Eliminarea blocajelor și deschiderea fluxului de resurse funciare

Legendă foto — Fotografie ilustrație: Tuan Anh/VNA

Numeroase inovații au fost incluse în proiectul de Rezoluție al Adunării Naționale, care prevede o serie de mecanisme și politici pentru înlăturarea dificultăților și obstacolelor în organizarea implementării Legii funciare, cum ar fi: eliminarea cadrului prețurilor funciare, creșterea transparenței, promovarea descentralizării către localități, asigurarea armoniei intereselor dintre stat, cetățeni și mediul de afaceri.

Unul dintre primele cinci blocaje menționate de experți este lipsa de compatibilitate dintre sistemul de planificare funciară și modelul de administrație locală pe două niveluri (nivel provincial - local) atunci când acest model va începe să funcționeze de la 1 iulie 2025. Deși Legea funciară din 2024 menține prevederile privind „planificarea utilizării terenurilor și planificarea la nivel de district”, modelul actual de organizare a guvernării în orașele administrate central sau în unitățile administrativ- economice speciale a funcționat conform guvernării urbane pe două niveluri.

Acest lucru duce la insuficiențe în ceea ce privește autoritatea și consecvența în aprobarea planificării, ceea ce duce la întreruperea sau prelungirea procesului de implementare. Potrivit Dr. Nguyen Dinh Tho - Director adjunct al Institutului de Strategie și Politică pentru Agricultură și Mediu ( Ministerul Agriculturii și Mediului ), Legea trebuie ajustată astfel încât planificarea utilizării terenurilor să poată fi integrată în planificarea generală a dezvoltării urbane și în planificarea utilizării resurselor la nivel local. În caz contrar, localitățile vor fi confuze în ceea ce privește implementarea și supravegherea.

Întârzierea în ajustarea reglementărilor de planificare pentru a se potrivi modelului de guvernare pe două niveluri nu numai că afectează fezabilitatea Legii, dar determină și multe localități să „aștepte instrucțiuni”, blocând fluxul de investiții. Prin urmare, este necesar să se dispună în curând de o rezoluție unificată de îndrumare pentru a evita ca planificarea să devină primul „blocaj instituțional” în lanțul de implementare a noii Legi Funciare.

Al doilea blocaj identificat este faptul că mecanismul de licitație și licitare a terenurilor încă prezintă numeroase deficiențe, care nu sunt favorabile investitorilor. Scopul alocării și închirierii terenurilor prin licitație și licitație este un instrument important pentru a asigura publicitatea, transparența și a preveni interesele de grup. Cu toate acestea, procesul actual de implementare dezvăluie numeroase limitări.

Nu există îndrumări clare privind forma de arendă funciară cu plată anuală pentru fondurile funciare gestionate de stat. Unele localități reflectă situația de „neștiință a soluției” atunci când trebuie să asigure venituri bugetare și să sprijine afacerile care investesc în domenii socializate.

În același timp, cerința de a avea un plan detaliat de 1/500 înainte de scoaterea la licitație a terenurilor cauzează dificultăți în implementare, în special pentru terenurile cu utilizare mixtă sau terenurile publice intercalate cu zone rezidențiale. Între timp, forma de arendă funciară cu plată anuală îngreunează investitorilor calcularea costurilor, ipotecarea și mobilizarea capitalului pe termen mediu și lung.

Dr. Can Van Luc - membru al Consiliului Consultativ Național pentru Politica Financiară și Monetară, a comentat că mecanismul de licitație a terenurilor trebuie să fie mai flexibil, în special în faza inițială a proiectelor de infrastructură socială. Dacă este rigid, va elimina neintenționat motivația sectorului privat - subiectul pe care Legea Funciară din 2024 își propune să îl mobilizeze cel mai puternic. Deoarece lipsa de sincronizare între reglementările privind licitațiile și licitațiile și mecanismele de arendă a terenurilor nu numai că reduce atractivitatea investițiilor, dar prezintă și un risc de pierdere bugetară.

Prin urmare, emiterea de către Guvern a Rezoluției 339/NQ-CP privind proiectul de Rezoluție a Adunării Naționale care stipulează o serie de mecanisme și politici pentru înlăturarea dificultăților și obstacolelor în organizarea implementării Legii funciare, permițând transmiterea rezultatelor cercetărilor în Documentul nr. 136/TTr-BNNMT al Ministerului Agriculturii și Mediului privind Proiectul de Lege pentru modificarea și completarea unui număr de articole din Legea funciară, reprezintă un pas în direcția corectă, dar este necesară concretizarea rapidă a acestuia într-un decret care să ghideze implementarea, astfel încât întreprinderile să aibă o bază juridică clară - a comentat dl Luc.

În plus, reglementările privind recuperarea terenurilor, care nu acoperă practicile de dezvoltare și lipsesc de flexibilitate, reprezintă al treilea blocaj menționat de experți. Deși se consideră că articolul 79 din Legea funciară din 2024 a extins domeniul de aplicare al recuperării terenurilor în comparație cu Legea funciară din 2013, acesta tot nu acoperă toate proiectele cu importanță strategică și urgentă.

Mai exact, Legea nu a stipulat clar mecanismul de recuperare a terenurilor pentru a crea un fond funciar care să finanțeze proiectele BT (construcție-transfer) sau pentru a rearanja terenurile pentru afacerile care trebuie să se relocheze din cauza poluării mediului... În plus, reglementarea conform căreia recuperarea terenurilor se poate face numai după aprobarea planului de compensare, sprijin și relocare provoacă întârzieri și lipsește flexibilitate pentru proiectele urgente.

În ceea ce privește acest blocaj, profesorul asociat dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepreședintele Consiliului Universității de Drept din Hanoi, a declarat că Legea trebuie să aibă un mecanism specific pentru proiectele cheie, deoarece, dacă așteptăm suficiente proceduri administrative, progresul infrastructurii strategice naționale, cum ar fi autostrăzile, aeroporturile și marile parcuri industriale, va fi întârziat, provocând daune mult mai mari decât riscurile juridice de care sunt îngrijorate agențiile de management.

Acest blocaj arată, de asemenea, că lipsa de flexibilitate în conceperea reglementărilor privind achiziția de terenuri împiedică dezvoltarea infrastructurii - un domeniu pe care Vietnamul își propune să îl accelereze. Potrivit experților, soluția imediată este studierea unui mecanism special de autorizare pentru proiectele cheie, similar mecanismului din Legea privind investițiile publice sau Legea privind licitațiile, pentru a evita „blocajele” în ceea ce privește compensațiile și defrișarea amplasamentelor.

Al patrulea blocaj care trebuie eliminat este mecanismul inadecvat și instabil de stabilire a prețurilor terenurilor, care provoacă neliniște în rândul implementatorilor. Legea funciară din 2024 a eliminat „cadrul prețurilor terenurilor” și a trecut la un mecanism de tabel al prețurilor terenurilor, actualizat anual, reflectând mai îndeaproape prețul pieței. Acesta este un pas remarcabil înainte, dar mecanismul actual de stabilire a prețurilor are încă multe blocaje în aplicarea practică.

În primul rând, determinarea prețurilor specifice terenurilor depinde prea mult de organizațiile de consultanță și de datele de piață, în timp ce sistemul informațional și baza națională de date a prețurilor terenurilor nu sunt încă complete, ceea ce duce la rezultate inconsistente ale evaluărilor între localități. Metoda surplusului - principalul instrument de determinare a prețurilor terenurilor pentru proiecte - nu a fost standardizată, ceea ce determină creșterea costurilor de investiții, afectând negativ competitivitatea întreprinderilor.

Dr. Tran Kim Chung, fost director adjunct al Institutului Central pentru Management Economic, a declarat că, dacă nu se construiește o bază de date transparentă privind evaluările, implementatorii se vor teme întotdeauna să nu facă greșeli. Drept urmare, multe locuri „evită semnarea”, încetinind atât progresul investițiilor publice, cât și dezvoltarea parcurilor urbane și industriale. Acest blocaj nu este doar o problemă tehnică, ci și o responsabilitate psihologică în îndeplinirea atribuțiilor publice. Atunci când prețurile terenurilor sunt legate de obligații financiare, orice abatere poate duce la inspecție, examinare sau răspundere penală.

Prin urmare, Guvernul trebuie să emită în curând un mecanism pentru a-i proteja pe cei care implementează corect procesul, promovând în același timp digitalizarea datelor privind prețurile terenurilor, creând un coridor juridic sigur pentru ca localitățile să îndrăznească să acționeze și să își asume responsabilitatea - a propus dl. Chung.

În plus, lipsa de sincronizare dintre Legea funciară și legile conexe în perioada de tranziție este al cincilea blocaj care trebuie rezolvat. Și acesta este un blocaj sistemic. Odată cu promulgarea Legii funciare din 2024, o serie de alte legi vor fi, de asemenea, modificate sau completate sau vor intra în vigoare în același timp, cum ar fi Legea locuințelor din 2024, Legea privind afacerile imobiliare, Legea privind licitațiile, Legea investițiilor etc.

Cu toate acestea, compatibilitatea dintre aceste legi nu este încă sincronizată, ceea ce cauzează confuzie în multe localități în perioada de tranziție. De exemplu, regulamentul privind primirea transferului drepturilor de utilizare a terenurilor pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale a fost ajustat prin Rezoluția Adunării Naționale și Decretul Guvernului, dar nu a fost „integrat” la timp în documentele directoare ale Legii Funciare. Unele localități, precum Hanoi, Ho Chi Minh City..., au reflectat situația proiectelor care „așteaptă” Decretul, ceea ce duce la risipă de resurse.

Dintr-o perspectivă juridică, avocatul Truong Thanh Duc a comentat: „Am făcut progrese mari în modificarea Legii funciare, dar dacă legile conexe nu sunt modificate în mod sincron, vor exista în continuare «legi care așteaptă legi», ceea ce va îngreuna înțelegerea de către companii a modului în care să își bazeze procedurile de investiții.”

Pentru a depăși acest blocaj, Guvernul a emis în mod proactiv Rezoluția 339/NQ-CP, supunând Adunării Naționale spre promulgare o Rezoluție separată privind mecanismele și politicile de eliminare a dificultăților în organizarea implementării Legii funciare. Cu toate acestea, pentru ca această Rezoluție să intre cu adevărat în vigoare, este nevoie în continuare de îndrumări detaliate privind tranziția între reglementările vechi și cele noi, evitând crearea unei „lacune juridice” în implementarea proiectelor de investiții - au sugerat avocații.

Având în vedere cele mai mari cinci blocaje în implementarea Legii funciare din 2024 la cea de-a 10-a sesiune, se așteaptă ca cea de-a 15-a Adunare Națională să examineze și să emită în curând o Rezoluție specializată privind mecanismele și politicile de eliminare a dificultăților în organizarea implementării Legii funciare, pe baza propunerilor din partea Guvernului și a Ministerului Agriculturii și Mediului.

În plus, experții au propus, de asemenea, revizuirea și ajustarea sincronă a legilor conexe (Legea investițiilor, Legea locuințelor, Legea licitațiilor, Legea construcțiilor) pentru a unifica înțelegerea și procedurile de implementare. În special, este necesar să se consolideze digitalizarea datelor funciare, să se publice listele anuale de prețuri ale terenurilor, să se creeze o bază transparentă și să se reducă riscurile juridice pentru agențiile de management. Pe lângă instruirea și protejarea celor care respectă reglementările, încurajarea îndrăznelii de a acționa și asumarea responsabilității, este necesar să se promoveze mecanisme specifice pentru proiectele cheie, asigurând progresul infrastructurii, industrializării și urbanizării.

Legea funciară din 2024 își va juca pe deplin rolul dacă blocajele menționate mai sus sunt identificate și rezolvate prompt și sincron. Numai atunci terenurile vor deveni cu adevărat o forță motrice pentru dezvoltarea durabilă, nu un „blocaj” în procesul actual de integrare și industrializare.

Sursă: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm