În ce direcție ar trebui să se îndrepte fuziunile și achizițiile imobiliare?

TPO - Ceea ce lipsește pieței în proiectele de fuziuni și achiziții imobiliare de astăzi nu sunt neapărat rezervele de terenuri și nici în întregime fluxul de numerar. Investitorii sunt cu adevărat pregătiți pentru termen lung doar atunci când își înțeleg clar drepturile, obligațiile și dacă aceste drepturi vor rămâne protejate după mulți ani.

Reglementări suprapuse

Vorbind la seminarul „Legislația activităților financiare privind transferul, aportul de capital și investițiile în proiecte imobiliare din Vietnam”, dl. Tran Son Vu, președintele Asociației pentru Cercetare și Consultanță privind Politicile Juridice pentru Activitățile de Investiții din Vietnam, a declarat că piața imobiliară se confruntă cu nevoia unei restructurări puternice după o perioadă de fluctuații semnificative.

Domnul Tran Son Vu a vorbit la seminar.

Potrivit domnului Vu, perfecționarea cadrului legal referitor la transferurile de proiecte, contribuțiile de capital și activitățile de strângere de fonduri nu numai că va ajuta întreprinderile să depășească dificultățile, dar va contribui și la crearea unui mediu investițional mai transparent, sigur și sustenabil.

„Piața are nevoie de un cadru juridic clar și consistent pentru a asigura drepturile legitime ale statului, întreprinderilor și investitorilor, îmbunătățind în același timp eficiența utilizării resurselor funciare în noua fază de dezvoltare”, a declarat dl. Vu.

Între timp, dl. Bui Dang Dung, fost vicepreședinte al Comisiei de Finanțe și Buget a Adunării Naționale , a evaluat că noile reglementări au contribuit la creșterea transparenței în transferurile de proiecte, creând o bază juridică pentru restructurarea pieței și atragerea de capital de investiții autohton și internațional.

Cu toate acestea, dl. Dung a subliniat, de asemenea, că suprapunerea reglementărilor dintre Legea funciară, Legea investițiilor, Legea locuințelor și Legea afacerilor imobiliare rămâne un blocaj major. Multe proiecte, chiar și cele care necesită transfer sau restructurare, se confruntă în continuare cu termene prelungite de procesare din cauza diferențelor în aplicarea legii de către autoritățile competente.

Prin urmare, dl. Dung a propus studierea unui mecanism care ar permite instituțiilor de credit să acționeze ca garanți sau să înființeze conturi escrow. În consecință, fondurile de la cumpărător ar putea fi deduse direct pentru a plăti obligațiile fiscale funciare către stat în numele vânzătorului. Această soluție ar ajuta la deblocarea proiectelor blocate din cauza incapacității investitorului anterior de a plăti impozitele, asigurând în același timp colectarea corectă și completă a impozitelor de către stat.

În același timp, este necesară finalizarea rapidă a cadrului legal pentru dezvoltarea fondurilor de investiții imobiliare (REIT) și a fondurilor de capital privat. Acestea vor oferi o bază financiară solidă, acționând ca și cumpărători profesioniști pentru consolidarea proiectelor fragmentate prin transferuri de capitaluri proprii, reducând dependența excesivă de creditul bancar.

Un proiect din Dong Nai tocmai a început construcția pe un teren achiziționat prin fuziuni și achiziții.

„Procedurile administrative ulterioare transferului trebuie simplificate. Procesul de schimbare a investitorului pe certificatul de investiție și pe certificatul de proprietate funciară ar trebui implementat printr-un mecanism unic, scurtând timpul de așteptare, astfel încât capitalul să poată fi investit mai repede în reconstrucția proiectului”, a declarat dl. Dung.

Ce ar trebui să facem?

În mod similar, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că întregul sistem politic este în prezent foarte hotărât să elimine obstacolele din calea proiectelor. Cu toate acestea, reglementarea conform căreia proiectele care doresc să transfere proprietatea integral sau parțial trebuie să își îndeplinească obligațiile financiare cauzează dificultăți pentru întreprinderi.

Pentru a dobândi terenuri curate, afacerile trebuie să investească o sumă uriașă de capital. Până la începerea implementării, mulți investitori rămân fără bani, deoarece legea impune ca proiectele să dețină certificate de proprietate asupra terenurilor pentru a fi eligibile pentru împrumuturi. Prin urmare, mulți investitori sunt nevoiți să își vândă proiectele prematur.

Totuși, atunci când transferurile de proiecte întâmpină dificultăți, companiile ocolesc regulile transferând acțiuni ale companiei. În acest caz, „nucleul” afacerii se schimbă, iar noul proprietar este, în esență, cumpărătorul proiectului. Această lacună juridică nu este în sine greșită, deoarece legea nu interzice transferul acțiunilor companiei, dar prezintă anumite riscuri ulterioare.

Potrivit avocatului Truong Anh Tu, președintele firmei de avocatură TAT, fuziunile și achizițiile (M&A) imobiliare nu mai sunt doar despre transferul de active, ci, în multe cazuri, au devenit transferul întregului cadru juridic al unui proiect. Acesta este și motivul pentru care aspectele juridice devin primul filtru pentru fluxurile de capital.

Regulamentul care impune întreprinderilor să își îndeplinească obligațiile financiare înainte de a transfera dreptul de proprietate asupra unui proiect total sau parțial le creează dificultăți.

„Anterior, instituțiile de credit erau interesate în primul rând de valoarea garanțiilor, dar acum vor să știe cum au fost dobândite drepturile de utilizare a terenului, în ce măsură au fost îndeplinite obligațiile financiare, dacă proiectul implică bunuri publice și dacă aceste drepturi de proprietate sunt capabile să mențină stabilitatea în cazul unor schimbări în mediul juridic”, a declarat avocatul Tú.

Prin urmare, în timpul procesului de due diligence pentru fuziuni și achiziții, riscurile juridice încep să se reflecte direct în valoarea tranzacției. Un proiect cu un istoric juridic complex va fi supus unei reduceri mai mari. Un proiect care nu și-a îndeplinit încă obligațiile financiare va avea nevoie de mai mult timp pentru a accesa finanțare. Un proiect cu un istoric juridic neclar va fi supus unui proces de due diligence mai riguros și mai lung.

Potrivit domnului Tú, ceea ce îi lipsește pieței în prezent nu este neapărat terenul sau fluxul de numerar. Investitorii sunt cu adevărat pregătiți pentru termen lung doar atunci când își înțeleg clar drepturile, obligațiile și dacă aceste drepturi vor rămâne protejate după mulți ani.

„De aceea, cea mai importantă știre de pe piața imobiliară de fuziuni și achiziții nu mai este despre cursa pentru deținerea mai multor terenuri, ci despre construirea unor drepturi de proprietate mai transparente, stabile și fiabile. Aceasta este cea mai profundă schimbare care se întâmplă astăzi pe piața imobiliară vietnameză”, a declarat avocatul Tú.

Sursă: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo