Realizarea visului de a deține o casă - Partea a 3-a: Obstacolele cauzate de „blocajul” creditului

Totuși, în mod paradoxal, doar aproximativ 3.400 de miliarde VND din pachetul de credite de 145 de trilioane VND alocat acestui sector au fost debursate, echivalentul a mai puțin de 3% din amploarea programului. Atunci când întreprinderile se confruntă cu obstacole birocratice, iar oamenii au dificultăți în accesarea împrumuturilor, fondurile preferențiale nu au ajuns cu adevărat la cei care au cea mai mare nevoie de locuințe.

Legendă foto — Clienți care efectuează tranzacții la sediul Vietcombank din Hanoi. (Fotografie ilustrativă: Tran Viet/TTXVN)

Capitalul este acolo, dar nu a curs încă puternic.

După o lungă perioadă de creștere lentă, segmentul locuințelor sociale intră într-o nouă fază de dezvoltare accelerată.

Conform Rezoluției Guvernului nr. 07/NQ-CP privind stabilirea obiectivelor pentru dezvoltarea locuințelor sociale localităților pentru perioada 2026-2030, întreaga țară trebuie să finalizeze peste 158.700 de apartamente numai în 2026. Doar în primele patru luni ale acestui an, au fost demarate încă 40 de proiecte de locuințe sociale, cu o scară de aproximativ 36.590 de apartamente.

Conform Ministerului Construcțiilor , cumulativ, la nivelul întregii țări, există în prezent 226 de proiecte care au început construcția, cu aproximativ 228.725 de apartamente, echivalentul a 144% din obiectivul alocat. În același timp, aproximativ 5.426 de apartamente au fost finalizate și date în folosință; 25 de localități și-au îndeplinit sau depășit obiectivele de începere a lucrărilor pentru acest an.

Pentru a sprijini oferta, sectorul bancar a implementat un program de creditare preferențială pentru dezvoltarea de locuințe sociale, în valoare actuală de aproximativ 145.000 de miliarde VND. Acesta este considerat unul dintre instrumentele financiare importante pentru atingerea obiectivului de securitate a locuințelor.

Cu toate acestea, plățile efective nu au ținut pasul cu așteptările. Până în prezent, doar 38 din 63 de localități au anunțat lista proiectelor eligibile pentru împrumuturi. În total, aproximativ 100 de proiecte sunt eligibile pentru a accesa programul, cu o cerință de capital de aproximativ 70.000 de miliarde VND.

Cu toate acestea, capitalul total debursat a atins doar aproximativ 3.400 de miliarde VND, echivalentul a mai puțin de 3% din întreaga amploare a programului. Din această sumă, aproximativ 2.940 de miliarde VND au fost debursate investitorilor în 21 de proiecte; cumpărătorii de locuințe au accesat doar aproximativ 460 de miliarde VND în 19 proiecte.

Potrivit experților, diferența mare dintre mărimea pachetului de credit și suma capitalului debursat reflectă capacitatea încă redusă a pieței de a absorbi capital.

Dr. Can Van Luc, economist șef al Băncii de Investiții și Dezvoltare din Vietnam (BIDV), consideră că, pe măsură ce creditul bancar se concentrează din ce în ce mai mult pe cererea de locuințe de pe piața imobiliară, piața se va dezvolta într-o direcție mai sustenabilă. Cu toate acestea, pentru ca fluxul de capital să fie eficient, este necesar să se abordeze simultan problemele legate de ofertă, cadrul legal și prețurile locuințelor.

Aceste blocaje au fost, de asemenea, o preocupare deosebită pentru secretarul general și președintele To Lam în timpul unei recente sesiuni de lucru cu Comitetul de Partid, Guvernul și agențiile relevante privind dezvoltarea locuințelor sociale. Prin urmare, dreptul la o locuință legală este un drept fundamental al cetățenilor, iar statul are o politică de dezvoltare a locuințelor care vizează asigurarea unui loc unde să locuiască pentru toți. Pentru a realiza acest obiectiv, procedurile legate de investiții, planificare, alocarea terenurilor, autorizațiile de construcție și accesul la credite preferențiale trebuie simplificate, asigurând confort, termene limită clare și responsabilitate individuală.

Unul dintre cele mai mari blocaje în prezent este procesul prelungit de implementare a proiectelor, din cauza suprapunerii procedurilor. Multe proiecte necesită ani de zile pentru a finaliza procedurile legate de planificare, alocarea terenurilor, stabilirea prețurilor de vânzare, aprobarea cumpărătorilor de locuințe eligibili și procedurile de investiții.

„Pentru a crește oferta și a reduce prețurile locuințelor, trebuie mai întâi să îmbunătățim procesul de autorizare, să simplificăm procedurile administrative și să scurtăm timpul de implementare a proiectelor”, a subliniat Dr. Can Van Luc.

Împărtășind aceeași opinie, dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, consideră că, dacă barierele de planificare și procedurale nu sunt eliminate, chiar și cu creșterea volumului creditelor, eficiența va fi dificil de îmbunătățit.

Când persoanele cu venituri mici au dificultăți în accesarea capitalului.

Deși întreprinderile se pot confrunta cu dificultăți în accesarea finanțării pentru dezvoltarea proiectelor, cel mai mare obstacol pentru cumpărătorii de locuințe constă în presiunea financiară pe termen lung.

După ani de zile petrecuți închiriați în Hanoi, Le Xuan, un muncitor mecanic, cercetase în repetate rânduri proiecte de locuințe sociale pentru a se pregăti pentru stabilire. Cu toate acestea, atunci când calcula perioada de rambursare a creditului bancar de peste 20 de ani, familia sa încă ezita să ia o decizie finală.

Potrivit domnului Xuan, rata dobânzii preferențiale inițiale este pozitivă, dar ceea ce îi îngrijorează cel mai mult pe mulți lucrători este rata dobânzii de după perioada preferențială. Având venituri suficiente doar pentru a acoperi cheltuielile de trai și educația copiilor, orice fluctuații ale costurilor de împrumut pot avea un impact semnificativ asupra bugetului familiei.

Între timp, pentru dna Nguyen Thi Mai, o femeie de afaceri independentă în domeniul serviciilor alimentare din Hanoi, obstacolul constă în îndeplinirea cerințelor de creditare ale băncii.

Dna Mai a spus că familia ei acumulase niște fonduri de contrapartidă și era eligibilă să aplice pentru locuințe sociale. Cu toate acestea, când a cercetat procesul de solicitare a împrumutului, a constatat că demonstrarea unui venit stabil nu era deloc simplă.

„Venitul meu este real, dar nu se reflectă întotdeauna în fluturașii de salariu sau în contractele de muncă. Când solicitam un împrumut, multe documente trebuiau depuse de mai multe ori, așa că procesul de aprobare a durat mai mult decât se aștepta”, a spus dna Mai.

Conform reglementărilor actuale, pe lângă faptul că sunt eligibili pentru politicile de locuințe sociale, debitorii trebuie să îndeplinească și condiții de creditare, cum ar fi capacitatea de a rambursa datoria așa cum s-a angajat, deținerea unui contract valabil de cumpărare sau de leasing cu opțiune de cumpărare a unei locuințe sociale și implementarea unor măsuri de garantare a împrumuturilor conform prevederilor.

Aceste cerințe sunt menite să asigure siguranța creditului pentru bănci, dar, în realitate, ele îngreunează și accesul la credite pentru un segment de lucrători cu venituri mici sau instabili.

Aceste preocupări sunt împărtășite și de mulți experți.

Dl. Nguyen Xuan Bac, director adjunct al Departamentului de Credit pentru Sectoarele Economice (Banca de Stat a Vietnamului), a declarat că este extrem de necesară construirea unui mecanism stabil, pe termen lung, al ratei dobânzii pentru cumpărătorii de locuințe sociale.

„Cumpărătorii de locuințe sociale au de obicei venituri mici sau medii și resurse financiare limitate. Proiectarea unui mecanism pentru rate ale dobânzii preferențiale și stabile pe o perioadă lungă de timp îi va ajuta să se simtă în siguranță în ceea ce privește împrumuturile și să aibă o capacitate mai bună de a rambursa datoria”, a declarat dl Bac.

Potrivit domnului Bac, prin programul de creditare în temeiul Decretului Guvernamental nr. 100/2024/ND-CP care detaliază unele prevederi ale Legii locuințelor privind dezvoltarea și administrarea locuințelor sociale, cumpărătorii de locuințe pot contracta împrumuturi la o rată a dobânzii de aproximativ 5,4% pe an și cu o durată maximă a creditului de până la 25 de ani.

Totuși, mulți experți consideră că pentru grupurile cu venituri mici, ceea ce este important nu sunt doar ratele dobânzilor preferențiale, ci și stabilitatea politicilor de credit pe termen lung. Capacitatea de a anticipa obligațiile lunare de rambursare îi va ajuta pe oameni să se simtă mai încrezători în decizia de a cumpăra o casă.

Dintr-o altă perspectivă, consultantul juridic și avocatul Nguyen Van Dinh susține că există o „neconcordanță” în practică în ceea ce privește politicile. Multe persoane eligibile pentru politici de locuințe sociale nu au mijloacele financiare de a împrumuta bani pentru a cumpăra o casă, în timp ce cei capabili financiar nu sunt eligibili.

„Cu venituri abia suficiente pentru a trăi, oamenii se luptă adesea să ramburseze principalul creditelor ipotecare, darămite dobânda. Pe de altă parte, veniturile mici îngreunează, de asemenea, demonstrarea capacității de a rambursa datoria, ceea ce duce la imposibilitatea acordării împrumutului de către bănci”, a analizat dl. Dinh.

Aceasta duce la paradoxul că cei care au cea mai mare nevoie de locuințe sunt și grupul cu cel mai mic acces la capital.

Nu ne putem baza doar pe piață.

Într-o concluzie recentă privind orientarea dezvoltării locuințelor, secretarul general și președintele To Lam a subliniat: „Statul nu subvenționează locuințele, dar nici nu le lasă complet pe seama pieței să se autoreglementeze”.

Potrivit experților, acesta este și spiritul care trebuie insuflat în dezvoltarea politicilor de creditare pentru locuințe sociale. Profesorul Hoang Van Cuong, membru al Comisiei de Finanțe și Buget a Adunării Naționale, consideră că rata scăzută de distribuire a fondurilor din programele de creditare pentru locuințe sociale arată că există deficiențe în modul în care acestea sunt organizate și implementate.

„Combinăm mecanismele pieței cu mecanismele de asistență socială ale statului. Locuințele sociale sunt o politică de securitate socială și, ca politică de securitate socială, statul trebuie să își folosească instrumentele pentru a o reglementa, dar în prezent folosim instrumente de piață”, a subliniat dl Cuong.

Potrivit acestuia, locuințele sociale sunt un program umanitar, așa că au nevoie și de un mecanism de creditare uman care să creeze cele mai favorabile condiții pentru ca oamenii să acceseze capitalul, de la procedurile de creditare până la ratele dobânzilor.

În plus, mulți experți sugerează că Fondul Național pentru Locuințe ar trebui pus în funcțiune în curând, formând surse de capital pe termen lung pentru dezvoltarea locuințelor sociale, în loc să se bazeze în principal pe creditul comercial.

În special, noua orientare a Partidului și a Statului se îndreaptă puternic către dezvoltarea locuințelor de închiriat. Secretarul general și președintele To Lam a solicitat prioritizarea dezvoltării locuințelor de închiriat, în special a modelului de apartamente de închiriat în orașele mari, zonele industriale, zonele economice și zonele cu potențial puternic de dezvoltare.

Avocatul Nguyen Van Dinh consideră că această abordare se aliniază cu nevoile practice ale lucrătorilor. Pentru a atrage întreprinderi private, statul are nevoie de mecanisme financiare puternice pentru a încuraja investițiile. „Statul ar putea sprijini un pachet de împrumuturi care să acopere 80% din investiția totală a proiectului, cu o durată a împrumutului de peste 20 de ani și o rată a dobânzii preferențiale sub 3% pe an”, a propus dl Dinh.

Ținta de un milion de unități locative sociale până în 2030 demonstrează hotărârea fermă a Partidului, Statului, ministerelor și agențiilor de a asigura dreptul la locuință pentru oameni. Cu toate acestea, pentru ca aceste apartamente să ajungă cu adevărat la persoanele cu venituri mici, fluxurile de capital preferențiale trebuie canalizate sincron de la companii la cumpărătorii de locuințe. Numai atunci când blocajele din proceduri, ratele dobânzilor și mecanismele de creditare sunt eliminate, locuințele sociale își pot îndeplini pe deplin rolul de pilon sustenabil al securității sociale a economiei.

Articolul 4: Da Nang caută soluții prin intermediul locuințelor sociale de închiriat.

Sursă: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm