Propunerea de mecanisme suplimentare pentru determinarea prețurilor terenurilor și gestionarea veniturilor suplimentare în proiectul de Rezoluție privind Legea funciară

Imagine ilustrativă.

Asociația Imobiliară din Vietnam (VNREA) a prezentat recent un document care oferă feedback cu privire la mai multe aspecte ale proiectului de Rezoluție a Adunării Naționale care stipulează mecanisme și politici pentru abordarea dificultăților și obstacolelor în implementarea Legii Funciare.

Prin urmare, VNREA a contribuit cu cinci sugestii; inclusiv propunerea de modificări la trei prevederi deja stipulate în proiect și adăugarea a două prevederi care nu au fost încă incluse în proiectul de rezoluție.

În ceea ce privește cele două propuneri suplimentare, VNREA citează articolul 5 din proiectul de rezoluție, care prevede aplicarea tabelelor de prețuri ale terenurilor pentru a determina taxele de utilizare a terenurilor și taxele de arendă pentru toate proiectele, atunci când terenul este alocat, închiriat sau scopul său de utilizare este schimbat, în toate cazurile.

Cu toate acestea, conform analizei VNREA, în realitate, există proiecte de investiții în zone nou dezvoltate sau proiecte cu scale mari de utilizare a terenurilor care nu au liste de prețuri ale terenurilor sau, dacă există liste de prețuri ale terenurilor, aplicarea lor ar fi nepotrivită. În astfel de cazuri, este necesar să se determine prețurile specifice ale terenurilor în conformitate cu metodele de determinare a prețurilor terenurilor prevăzute în Legea funciară actuală pentru a calcula taxele de utilizare a terenurilor și taxele de arendă a terenurilor.

VNREA propune adăugarea de reglementări care să specifice cazurile în care se aplică prețuri specifice pentru terenuri pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă a terenurilor pentru proiecte atunci când statul alocă terenuri, dă în arendă terenuri sau modifică scopurile de utilizare a terenurilor, inclusiv: proiecte cu o scară largă de utilizare a terenurilor de 100 de hectare sau mai mult și proiecte de investiții în zone nou dezvoltate care nu au încă o listă de prețuri pentru terenuri.

În plus, VNREA propune adăugarea unui regulament privind calcularea taxei suplimentare pentru perioada anterioară stabilirii prețurilor terenurilor. În baza punctului d, clauza 2, articolul 257 din Legea funciară din 2024, Decretul 103/2024/ND-CP prevede că taxa suplimentară pentru cei care au primit decizii de alocare/închiriere a terenurilor înainte de 1 august 2024, dar ale căror prețuri ale terenurilor nu au fost încă stabilite, va fi calculată la 5,4%/an (se așteaptă să fie ajustată la 3,6%/an) din taxa de utilizare a terenurilor/taxa de închiriere a terenurilor plătibilă pentru perioada anterioară stabilirii prețurilor terenurilor.

Argumentul este că investitorii beneficiază de pe urma taxelor de utilizare/închiriere a terenurilor neplătite. Această opinie este incorectă și nepotrivită – a subliniat VNREA. În prezent, responsabilitatea pentru stabilirea prețurilor terenurilor revine agențiilor statului, nu utilizatorilor de terenuri.

Cererea ca utilizatorii terenurilor să fie trași la răspundere în acest caz este nefondată. Atunci când utilizatorii terenurilor nu au plătit taxele de utilizare a terenului sau chiria, aceștia nu își pot exercita drepturile de utilizare a terenului: dreptul de cumpărare/vânzare/transfer/ipotecare... deoarece, conform reglementărilor, aceste drepturi pot fi exercitate doar după îndeplinirea obligațiilor financiare privind terenul, a analizat VNREA.

Prin urmare, VNREA propune adăugarea unei clauze care să reglementeze gestionarea taxelor suplimentare pe baza distincției cazurilor specifice. Pentru cazurile în care deciziile privind alocarea terenurilor, arendarea terenurilor, permisiunea de a schimba scopul utilizării terenurilor, permisiunea de a trece de la plăți anuale de arendă la plăți unice pentru întreaga perioadă de arendă, prelungirea utilizării terenurilor, ajustarea duratei de utilizare a terenurilor sau ajustarea planificării detaliate au fost luate în conformitate cu legislația funciară și alte legi relevante înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, dar prețul terenului nu a fost încă stabilit, stabilirea taxelor de arendă și a taxelor de utilizare a terenurilor se va efectua în conformitate cu punctele a, b și c, clauza 2, articolul 257 din Legea funciară din 2024.

În plus, utilizatorii terenurilor trebuie să plătească taxe suplimentare pentru perioada pentru care nu au fost calculate taxele de utilizare a terenului și chiria terenului, așa cum se prevede la punctele a, b și c din clauza 2 a articolului 257 din Legea funciară, dacă utilizatorul terenului a exploatat, a desfășurat activități comerciale sau a folosit suprafața de teren pentru care au fost acordate drepturi de utilizare a terenului.

Utilizatorii de terenuri nu sunt obligați să plătească taxe suplimentare pentru perioada pentru care nu au fost calculate taxele de utilizare a terenului sau chiria, așa cum se prevede la punctele a, b și c din clauza 2 a articolului 257 din Legea funciară, dacă utilizatorul de teren nu a exploatat, comercializat sau utilizat încă suprafața de teren pentru care au fost acordate drepturi de utilizare a terenului. Dacă utilizatorul de teren a plătit deja taxele suplimentare pentru perioada pentru care nu au fost calculate taxele de utilizare a terenului sau chiria, suma plătită va fi rambursată sau compensată cu alte obligații financiare față de stat...

În ceea ce privește cele trei amendamente propuse, VNREA a citat: Clauza 7, Articolul 3 privind achiziția de terenuri, compensații, sprijin și relocare stipulează că „Deducerea sumelor aferente compensațiilor, sprijinului și relocării avansate de investitor din taxa de utilizare a terenului și taxa de arendă a terenului plătibile se calculează pentru întregul proiect în conformitate cu Clauza 2, Articolul 94 din Legea funciară.”

Cu toate acestea, conform VNREA, Legea funciară prevede că, în cazurile în care investitorii avansează fonduri de compensare, sprijin și relocare, aceste fonduri pot fi deduse din taxele de utilizare a terenului și taxele de arendă a terenului aferente proiectului. Dacă, după deducerea taxelor de utilizare a terenului și a taxelor de arendă a terenului aferente proiectelor, mai există o sumă rămasă, aceasta poate fi inclusă în capitalul total de investiții al proiectului.

Prin urmare, acest regulament nu garantează cu adevărat drepturile și nu atrage cu adevărat investitorii să participe la avansarea fondurilor de compensare, sprijin și relocare; în special în cazul proiectelor care sunt scutite de sau eligibile pentru reducerea taxelor de utilizare a terenurilor și a taxelor de arendă funciară – analiză realizată de VNREA.

Prin urmare, VNREA propune să se permită investitorilor să continue să deducă plățile în avans pentru compensații, sprijin și relocare din alte obligații financiare pe care investitorul este obligat să le achite.

În plus, punctul d, clauza 1, articolul 5 prevede că baza de calcul a taxelor de utilizare a terenurilor include: costurile de construcție a infrastructurii pentru suprafața de teren pe care investitorul o predă statului; costurile de construcție a infrastructurii specificate la acest punct se stabilesc în conformitate cu prevederile legii construcțiilor.

Conform VNREA, proiectul prevede doar calcularea costurilor de construcție a infrastructurii pentru suprafața de teren pe care investitorul o predă statului, ceea ce este inadecvat. Acest lucru se datorează faptului că tabelele de prețuri ale terenurilor au caracter general, iar prețurile terenurilor din aceste tabele se bazează de obicei pe parcelele de teren existente. Proiectele de dezvoltare a infrastructurii care nu au terenuri predate statului (cum ar fi proiectele de dezvoltare a infrastructurii parcurilor industriale) nu vor fi eligibile pentru deduceri din costurile de infrastructură.

Alternativ, proiectele de investiții vor avea costuri diferite de investiții în infrastructură, în funcție de condițiile geologice și de scară, în special cele din zone noi sau terenuri recuperate, care au costuri foarte mari pentru nivelarea terenului și construcția infrastructurii. Prin urmare, calcularea doar a costurilor de infrastructură pentru suprafața de teren pe care investitorul o predă statului nu ar asigura echitatea.

Pe baza acestei realități, VNREA propune ca, la stabilirea prețurilor terenurilor, să se calculeze costurile de infrastructură ale întregului proiect, nu doar pentru suprafața de teren pe care investitorul o cedează statului. Simultan, ar trebui adăugate reglementări privind gestionarea costurilor de recuperare a terenurilor pentru proiectele de recuperare a terenurilor la stabilirea prețurilor terenurilor (în prezent, costurile de recuperare a terenurilor sunt incluse în costurile de dezvoltare a proiectului atunci când se stabilesc prețurile terenurilor folosind metoda surplusului).

Un alt punct comentat de VNREA este punctul b, Clauza 13, Articolul 3, care stipulează dispozițiile tranzitorii pentru achiziția de terenuri, compensare, sprijin și relocare, precizând: „În cazurile în care, înainte de data intrării în vigoare a prezentei Rezoluții, nu există o decizie de aprobare a planului de compensare, sprijin și relocare, achiziția de terenuri, compensarea, sprijinul și relocarea se vor realiza în conformitate cu Legea funciară și cu prevederile prezentului articol.”

Conform VNREA, utilizarea sintagmei „cazuri anterioare datei de intrare în vigoare a prezentei Rezoluții în care nu s-a luat nicio decizie” nu determină cu exactitate intervalul de timp în care s-a produs evenimentul. Pot exista cazuri în care nu s-a luat nicio decizie de aprobare a planului de compensare înainte de data intrării în vigoare a Rezoluției, dar până la data intrării în vigoare a Rezoluției, o astfel de decizie a fost deja luată. Prin urmare, VNREA propune modificarea acesteia în „Cazuri în care nu s-a luat nicio decizie până la data intrării în vigoare a prezentei Rezoluții...”.

Sursă: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm