Reducerea prețurilor locuințelor devine o nevoie urgentă, pe măsură ce nivelul prețurilor continuă să crească, mult dincolo de accesibilitatea majorității oamenilor. Cu toate acestea, această problemă nu este simplă, având în vedere că decalajul dintre costurile „pe hârtie” și cele reale este încă mare. În plus, localitățile se pregătesc să publice o listă de prețuri ale terenurilor pentru 2026, cu o tendință ascendentă puternică. Riscul unui nou „val” de creșteri de prețuri îndepărtează și mai mult obiectivul reducerii prețurilor locuințelor. Experții sunt, în general, de acord că, pentru a reduce prețurile locuințelor, intervenția de la rădăcină este „cheia”.
Presiunea din cauza creșterii prețurilor terenurilor și a costurilor invizibile
Multe companii imobiliare reflectă faptul că prețurile terenurilor reprezintă cel mai important element din structura investițiilor. Dacă noua listă de prețuri ale terenurilor continuă să crească, taxele de utilizare a terenurilor, compensațiile și costurile de curățare a amplasamentelor pot crește investiția totală la sute de miliarde sau chiar mii de miliarde de VND. În acest context, reducerea prețurilor locuințelor este foarte dificilă.
Nu doar companiile, ci și persoanele care trebuie să își schimbe destinația terenurilor sunt îngrijorate de creșterea bruscă a obligațiilor financiare. Dacă se propune un preț mai mic, grupul al cărui teren este recuperat este îngrijorat de compensațiile mici și de nedreptate. Conflictul de interese face ca costurile terenurilor să fie din ce în ce mai dificil de controlat.
Conform Standardelor de Evaluare din Vietnam (Circulara 42/2024/TT-BTC), costul total de dezvoltare a proiectului include costurile de construcție, cheltuielile neprevăzute, costurile comerciale, financiare, impozitele și profiturile investitorilor. Costurile de compensare și de curățare a amplasamentului sunt separate pentru a reflecta cu exactitate valoarea de intrare. Cu toate acestea, datele reale ale studiilor din multe localități sunt încă lipsite de actualizări, ceea ce duce la calcule de costuri bazate pe norme vechi, care nu sunt apropiate de prețurile actuale ale materialelor și forței de muncă.
Directorul Institutului de Cercetare Imobiliară din Vietnam (VIRES), Bui Van Doanh, a comentat că standardele sunt clare și transparente, dar implementarea lor efectivă nu a ținut pasul. Această lacună face dificilă controlul eficient al prețurilor locuințelor.
Dintr-o perspectivă de afaceri, dl. Nguyen Chi Thanh - Director General al Ho Tay International Building Company, a declarat că investițiile în proiectele imobiliare se întind pe zeci de categorii, problemele legate de terenuri și aspectele juridice fiind cele mai mari două „blocaje”. În special pentru apartamente, costurile terenurilor reprezintă adesea 30-40% din capitalul total; cu cât terenul este mai „curat”, cu atât prețul este mai mare.
Construcția reprezintă 35-40%, inclusiv fundația, caroseria, instalațiile electrice și mecanice, până la amenajarea peisagistică. Cu toate acestea, merită menționat faptul că multe costuri „fără costuri”, cum ar fi proiectarea, aspectele juridice, marketingul, comisioanele de intermediere… reprezintă 15-20% din cost, dar sunt rareori menționate.
În același timp, costurile financiare reprezintă și ele o povară. Cu un proiect în valoare de câteva mii de miliarde de VND, companiile sunt obligate să se împrumute de la bănci cu rate ale dobânzii de 12-14%/an. Dar dacă procedurile sunt prelungite doar cu încă un an, costurile de capital vor crește cu sute de miliarde de VND - a declarat dl Thanh.
Prin urmare, pentru a reduce prețurile locuințelor, potrivit experților, primul lucru de făcut este să se asigure transparența tuturor componentelor costurilor, în special a terenurilor și a procedurilor administrative. Atunci când costurile de producție sunt clare, agenția de administrare va avea o bază pentru a reglementa prin impozite, coeficient de preț al terenurilor sau credit, în loc să aplice măsuri administrative rigide.
Reglează de la rădăcină
Dl. Bui Van Doanh a declarat că intervenția directă a statului în prețurile de vânzare este „foarte dificilă și aproape imposibilă”. În schimb, statul ar trebui să reglementeze costurile de producție și să aplice o politică fiscală eșalonată, astfel încât întreprinderile să își poată stabili propriile prețuri.
Este posibil să se ia în considerare un model de impozitare segmentată a profitului. De exemplu, locuințele comerciale de lux sunt supuse unei cote de impozitare mai mari, deoarece deservesc grupul cu venituri mari. Între timp, locuințele comerciale accesibile și locuințele sociale sunt supuse unei cote de impozitare mai mici pentru a reduce costurile de producție și prețurile de vânzare mai mici. Acest model creează atât echitate, cât și obligă întreprinderile să optimizeze costurile dacă doresc să concureze în segmentul accesibil - unde există cea mai mare cerere pe piață - a propus dl. Doanh.
În plus, este necesar să se scurteze timpul de aprobare a proiectelor, să se facă transparente datele privind prețurile materialelor și să se construiască un mecanism de creditare preferențială pentru locuințele sociale. Atunci când întreprinderile reduc costurile terenurilor, costurile financiare și procedurile, prețurile locuințelor vor scădea automat, fără ordine administrative.
„Problema fundamentală constă în planificare și în modul de determinare a prețurilor terenurilor. Dacă se construiește un proiect pe care localnicii nu și-l pot permite, atunci planificarea este ineficientă”, a ridicat problema dl. Nguyen Chi Thanh.
Localitățile trebuie să investească în zone urbane de mari dimensiuni, cu infrastructură completă, pe terenuri nou dezvoltate, pentru a face costurile terenurilor mai rezonabile. În prezent, există o „greșeală” frecventă de a utiliza prețurile de vânzare ridicate ale proiectelor anterioare - capital creat de branduri mari - ca bază pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor pentru proiectele ulterioare, ceea ce duce la creșterea nerealist a prețurilor terenurilor.
Pentru a reduce costurile, dl. Thanh a propus, de asemenea, aplicarea unor module standard de proiectare pentru proiecte de amploare, contribuind la reducerea costurilor de proiectare și la scurtarea timpului de implementare. Deoarece, atunci când costurile de proiectare sunt reduse, companiile pot reduce prețurile, menținând în același timp calitatea.
Recent, proiectul de rezoluție privind mecanismul de control și reducere a prețurilor la proprietăți imobiliare este solicitat spre comentarii; acesta se concentrează pe înăsprirea creditelor speculative și revizuirea taxelor de utilizare a terenurilor. Cu toate acestea, experții consideră că acesta este doar un „antipiretic” temporar. Pentru a reduce prețurile locuințelor în mod sustenabil, politica trebuie să pornească de la rădăcină, prin reglementarea valorii adăugate a terenurilor și reformarea sistemului de impozitare funciară.
Dr. Thai Quynh Nhu, fost director al Institutului pentru Cercetare în Managementul Terenurilor, a declarat că de fiecare dată când există investiții publice, deschideri de drumuri sau ajustări ale planificării, prețurile terenurilor cresc imediat brusc, dar statul nu încasează această valoare crescută. Atunci când prețurile terenurilor sunt „împinse” în sus de factori care nu implică investiții ale întreprinderilor, costurile de producție ale proiectelor adiacente cresc în mod corespunzător, provocând o escaladare necontrolată a prețurilor locuințelor.
Prin urmare, acest expert a propus separarea a două tipuri de rentă funciară. Prima este renta funciară diferențială creată de stat și comunitate (planificare, infrastructură etc.); următoarea este renta funciară diferențială datorată investițiilor comerciale. Renta funciară diferențială creată de stat și comunitate trebuie recuperată de stat într-o anumită rată.
De exemplu, pentru proiectele de infrastructură de transport, statul poate colecta 40% din valoarea adăugată; pentru proiectele imobiliare, rata de colectare este de 50-50 între stat și investitor... Sau pentru proiectele industriale, statul colectează aproximativ 30% pentru a încuraja investițiile în producție.
Acest mecanism ajută la evitarea pierderilor de venituri, la limitarea speculațiilor funciare în apropierea zonelor de planificare și la reducerea costurilor terenurilor - factorul care explică cea mai mare parte a prețurilor locuințelor. În același timp, este necesară construirea unui sistem sincron de impozitare funciară, evitând „impozitul pe impozit” - „sugerează experții”. Deoarece în prezent, comercianții imobiliari trebuie să suporte o serie de obligații financiare. Dacă se impun noi impozite fără stratificare, prețurile locuințelor ar putea... crește în continuare.
Mulți experți sunt de acord că reducerea prețurilor locuințelor nu este o chestiune de o zi sau două. Prețurile locuințelor pot fi reduse doar atunci când întregul ecosistem, de la planificare, proceduri administrative, evaluarea terenurilor, taxe și credite, funcționează transparent și consecvent.
Asta înseamnă că întreprinderile pot reduce costurile terenurilor, costurile de capital și costurile de timp. Statul poate reglementa în mod rezonabil creșterea valorii terenurilor. Speculatorii nu mai au stimulentul să „dețină terenuri și să aștepte momentul potrivit”. Persoanele cu venituri medii și mici pot accesa locuințe la prețuri accesibile.
Dacă soluțiile sunt implementate sincron, visul de a deține o locuință pentru milioane de oameni va fi mai aproape, nu prin ordine administrative, ci printr-un mecanism de piață transparent și echitabil.
Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm
Comentariu (0)