui cadru juridic trebuie să faciliteze investițiile și să fie suficient de strictă pentru a preveni speculațiile, inflația prețurilor și pentru a proteja drepturile cetățenilor și ale investitorilor.

În continuare, asigurați transparența și publicitatea informațiilor. Piața imobiliară a fost considerată mult timp o piață imperfectă, deoarece informațiile despre produsele imobiliare (statutul juridic, planificarea etc.) sunt adesea incomplete și nu sunt la fel de răspândite ca alte tipuri de produse. Prin urmare, atunci când informațiile despre planificare, prețurile terenurilor, statutul juridic și progresul proiectelor imobiliare sunt publice și actualizate periodic, piața va funcționa sănătos, corelată cu cererea reală.

În al doilea rând, asigurarea evaluării terenurilor și a unor mecanisme transparente de licitație și licitație. Evaluarea terenurilor de stat trebuie să respecte principiile pieței, cu participarea unor organizații independente de consultanță și un mecanism strict de monitorizare, pentru a reflecta cu acuratețe valoarea drepturilor de utilizare a terenurilor. În plus, organizarea licitațiilor și a licitațiilor trebuie să asigure publicitatea, transparența și concurența loială, evitând interesele de grup, grupurile de oameni care „umflă prețurile” și specula. Atunci când prețurile terenurilor sunt stabilite obiectiv, iar procesul de licitație și licitație este transparent, piața va funcționa stabil, creând un mediu investițional echitabil și contribuind la limitarea riscului de bule ale activelor.

Este esențial să se controleze strict activitățile de mobilizare a capitalului ale întreprinderilor imobiliare și să se protejeze cumpărătorii. În consecință, este necesar să se înăsprească condițiile de punere în funcțiune a proiectelor, impunând ca acestea să aibă statut juridic deplin, garanții privind obligațiile financiare înainte de atragerea de capital, utilizarea contractelor standard, publicarea informațiilor... pentru a preveni proiectele „fantomă” sau inflația prețurilor. În plus, activitățile de emisiune de obligațiuni și de acordare a creditelor pentru sectorul imobiliar trebuie să fie strict controlate, vizând proiecte fezabile, limitând investitorii slabi din punct de vedere financiar.

Mai important, este necesar să se utilizeze eficient instrumentele fiscale pentru a combate speculațiile. Statul trebuie să aplice în mod flexibil instrumente financiare, cum ar fi impozitul pe utilizarea terenurilor și impozitul pe venitul din transferurile de proprietăți imobiliare, pentru a limita tranzacțiile speculative, speculațiile și abandonul terenurilor. Aplicarea sincronă a instrumentelor fiscale și financiare va crea o piață mai transparentă, stabilă și sănătoasă.

Și, în final, potrivit domnului Ngo Gia Hoang, este necesară o direcție de dezvoltare echilibrată a segmentelor de piață. Statul trebuie să aibă o politică de alocare rezonabilă a terenurilor, acordând prioritate proiectelor de locuințe sociale, locuințelor pentru muncitori și muncitori. În același timp, acesta susține creditarea preferențială și încurajează întreprinderile să investească în aceste segmente, creând condiții pentru ca tinerii să cumpere locuințe. Acest lucru va ajuta piața să satisfacă nevoile reale de locuințe, va reduce riscul apariției unor bule economice și va contribui la asigurarea securității sociale, creând o bază solidă pentru o dezvoltare economică durabilă.

Utilizarea resurselor funciare în scopul creșterii economice

Vietnamul intră într-o etapă importantă, având ca obiectiv de a deveni o țară cu venituri ridicate până în 2045. Prin urmare, potrivit Dr. Dinh The Hien, directorul Institutului de Informatică și Economie Aplicată, resursele funciare și produsele imobiliare vor reprezenta o resursă uriașă pentru dezvoltarea economică a Vietnamului. În prezent, valoarea resurselor funciare din Vietnam este foarte mare, estimată la aproximativ 3-4 ori PIB-ul/an, dacă se calculează la prețurile pieței. Terenul este o resursă economică importantă, deoarece este atât un mijloc de producție (agricultură, industrie, servicii), un activ de garantare a creditelor, cât și o sursă importantă de venituri din terenuri (impozite, taxe de utilizare a terenurilor, licitații). Prețurile terenurilor au crescut continuu în ultimii 10-15 ani, în special în zonele urbane, în apropierea parcurilor industriale și a noilor infrastructuri de trafic, ceea ce a dus, de asemenea, la o diferență mare între prețurile terenurilor de pe piață și listele de prețuri de stat, ceea ce face dificilă evaluarea, compensarea și licitarea. În special, resursele funciare nu au fost exploatate eficient, multe zone sunt utilizate în scopuri greșite, abandonate sau fragmentate, reducând eficiența economică generală.

Pământul nu este doar „rentă funciară”, ci și o rampă de lansare pentru dezvoltarea națională.

FOTO: DINH SON

Prin urmare, pentru a optimiza resursele funciare pentru creșterea economică în noua eră a țării, pentru a deveni o țară cu venituri ridicate până în 2045, Dr. Dinh The Hien a afirmat că este necesară perfecționarea mecanismului de stabilire a prețurilor și impozitare a terenurilor prin reducerea decalajului dintre prețurile terenurilor de stat și cele de piață, contribuind astfel la transparența pieței și la reducerea speculațiilor. Este necesară aplicarea unor impozite progresive pe terenurile abandonate și speculative pentru a limita acumularea de terenuri și a le plasa în producție și afaceri. Pentru a crește veniturile din terenuri pentru ca bugetul de stat să fie reinvestit în infrastructură, este necesar să existe licitații de terenuri transparente și impozite pe transfer. În același timp, este necesar să se planifice clar fondurile funciare pentru industrie, agricultură de înaltă tehnologie și servicii, evitând investițiile imobiliare complete. „Promovați dezvoltarea locuințelor sociale și a locuințelor comerciale accesibile pentru a satisface nevoile reale, în loc să vă concentrați doar pe locuințele de lux, așa cum se întâmplă în prezent. Pentru a exploata eficient resursele funciare, este necesar, de asemenea, să se controleze fluxurile de capital speculativ pe termen scurt către terenuri, să se acorde prioritate creditelor pentru imobiliare care deservesc producția, locuințele sociale și parcurile industriale. Promovați mobilizarea capitalului prin obligațiuni și fonduri de investiții imobiliare în loc să depindeți de împrumuturile bancare”, a subliniat dl Hien.

Dr. Dinh The Hien a recomandat, de asemenea, aplicarea tehnologiei și a transparenței informațiilor la construirea unei baze de date naționale de date funciare, astfel încât oamenii și întreprinderile să poată accesa prețuri reale și planificare reală. Asigurați transparența informațiilor de planificare, evitați „umflarea prețurilor terenurilor” pe baza zvonurilor. Atunci când prețurile terenurilor cresc datorită infrastructurii, o parte din valoarea adăugată trebuie să se întoarcă statului și comunității prin impozite și taxe de dezvoltare urbană. Aplicați modelul „recuperare terenuri - licitație - realocare” pentru a fi echitabil între investitori și societate.

Pentru a maximiza beneficiile terenurilor, statul trebuie să reglementeze în mod corespunzător interesele investitorilor, întreprinderilor și cetățenilor. Industria imobiliară trebuie să se dezvolte într-un mod stabil și sustenabil, legată de producție și cererea reală, în loc să fie doar un instrument speculativ. Terenul nu este doar „rentă funciară”, ci și o rampă de lansare pentru ca țara să se impună.

Dr. Dinh The Hien, Directorul Institutului de Informatică și Economie Aplicată

Thanhnien.vn

Sursă: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm