Motivul pentru care foarte puține companii pot negocia 100% din suprafața terenului

Îndepărtarea obstacolelor și problemelor

Pe 21 iunie, conform programului de lucru al celei de-a 5-a sesiuni, Adunarea Națională a discutat întreaga zi proiectul Legii funciare (modificată).

Într-o discuție cu Nguoi Dua Tin în marja Adunării Naționale, delegatul Adunării Naționale Quan Minh Cuong - șeful Delegației Adunării Naționale din provincia Dong Nai - și-a exprimat opinia cu privire la anumite aspecte ale utilizării terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio-economică .

În ceea ce privește reglementările privind utilizarea terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio-economică prin acorduri de primire a drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținere a drepturilor de utilizare a terenurilor, dl. Cuong a declarat că, în prezent, pentru implementarea alocării terenurilor și a arendei terenurilor pentru proiectele care utilizează terenuri, conform conținutului proiectului, prioritatea se acordă în următoarea ordine: arendarea terenurilor prin licitație a drepturilor de utilizare a terenurilor, licitație pentru selectarea investitorilor pentru proiectele care utilizează terenuri; iar utilizarea terenurilor prin acord este alegerea finală.

Delegatul Adunării Naționale Quan Minh Cuong - Șeful Delegației Adunării Naționale din provincia Dong Nai .

În realitate, acordul privind drepturile de utilizare a terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio-economică a contribuit la implementarea rapidă a proiectului, la promovarea eficienței utilizării terenurilor și la evitarea reclamațiilor legate de defrișarea amplasamentelor, compensare, sprijin, relocare, pe baza unui acord voluntar, astfel încât se bucură de consensul cetățenilor... În același timp, statul are și venituri bugetare prin colectarea taxelor pentru conversia destinației terenurilor.

Totuși, conform prevederilor punctului b, clauza 1, articolul 27, „În cazul utilizării terenurilor pentru implementarea unui proiect de locuințe comerciale, este permisă convenirea asupra primirii dreptului de utilizare a terenurilor rezidențiale sau a terenurilor rezidențiale și a altor terenuri decât cele rezidențiale.”

Astfel, în cazul în care limita proiectului nu include „cel puțin 1 m2” de teren rezidențial, nu se permite niciun acord și va duce la numeroase consecințe.

„Prin urmare, cred că ar trebui să existe reglementări separate pentru cazurile în care terenul nu este teren rezidențial, atâta timp cât este în conformitate cu tipurile de planificare, îndeplinește condițiile pentru schimbarea destinației terenului și alte condiții pentru implementarea proiectului, atunci reglementările permit implementarea acordului. Astfel, dificultățile și deficiențele vor fi rezolvate”, a declarat dl Cuong.

În plus, dl. Cuong a propus, de asemenea, studierea și permiterea implementării acordurilor privind terenurile agricole pentru realizarea de proiecte de locuințe comerciale.

Limitați reclamațiile privind compensațiile și valoarea sprijinului

În același timp, se recomandă studierea aplicării unei metode „neutre” de defrișare a terenurilor în vederea implementării proiectelor de dezvoltare socio-economică.

Potrivit domnului Cuong, acordul voluntar privind drepturile de utilizare a terenurilor între întreprinderi și utilizatorii terenurilor va ajuta la implementarea rapidă a proiectelor, va promova eficiența utilizării terenurilor și va evita reclamațiile, având astfel avantaje evidente.

Totuși, în realitate, foarte puține companii pot negocia 100% din suprafața terenului, deoarece apar adesea cazuri în care o minoritate a utilizatorilor de teren nu cooperează cu investitorul proiectului, în special în cazurile în care utilizatorii de teren știu că amplasamentul parcelei de teren nu poate fi separat de limita proiectului și vor solicita prețuri nerezonabil de mari, chiar de multe ori mai mari decât prețul pieței.

În acel moment, investitorii fie trebuie să accepte prețuri nerezonabil de mari pentru a putea realiza proiectul, ceea ce duce la consecințe precum creșterea prețurilor terenurilor, dificultăți în ceea ce privește compensațiile, sprijinul pentru relocare sau negocierea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru alte proiecte din zonă.

În cazul în care investitorul nu acceptă un preț prea mare, acest lucru va cauza congestie în dezvoltarea proiectului, risipind resursele funciare pentru cea mai mare parte a zonei în care s-au convenit drepturile de utilizare a terenurilor.

Prin urmare, majoritatea investitorilor doresc ca statul să recupereze terenuri pentru a realiza proiecte, însă recuperarea terenurilor provoacă adesea reclamații, în special reclamații privind valoarea despăgubirilor.

„Prin urmare, consider că este necesar să se studieze și să se implementeze o metodă «neutră» care să promoveze avantajele și să reducă dezavantajele celor două metode menționate mai sus, prin încurajarea acordurilor privind drepturile de utilizare a terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio-economică.”

„În cazul în care investitorul a fost de acord asupra a 80% din suprafață și are dificultăți în negociere deoarece minoritatea rămasă de utilizatori de terenuri solicită prețuri nerezonabile, statul va sprijini recuperarea terenurilor pentru restul de 20% din suprafață”, a analizat dl. Cuong.

Achiziționarea de terenuri provoacă adesea reclamații, în special reclamații privind valoarea despăgubirilor.

Șeful delegației Dong Nai a declarat că proiectul prevede, de asemenea, metoda de determinare a prețurilor terenurilor conform principiilor pieței și calcularea prețurilor specifice terenurilor în cazurile în care statul recuperează terenuri, astfel încât este posibil să se facă referire la prețurile unitare asupra cărora investitorii au convenit pentru alte zone pentru a fi aplicate cazurilor de recuperare a terenurilor. De acolo, se limitează și reclamațiile privind valorile compensatorii și de sprijin, asigurând drepturile persoanelor ale căror terenuri sunt recuperate.

Astfel, va rezolva problemele proiectelor de dezvoltare socio-economică implementate prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor, în care o minoritate de utilizatori de terenuri solicită o valoare prea mare a acordurilor, provocând congestie în dezvoltarea proiectelor.

În ceea ce privește metodele de evaluare a terenurilor, dl. Cuong a declarat că proiectul prevede doar 4 metode de evaluare a terenurilor și elimină metoda excedentului. Însă, în practică, metoda excedentului este utilizată pe scară largă în determinarea prețurilor terenurilor pentru suprafețe mari de teren, proiecte de investiții în construcții cu utilizare mixtă, interconectate cu diferite scopuri, cum ar fi locuințe, comerț, servicii, birouri, hoteluri etc.

„Deci, întrebarea este dacă metodele rămase de evaluare a terenurilor pot juca rolul metodei surplusului?”, s-a întrebat el.

El a afirmat că, în funcție de tipul de proprietate imobiliară, se vor aplica diferite metode de evaluare. De exemplu, pentru parcele mari de teren cu multe utilizări diferite, aplicarea metodei comparației este foarte dificilă și nu este fezabilă, deoarece nu există informații despre proprietăți comparabile similare ca scară, destinație a terenului și criterii de planificare.

Metoda veniturilor se aplică proiectelor care au fost puse în funcțiune, au fost operate și au generat un flux de numerar anual al afacerii. Atunci când se aplică metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor, problema constă în calitatea datelor privind prețurile terenurilor colectate anual (pentru construirea listei anuale de prețuri) și necesitatea cuantificării factorilor remarcabili în ceea ce privește planificarea și structura de utilizare a terenurilor a terenului care urmează să fie evaluat.

„În loc să se abandoneze metoda surplusului din cauza unor factori ipotetici, este necesar să se dezvolte un standard și reglementări mai specifice privind parametrii aplicați în calcul pentru a sincroniza și unifica activitatea de determinare a prețurilor terenurilor, pentru a promova avantajele aplicării acestei metode în anumite cazuri care necesită determinarea unor prețuri specifice ale terenurilor”, a sugerat dl. Cuong .

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html