Prețurile apartamentelor din Hanoi continuă să crească, nu mai există apartamente accesibile, ceea ce împiedică agenții de terenuri să umfle prețurile în orașul Ho Chi Minh.

Surplusul de apartamente de lux, lipsa locuințelor accesibile pentru majoritatea oamenilor, evaluarea impactului noii liste de prețuri ale terenurilor din Ho Chi Minh City, procedurile de cumpărare și vânzare a apartamentelor în 2024... sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.

Cele mai recente oferte imobiliare: În Hanoi și Ho Chi Minh City, nu mai există un segment de apartamente cu prețuri potrivite pentru veniturile majorității oamenilor. (Foto: Hai An)

Prețurile imobiliare cresc vertiginos

Delegația de monitorizare a Adunării Naționale tocmai a transmis delegaților un raport privind rezultatele monitorizării „Implementării politicilor și legilor privind gestionarea pieței imobiliare și dezvoltarea locuințelor sociale din 2015 până la sfârșitul anului 2023”.

Privind retrospectiv la perioada 2015-2021, piața s-a dezvoltat viguros și puternic, cu o ofertă abundentă și multe tipuri noi de proprietăți imobiliare, cum ar fi: apartamente turistice (condotel), vile de tip resort... Cu toate acestea, Echipa de Supraveghere a evaluat că „au existat deficiențe” în structura nerezonabilă a produselor imobiliare, dezechilibru între cerere și ofertă, vizând în principal segmentul high-end, obiective de investiții financiare și puține produse potrivite pentru veniturile majorității oamenilor.

În perioada 2022-2023, piața imobiliară a scăzut, operațiunile întreprinderilor întâmpinate de numeroase dificultăți din cauza deficiențelor și limitărilor din perioada 2015-2021, expuse sub presiunea epidemiei de Covid-19. În această perioadă, oferta a fost mult mai limitată decât în ​​perioada precedentă. Prețurile imobiliarelor au crescut vertiginos în raport cu creșterea veniturilor majorității populației.

În Hanoi și Ho Chi Minh City, nu mai există un segment de apartamente cu prețuri potrivite pentru veniturile majorității oamenilor.

Statisticile arată o diferență din ce în ce mai mare în structura produselor imobiliare. Conform unui raport al Comitetului Popular din Hanoi, segmentul apartamentelor de gamă medie și superioară reprezintă majoritatea. În 2022, prețurile apartamentelor au crescut foarte mult, volumul tranzacțiilor a fost scăzut, reprezentând doar aproximativ 10% din produsele oferite pe piață, prețul caselor individuale a rămas ridicat și aproape nu au existat tranzacții.

În orașul Ho Chi Minh, volumul tranzacțiilor imobiliare a scăzut brusc, prețurile proprietăților au crescut necontrolat, provocând un dezechilibru între preț și valoare. Potrivit Asociației Imobiliare din orașul Ho Chi Minh, din 2021, segmentul de apartamente accesibile (cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2) nu va mai exista în oraș.

Între timp, un număr mare de proiecte imobiliare de locuințe se confruntă cu dificultăți, întârzieri, întârzieri în implementare și stagnare, provocând o risipă uriașă de terenuri și capital pe care întreprinderile l-au investit în proiecte. Acest lucru crește dificultățile și costurile pentru investitori și crește prețurile produselor.

Raportul Echipei de Monitorizare a subliniat, de asemenea, deficiențele existente atunci când piața are un exces de produse locative de lux, suprafețe mari, prețuri mari, dar duce lipsă de produse locative sociale și locuințe cu costuri reduse, adecvate nevoilor majorității oamenilor. În plus, prețul mediu al locuințelor sociale este încă prea mare în comparație cu veniturile beneficiarilor.

În plus, implementarea programului de credite pentru locuințe sociale, locuințe pentru muncitori, renovare și reconstrucție a apartamentelor vechi din pachetul de credite de 120.000 de miliarde VND se desfășoară lent, condițiile și procedurile sunt complicate, ratele dobânzilor sunt încă ridicate și nu a fost eficient în atragerea și încurajarea investitorilor și cumpărătorilor de locuințe sociale să acceseze acest pachet de credite, ceea ce reprezintă obstacole semnificative în dezvoltarea locuințelor sociale.

Având în vedere realitatea menționată mai sus, Echipa de Supraveghere recomandă ca una dintre sarcinile care trebuie îndeplinite imediat să fie propunerea de soluții specifice pentru implementarea eficientă a Proiectului de investiții în construirea a cel puțin 1 milion de apartamente sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030, asigurând progresul, calitatea și adecvarea la nevoile, condițiile de muncă și de viață ale beneficiarilor.

Pe termen lung, Delegația de Supraveghere recomandă finalizarea rapidă a cercetărilor, propuneri de modificare, completare și promulgare a unor noi legi fiscale, cu prevederi privind cote de impozitare mai mari pentru cei care utilizează suprafețe mari de teren, multe case, utilizează terenurile lent sau lasă terenurile neexploatate, asigurând coerența cu conținutul inovator al legilor funciare, îmbunătățind eficiența gestionării și utilizării terenurilor, atingând obiectivul redistribuirii veniturilor și mobilizarea unor surse de venit rezonabile și stabile pentru bugetul de stat, pe baza practicilor internaționale și în conformitate cu condițiile socio-economice ale Vietnamului.

Prețurile apartamentelor din Hanoi continuă să atingă noi recorduri

Conform datelor online de la Batdongsan.com.vn, apartamentele din Hanoi au atins continuu noi vârfuri de preț într-o perioadă scurtă de timp. La începutul anului 2018, prețul de vânzare al apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City era de 27 de milioane VND/m2, respectiv 31 de milioane VND/m2. Cu toate acestea, după 6 ani, până în 2024, creșterea medie a prețului apartamentelor din Hanoi a ajuns la 70%, în timp ce creșterea prețului apartamentelor din Ho Chi Minh City a fost mai mică, ajungând la 55%.

Datele de la Asociația Brokerilor Imobiliari din Vietnam confirmă, de asemenea, creșterea rapidă a prețurilor apartamentelor din Hanoi. În consecință, indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi în 2023 a crescut cu aproximativ 38 de puncte procentuale față de 2019. Între timp, indicele prețurilor apartamentelor din orașul Ho Chi Minh a crescut doar cu aproximativ 16 puncte procentuale. De fapt, creșterea prețurilor apartamentelor continuă și a avut tendința de a fi mai puternică în ultima vreme, cu o creștere medie de 100-200 de milioane de VND/lună.

Confruntat cu situația menționată mai sus, dl. Dinh Minh Tuan, directorul Batdongsan.com.vn în regiunea de Sud, a comentat că, pentru piața apartamentelor, creșterea medie a unui proiect va fluctua între 8 și 12%. Aceasta este considerată o creștere pozitivă. Dacă rata de creștere a prețurilor este mai mare decât creșterea medie, piața dă semne de nesustenabilitate.

În ceea ce privește piața apartamentelor din Hanoi, dl. Tuan a spus că prețurile apartamentelor au crescut continuu în ultima vreme, chiar și într-o perioadă scurtă de timp, prețurile au crescut constant. Prin urmare, la un anumit prag, poate în următorii 2-3 ani, prețurile apartamentelor din Hanoi nu vor mai crește, iar dacă vor crește, creșterea va fi lentă, fluctuând doar în jurul a 5-6%.

Împiedicați „brokerii de terenuri” să profite de listele de prețuri ajustate ale terenurilor pentru a „umfla” prețurile

În ceea ce privește lista ajustată de prețuri ale terenurilor, emisă recent de Comitetul Popular din orașul Ho Și Min și aplicată în perioada 31 octombrie - 31 decembrie 2025, experții imobiliari au comentat impactul.

Potrivit domnului Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), lista ajustată de prețuri ale terenurilor este construită în conformitate cu principiul evaluării în funcție de prețul pieței. Agenția de redactare a primit numeroase comentarii din partea comunității de afaceri și a experților.

Comparativ cu proiectul lansat spre comentarii la sfârșitul lunii iulie, președintele HoREA a declarat că lista de prețuri pentru terenuri nou emisă a fost ajustată și modificată „în mod rezonabil” într-o direcție pozitivă.

De exemplu, în districtul Hoc Mon, conform proiectului, prețurile terenurilor au crescut în unele locuri de 50,7 ori față de lista de prețuri din 2020, dar odată cu lista de prețuri ajustată, acest nivel a crescut doar de aproape 40 de ori.

În ceea ce privește impactul, potrivit domnului Chau, lista ajustată de prețuri ale terenurilor asigură echitate între cei care și-au îndeplinit obligațiile financiare în primele 10 luni ale acestui an, comparativ cu cazurile de la 31 octombrie încoace.

„Lista ajustată de prețuri ale terenurilor nu a avut încă un impact imediat asupra pieței imobiliare, deoarece proiectele de locuințe comerciale sunt evaluate în prezent folosind metoda surplusului. Dar, după un timp, când investitorii vor primi transferuri de drepturi de utilizare a terenurilor pentru a realiza proiecte, oamenii vor dori prețuri mai mari decât înainte, ceea ce va duce la o creștere a prețurilor locuințelor”, a declarat dl Chau.

Președintele HoREA a recomandat ca agențiile statului să ia măsuri pentru a controla activitățile „speculanților, brokerilor de terenuri și afacerilor necinstite”, deoarece acest grup de persoane poate profita de lista ajustată de prețuri ale terenurilor pentru a specula și a „umfla” prețurile.

Proceduri pentru cumpărarea și vânzarea de apartamente în 2024

Conform articolului 160 din Legea locuinței din 2023, tranzacțiile de cumpărare și vânzare de locuințe trebuie să îndeplinească următoarele 6 condiții.

Mai exact, (1) Dețin un Certificat conform prevederilor legale.

(2) Nu în caz de litigiu, plângere sau proces privind drepturile de proprietate, conform prevederilor legii privind soluționarea litigiilor, plângerile și denunțările.

(3) Pe perioada deținerii proprietății, în cazul proprietății limitate.

(4) Nu poate fi sechestrat pentru executarea unei hotărâri judecătorești sau pentru executarea unei decizii administrative care a intrat în vigoare în mod legal a unui organism de stat competent sau nu poate fi supus aplicării unor măsuri temporare de urgență sau măsuri preventive conform unei decizii a unei instanțe judecătorești sau a unui organism de stat competent.

(5) Nu în cazurile în care a existat o decizie de recuperare a terenurilor sau o notificare de degajare sau demolare a locuințelor de către o autoritate competentă.

(6) Condițiile specificate la punctul (2) și punctul (3) nu se aplică în cazul cumpărării, vânzării sau închirierii cu opțiune de cumpărare a viitoarelor locuințe.

Notă: Următoarele tranzacții imobiliare nu necesită un Certificat de Locuință: Cumpărarea și vânzarea de locuințe viitoare; vânzarea de locuințe în caz de dizolvare sau faliment; Organizații care donează locuințe în semn de recunoștință, caritate sau solidaritate.

Cumpărarea și vânzarea de locuințe disponibile investitorilor în proiecte de investiții în construcții de locuințe în următoarele cazuri: locuințe aparținând proprietății publice; locuințe sociale, locuințe pentru forțele armate ale poporului, locuințe care deservesc relocarea și care nu aparțin proprietății publice; Primirea de locuințe moștenite.

Documentele care dovedesc condițiile de locuit pentru participarea la tranzacțiile specificate în prezenta clauză trebuie să respecte reglementările guvernamentale.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html