Secretarul general To Lam a subliniat opinia că statul trebuie să asigure drepturi de utilizare a terenurilor echitabile și eficiente pentru toți oamenii. Foto: VNA.
Anterior, Secretarul General a avut și o întâlnire cu agențiile relevante pe tema direcției de modificare a Legii Funciare. Potrivit Secretarului General, statul trebuie să asigure dreptul la o utilizare echitabilă și eficientă a terenurilor pentru toți oamenii, trebuie să asigure o utilizare eficientă a terenurilor, o distribuție și o alocare echitabilă și eficientă a valorii terenurilor, să evite risipa; trebuie să maximizeze eficiența resurselor funciare pentru dezvoltarea țării.
Declarația Secretarului General nu este doar o observație practică, ci subliniază și un principiu fundamental în gestionarea terenurilor în Vietnam. Această scurtă declarație a deschis o problemă teoretică și practică uriașă: în condițiile în care terenurile sunt deținute de întregul popor și gestionate de stat, obligarea prețurilor terenurilor să „urmeze piața” în mod mecanic nu este în conformitate cu principiul și are multe consecințe potențial periculoase.
Pentru a vedea acest lucru clar, este necesară o analiză profundă din perspectiva proprietății, economiei și politicilor publice.
Teren – proprietate publică și caracteristici unice ale Vietnamului
Spre deosebire de multe țări care recunosc proprietatea privată asupra terenurilor, Constituția vietnameză afirmă că pământul aparține întregului popor, statul reprezentând proprietarul și administrându-l uniform. Aceasta creează o diferență fundamentală în modul în care se formează prețurile terenurilor.
Într-o economie de piață tipică, prețurile terenurilor sunt formate prin concurența dintre numeroși proprietari diferiți. Oferta este diversă, cererea este diversă, așadar prețurile sunt stabilite pe baza unei concurențe reale. Însă în Vietnam, statul este singurul furnizor pe piața primară. Toate nevoile de acces la terenuri trebuie să treacă prin deciziile statului privind alocarea terenurilor, arendarea terenurilor și schimbarea destinației terenurilor. Cu alte cuvinte, piața funciară vietnameză este o piață specială, în care statul este atât furnizor, cât și autoritate de reglementare.
În acest context, dacă statul „lasă la latitudinea localității stabilirea prețurilor terenurilor în funcție de piață, în esență o lasă în seama fluctuațiilor ușor manipulabile de către speculanți, brokeri și grupuri de interese. În acel moment, prețurile terenurilor nu mai reflectă valoarea reală de utilizare, ci sunt distorsionate de așteptările speculative. Aceasta este cauza paradoxului: multe terenuri abandonate au încă prețuri exorbitante, întreprinderile de producție au dificultăți în accesarea terenurilor, iar speculanții se îmbogățesc datorită diferențelor de preț.”
Piața funciară din Vietnam este o piață specială în care statul este atât furnizor, cât și autoritate de reglementare.
Riscurile impunerii principiului „prețului pieței”
Atunci când un bun public deținut de toți oamenii este supus unui mecanism de stabilire a prețurilor „bazat pe piață”, pot apărea imediat o serie de riscuri grave.
În primul rând, prețurile terenurilor sunt umflate în mod nejustificat. O singură informație neverificată despre planificare sau infrastructură poate crea o „febră funciară”. „Brokerii de terenuri” și speculanții creează cu ușurință prețuri virtuale, împingând prețurile de multe ori mai mari decât valoarea reală, transformând conceptul de „preț de piață” într-un joc pentru manipulatori.
În al doilea rând, impacturi sociale negative. Creșterile nerezonabile ale prețurilor terenurilor duc la creșterea prețurilor locuințelor, a prețurilor de închiriere, a cheltuielilor de trai, a costurilor de producție - toate acestea cad pe umerii oamenilor și a întreprinderilor. Visul de a se stabili la o anumită casă este din ce în ce mai îndepărtat pentru persoanele cu venituri medii; întreprinderile își pierd avantajul competitiv din cauza costurilor ridicate ale terenurilor; piața locuințelor sociale este sufocată.
În al treilea rând, distorsiunile în alocarea resurselor. Atunci când prețurile terenurilor virtuale devin un canal pentru îmbogățirea rapidă, capitalul social este atras în speculații imobiliare în loc de producție, tehnologie și inovație. Mulți oameni abandonează producția pentru a se grăbi să „surfeze” terenuri, creând o economie pe termen scurt, nesustenabilă, cu riscuri potențiale.
În al patrulea rând, riscul instabilității macroeconomice. Bula funciară prezintă riscuri pentru sistemul bancar, deoarece majoritatea garanțiilor sunt reprezentate de proprietăți imobiliare. În același timp, decalajul dintre bogați și săraci crește, deoarece o minoritate se îmbogățește rapid prin speculații funciare, în timp ce majoritatea este exclusă de la posibilitatea de a accesa terenuri pentru stabilire și dezvoltare profesională.
Prin urmare, avertismentul secretarului general nu este doar fidel realității, ci are și o valoare politică extrem de importantă.
Rolul inevitabil al statului în evaluarea terenurilor
Într-un regim de proprietate publică, statul nu își poate eschiva responsabilitatea de evaluare. Dimpotrivă, statul are obligația de a stabili un cadru standard al prețurilor terenurilor, deoarece aceasta este singura modalitate de a proteja interesele întregului popor și de a evita pierderea bunurilor publice.
Dacă lăsăm piața să se „autoreglementeze”, practic predăm puterea de a determina valoarea activelor publice unui grup de speculanți. Acest lucru nu este doar greșit din punct de vedere al principiilor de gestionare a activelor publice, ci și periculos din punct de vedere al consecințelor sociale.
Stabilirea de către stat a prețurilor terenurilor nu înseamnă negarea rolului pieței. Dimpotrivă, este vorba despre proiectarea unei piețe controlate, în care prețul terenurilor emis de stat joacă rolul unei „ancore standard”, în timp ce tranzacțiile civile pot fluctua într-un interval rezonabil. Acesta este un model care echilibrează flexibilitatea pieței și stabilitatea necesară a managementului statului.
În special, prețurile terenurilor emise de stat reprezintă, de asemenea, un instrument de politică strategică care contribuie la: Asigurarea accesului oamenilor la terenuri pentru stabilire și dezvoltare profesională; crearea unui mediu stabil al costurilor pentru întreprinderi, îmbunătățirea competitivității; direcționarea capitalului social către producție în loc de speculații; creșterea veniturilor bugetare publice și transparente și prevenirea pierderii activelor publice.
Prin urmare, punctul de vedere al Secretarului General are o bază teoretică solidă: evaluarea terenurilor de către stat nu este o intervenție administrativă arbitrară, ci o cerință inevitabilă a unui regim special de proprietate - proprietatea publică asupra terenurilor.
Mecanism adecvat pentru determinarea prețurilor terenurilor în Vietnam
Pentru a implementa această viziune, este necesară construirea unui mecanism de stabilire a prețurilor științific, fezabil și transparent.
În primul rând, este necesară stabilirea unui cadru național standard pentru prețurile terenurilor. Un Consiliu Național independent pentru Evaluarea Terenurilor trebuie să emită un cadru pentru prețurile terenurilor bazat pe volume mari de date, consultarea experților și o supraveghere atentă. Este imposibil să lăsăm fiecare localitate să își stabilească propriile prețuri, ceea ce poate intra cu ușurință în „zona întunecată” a intereselor de grup.
În al doilea rând, construirea unei baze de date funciare unificate. Aceasta va fi „sistemul nervos central” al gestionării terenurilor, înregistrând toate tranzacțiile, informațiile fiscale și de credit în timp real, reflectând astfel cu acuratețe cererea și oferta obiective și eliminând tranzacțiile virtuale.
În al treilea rând, aplicarea unei taxe anti-speculație . Impozitarea progresivă a terenurilor abandonate sau a terenurilor cumpărate și vândute într-o perioadă scurtă de timp pentru a elimina motivele speculative, astfel încât terenurile să își poată relua funcțiile de producție și de viață corespunzătoare.
În al patrulea rând, implementați un mecanism de recuperare a diferențelor de chirie funciară. Atunci când statul investește în infrastructură care crește valoarea terenurilor, valoarea sporită trebuie colectată de stat prin impozite, taxe sau licitații. Acesta este un principiu al echității: acea valoare aparține întregii populații și nu poate fi de care se bucură un singur grup de indivizi.
În al cincilea rând, asigurarea transparenței și a supravegherii. Procesul de evaluare a terenurilor trebuie să fie transparent și supravegheat de Adunarea Națională, Frontul Patriei, presă și popor. Doar transparența poate preveni apariția intereselor personale și poate consolida încrederea socială.
În al șaselea rând, permiteți un interval rezonabil de fluctuație. Prețurile tranzacțiilor civile pot diferi de prețurile de stat într-un anumit interval, dar nu pot depăși plafonul, pentru a menține flexibilitatea, rămânând în același timp stabilă.
Aceste mecanisme, dacă sunt concepute și operate cu seriozitate, vor crea o piață funciară echitabilă, transparentă și sustenabilă – exact așa cum a afirmat Secretarul General.
Orientare strategică pentru modificarea fundamentală a politicii funciare
Secretarul general To Lam a propus o direcție strategică pentru modificarea fundamentală a politicii funciare. Într-un regim de proprietate publică, nu există un „preț de piață” corect dacă statul nu stabilește prețul. Doar un preț standard stabilit de stat poate asigura interesele publice, poate preveni speculațiile și poate readuce piața funciară pe orbita dezvoltării durabile.
Aceasta este o reamintire pentru noi să punem capăt laxismului, inflației prețurilor și speculațiilor funciare și, în același timp, un apel la reproiectarea mecanismului de stabilire a prețurilor funciare în direcția echității și transparenței. Statul trebuie să fie arhitectul pieței funciare, stabilirea prețurilor nu este menită să intervină în mod administrativ, ci să creeze o bază pentru dezvoltare.
Mesajul este foarte clar: stabilirea prețurilor terenurilor aflate în proprietate publică este responsabilitatea istorică a statului și este, de asemenea, cheia pentru ca piața imobiliară vietnameză să iasă din spirala speculativă, să intre pe o orbită stabilă și echitabilă, creând premisele unei dezvoltări durabile.
Dr. Nguyen Si Dung
Sursă: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm
Comentariu (0)