Tranzacții imobiliare prin contracte de împrumut: Cumpărătorii regretă! (Ultimul articol)

Piața imobiliară a trecut de faza sa „cea mai fierbinte”. Cu toate acestea, tranzacțiile imobiliare bazate pe contracte de împrumut încă există, cu consecințe care nu au fost rezolvate peste noapte. Prin urmare, înainte ca agenția de administrare a statului să înăsprească și mai mult reglementările legii, oamenii ar trebui să ia în considerare și să studieze cu atenție termenii contractului de împrumut atunci când „pun pixul” pentru a semna o tranzacție imobiliară, pentru a evita să cadă într-o „dilemă”.

Tranzacții imobiliare bazate pe contracte de împrumut: Cumpărătorii sunt copleșiți de regrete! (Partea 1) - Din „punctul fierbinte” al Planului de etaj 584

Tranzacții imobiliare prin contracte de împrumut: Cumpărătorii regretă! (Partea a 2-a) - Cooperarea sau „capcana” de mobilizare a capitalului

Clienții ar trebui să cerceteze și să aleagă produse imobiliare cu statut juridic clar și investitori reputați (În foto: Zona urbană Xuan Hung, sectorul Quang Thang, orașul Thanh Hoa ). Foto: PV

„Pixul cade, puiul moare”

Revenind la povestea dnei LD - o clientă care a cumpărat teren la MBQH 2125 faza 2. Dna LD a spus: „După ce «am convenit să cumpăr și să vând» cu proprietarul terenului, m-am dus să fac procedurile pentru a transfera numele contractului de împrumut cu compania. Înainte de a semna contractul, nu am cercetat cu atenție aspectele legale ale proiectului, în special informațiile despre produsul pe care l-aș cumpăra (o casă brută), ci pur și simplu m-am gândit că cumpăr un teren. Nu știam cât de valoroasă era procedura contractului de împrumut pentru dreptul de a cumpăra produsul. Când investitorul a anunțat că trebuie să construiesc urgent o casă, am scos contractul pentru a-l reciti; în același timp, am aflat despre prevederile legii și am constatat că tranzacțiile prin contracte de împrumut erau foarte riscante. Acum, într-o poziție «pasivă», familia mea a trebuit să facă ceea ce a cerut investitorul.”

„Dacă studiem cu atenție informațiile despre condițiile de cumpărare și vânzare a viitoarelor locuințe, precum și legalitatea contractului de împrumut și procedurile complicate implicate, nu doar eu, ci mulți oameni nu vor cumpăra terenuri în această formă, ci vor căuta parcele cu statut juridic clar pentru a tranzacționa” - a mai spus dna LD.

Clientul LT C, care a cumpărat teren la MB 584, a declarat: „... înainte de semnarea contractului de împrumut, brokerul m-a dus la biroul conducerii BNB LLC pentru a «introduce» «sub-cartea» și mi-a promis că, atunci când proiectul va fi calificat, certificatul de drept de folosință asupra terenului va fi transferat imediat. Pentru că am avut încredere atât în ​​investitor, cât și în broker, am semnat un contract de împrumut pentru a «cumpăra» două loturi adiacente. Acum, dacă construiesc o casă, mă tem să nu pierd atât «vaca, cât și grajdul»; dar dacă nu construiesc, nu știu când voi putea recupera banii investiți...”.

De asemenea, investitorul proiectului de zonă comercială și rezidențială Lotul A-TM3 (prescurtat ca A-TM3 Site), din cartierul Dong Huong, orașul Thanh Hoa, BNB Company Limited, a „agitat” clienții din aprilie 2023 până în prezent când au reacționat puternic la afacere. Potrivit multor clienți ai A-TM3 Site, investitorul a dat semne de ambiguitate cu privire la informațiile despre produs, în special „făcând publicitate” terenurilor de vânzare, dar „transformându-le” în case neterminate; în același timp, obligând clienții să plătească sume nerezonabile de bani atunci când doresc să investească în construirea propriei case.

Totuși, în momentul în care întreprinderea a mobilizat capital sub forma unui contract de împrumut, Planul A-TM3 avea o decizie de aprobare a rezultatelor selecției investitorilor, iar în Decizia nr. 3345/QD-UBND, din 21 august 2019 a Comitetului Popular Provincial, existau informații clare despre amploarea proiectului, iar produsul era o locuință neterminată, finisată la exterior. Semnând „accidental” aceste contracte, clienții au fost nevoiți să le accepte, deoarece, chiar dacă doreau să lichideze contractul, recuperarea banilor investiți nu este ușoară, mai ales în contextul pieței imobiliare lente și al afacerilor care se confruntă cu dificultăți precum cea actuală.

Anterior, ziarul Thanh Hoa a primit și o petiție de ajutor de la mai multe gospodării din districtele Nong Cong, Thieu Hoa, orașul Thanh Hoa, privind „cumpărarea” de terenuri în baza unui contract de împrumut. Cu toate acestea, la predarea terenului către „cumpărător”, acesta era ocupat de altcineva.

Potrivit avocatei Le Thi Phuong, directoarea companiei de avocatură Le Phuong Hoang Limited, din cadrul Asociației Baroului din provincia Thanh Hoa, există două forme de contracte de împrumut, iar în ambele cazuri, clienții sunt dezavantajați.

În primul rând, în cazul în care contractul de împrumut nu conține niciun conținut care să demonstreze că suma împrumutului este legată de valoarea terenului/parcelei, a proprietății atașate terenului în cadrul proiectului împrumutatului, contractul de împrumut nu are valoarea obligatorie ca împrumutatul (care este și investitorul proiectului) să transfere creditorului drepturile de utilizare a terenului, proprietățile specifice atașate terenului. Acest contract este pur și simplu un contract de împrumut civil, riscul fiind ca, atunci când bunul imobil este eligibil pentru transfer și prețul imobilului crește, în propriul său beneficiu, investitorul să nu încheie un contract de transfer imobiliar, ci să fie de acord doar să ramburseze principalul și dobânda (dacă există) creditorului, ceea ce duce la pierderi financiare pentru creditor.

În al doilea rând, contractul conține un conținut care arată relația dintre suma creditului și parcela/terenul, casa din proiectul împrumutatului. Contractul de credit poate fi un caz de tranzacție falsă, ascunzând tranzacția reală, care este o tranzacție de vânzare imobiliară formată în viitor (în acest moment proiectul nu este eligibil pentru vânzare conform prevederilor legale). În acest contract, în cazul în care apare un litigiu, una dintre cele două părți sesizează instanța, existând riscul ca atât tranzacția falsă (care este o tranzacție de credit), cât și tranzacția ascunsă (care este o tranzacție de vânzare imobiliară) să fie declarate invalide de instanță. Consecința juridică este că creditorul (cumpărătorul) primește doar banii înapoi, dar nu primește imobilul.

Învață legea cu atenție

Ca potențial canal de investiții, însă, proprietățile imobiliare formate în viitor prezintă numeroase riscuri potențiale dacă cumpărătorul nu verifică cu atenție legalitatea proiectului pentru a asigura tranzacțiile legale.

Legea are acum reglementări foarte specifice privind formele de tranzacții imobiliare. Potrivit domnului Vu Thanh Binh, director adjunct al Departamentului de Construcții din Thanh Hoa, după intrarea în vigoare a Legii privind afacerile imobiliare, Departamentul de Construcții a adoptat numeroase forme de propagandă și diseminare către organizații și persoane fizice pentru a se conforma prevederilor legii privind tranzacțiile imobiliare, în special proprietățile imobiliare formate în viitor.

În consecință, conform articolului 55 din Legea imobiliară nr. 66/2014/QH13, condițiile pentru ca imobilele formate în viitor să fie puse în funcțiune sunt deținerea documentelor privind drepturile de utilizare a terenului, a documentelor de proiect, a desenelor de construcție aprobate de autoritățile competente, a autorizațiilor de construire în cazurile în care este necesar un autorizație de construire, a documentelor privind acceptarea finalizării construcției infrastructurii tehnice corespunzătoare progresului proiectului; în cazul clădirilor de apartamente sau al clădirilor cu destinație mixtă cu destinație rezidențială formate în viitor, trebuie să existe o înregistrare a acceptării finalizării fundației clădirii respective. În plus, înainte de vânzarea, închirierea sau cumpărarea de locuințe formate în viitor, investitorul trebuie să dețină o notificare scrisă către agenția provincială de administrare a locuințelor cu privire la faptul că locuința este eligibilă pentru vânzare sau leasing cu opțiune de cumpărare.

În plus, articolul 19 din Decretul nr. 99/2015/ND-CP prevede și semnarea contractelor de mobilizare a capitalului pentru dezvoltarea de locuințe comerciale. În consecință, semnarea contractelor de mobilizare a capitalului pentru investiții în construcția de locuințe comerciale se poate realiza numai prin formularele prevăzute la clauzele 2, 3 și 4 ale articolului 69 din Legea locuințelor și trebuie să respecte următoarele reglementări: Părțile care participă la aport de capital, cooperare în domeniul investițiilor, cooperare în afaceri, asocieri în participațiune și asociații au voie să împartă profiturile (în numerar sau acțiuni) doar pe baza raportului de aport de capital, așa cum a fost convenit în contract; investitorilor nu li se permite să aplice formularul de mobilizare a capitalului prevăzut la acest punct sau alte forme de mobilizare a capitalului pentru a împărți produsele locative sau pentru a acorda prioritate înregistrării, depozitului și dreptului de a cumpăra locuințe sau pentru a împărți drepturile de utilizare a terenurilor în cadrul proiectului pentru partea care mobilizează capitalul.

Mulți clienți care construiesc case în cadrul proiectului Zona Comercială și Rezidențială Lot A-TM3, sectorul Dong Huong, orașul Thanh Hoa sunt îngrijorați deoarece nu știu când va efectua investitorul procedurile pentru emiterea Certificatului de Drept de Utilizare a Terenului. Foto: PV

Dl. Vu Thanh Binh recomandă: „Atunci când tranzacționează proprietăți imobiliare, clienții trebuie să înțeleagă clar prevederile legii, în special documentele legale ale proiectului, capacitatea investitorului și reglementările privind condițiile de cumpărare și vânzare a capitalului pentru dezvoltarea viitoarelor locuințe, pentru a evita riscurile atunci când se implică în proiecte cu statut juridic neclar.”

Totuși, în realitate, pentru a „scăpa” de reglementările de gestionare ale statului, investitorii folosesc numeroase „trucuri” diferite și, în cea mai mare parte, cumpărarea și vânzarea viitoarelor locuințe sau mobilizarea capitalului se face prin tranzacții civile cu concepte de „contracte de împrumut”, „depozite”, „contracte de cooperare”... „Agențiile de gestionare a statului nu au nicio bază pentru a gestiona aceste forme de tranzacții”, a adăugat dl. Vu Thanh Binh.

Având în vedere entuziasmul pieței imobiliare din Thanh Hoa, produsele imobiliare sunt întotdeauna la fel de scumpe ca „creveții proaspeți”. Majoritatea proiectelor au fost vândute și „trecute prin” mulți investitori secundari încă de când erau „pe hârtie”; dar, conform datelor de la Departamentul Construcțiilor, doar 30 din 104 proiecte care au fost aprobate pentru politica de investiții au fost notificate de Departamentul Construcțiilor ca fiind eligibile pentru cumpărare, vânzare sau atragerea de capital, dovedind faptul că situația de cumpărare și vânzare „ocolind legea” a fost destul de frecventă. Din fericire, am întâlnit un investitor reputat care a folosit capitalul mobilizat în scopul corect, iar drepturile clientului au fost garantate. În cazul în care am întâlnit un investitor „notoriu” care a „luat” banii pentru a investi într-un alt proiect, faptul că clientul nu a primit produsul imobiliar sau a întâmpinat probleme ulterior a lăsat de fapt multe consecințe.

Confruntată cu problemele cu care se confruntă în prezent clienții, în special suprapunerea alocațiilor de terenuri și întârzierea în acordarea certificatelor de drept de utilizare a terenului, avocata Le Thi Phuong, directoarea Le Phuong Hoang Law Company Limited din cadrul Baroului Provincial Thanh Hoa, face următorul sfat: „În ceea ce privește faptul că investitorul nu a finalizat încă procedurile de acordare a certificatelor de drept de utilizare a terenului către cumpărător, este posibil să fi apărut o dispută între cele două părți. În cazul în care cele două părți nu pot negocia și reconcilia, cumpărătorul poate intenta un proces împotriva vânzătorului în instanță pentru soluționare. În cazul aceluiași teren în care investitorul semnează un contract de împrumut cu înregistrarea dorințelor sau chiar semnează un contract de vânzare-cumpărare cu mai mulți clienți, există indicii de însușire frauduloasă a proprietății, așa cum este prevăzut în articolul 174 din Codul Penal din 2015, modificat și completat în 2017; clienții, în acest caz, ar trebui să depună o petiție la agenția de investigații a poliției pentru acceptare și soluționare.”

Grupul de reporteri

Sursă: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm