Cumpără o casă și închiriază-o: Sfaturi pentru a-ți calcula profitul în 5 minute

Investitorii imobiliari au întotdeauna reguli de investiții ascunse pe care nu toată lumea le cunoaște. Aceste reguli îi ajută pe investitori să evalueze rapid potențialele tranzacții imobiliare sau nu. Yahoo Finance dezvăluie regula celor 50% pentru a vă ajuta să determinați rapid costul atunci când investiți în proprietăți imobiliare de închiriat.

Ce este regula de 50% ?

Regula de 50% prevede că jumătate din venitul total din chirii al unei proprietăți închiriate ar trebui pus deoparte pentru a acoperi cheltuielile de exploatare înainte de calcularea profiturilor. Această regulă îi ajută pe investitori să evite greșeala de a subestima cheltuielile și de a supraestima profiturile pe care le vor primi.

De exemplu, aplicând regula de 50%, o proprietate închiriată care generează 300 de milioane VND în chirie pe an va trebui să cheltuiască 150 de milioane VND pentru a acoperi costurile aferente. Restul de 150 de milioane VND vor reprezenta venitul net al investitorului înainte de cheltuielile cu dobânzile și costurile de exploatare.

Conform Yahoo Finance , regula de 50% nu ia în considerare plățile ipotecare sau taxele de administrare a proprietății. Cheltuielile calculate folosind regula de 50% includ impozitele pe proprietate, asigurările, pierderile cauzate de locuințe neocupate, costurile de întreținere și reparații și utilitățile.

Dacă sursa de finanțare pentru investițiile imobiliare este un împrumut, trebuie să calculați separat costul principalului, dobânda, costurile de administrare a proprietății, dacă există, și costurile serviciilor (dacă proprietatea este situată într-o zonă urbană).

Calcularea regulii de 50% în tranzacțiile imobiliare este foarte simplă, nu este nevoie de o formulă complicată. Trebuie doar să estimați chiria netă totală pe care o poate genera proprietatea lunar sau anual, apoi să o împărțiți la jumătate.

Simplu spus, la fel ca situațiile financiare, aceste cheltuieli au asemănări cu costurile de administrare a afacerii și costurile de vânzare, fără a include costurile cu dobânzile, impozitele și amortizarea.

De exemplu, te gândești să investești într-o proprietate despre care se așteaptă să genereze 30 de milioane VND în chirie lunară. Dacă aplici regula de 50%, trebuie să pui deoparte 15 milioane VND/lună pentru cheltuielile menționate mai sus, fără a include ipoteca și costurile de administrare și operare.

O clădire de apartamente din Hanoi (Foto: Tran Khang).

Presupunând că plata lunară a ipotecii pentru proprietate este de 9 milioane VND și taxa de serviciu este de aproximativ 1 milion VND pe lună, teoretic veți avea un profit net de 5 milioane VND. Această cifră se bazează pe presupunerea că gestionați proprietatea singur, în loc să utilizați un furnizor de servicii precum Airbnb sau un broker.

Aplicați regula de 50%

Regula de 50% în investițiile imobiliare este considerată o regulă aproximativă, mai degrabă decât un standard strict pentru evaluarea profiturilor. Această regulă îi ajută pe investitori să estimeze rapid valoarea venitului net pe care îl pot obține dacă investesc într-o anumită proprietate de închiriat. Principalul efect al acestei reguli este de a-i împiedica să subestimeze costurile pe care trebuie să le cheltuiască.

Totuși, dezavantajul acestei reguli este că oferă rezultate fixe, în timp ce piața este mereu volatilă sau apar incidente neobișnuite.

De exemplu, cumperi o proprietate de închiriat într-o zonă de coastă. În timpul operațiunii, afli că există costuri neprevăzute pentru a preveni deteriorarea rapidă a casei. Acestea sunt costuri pe care nu le poți prevedea conform regulii de 50% atunci când cumperi o proprietate imobiliară.

Această regulă de 50% poate fi un punct de plecare atunci când decideți dacă să investiți într-o proprietate de închiriat. Dacă știți chiria netă estimată pe care o poate genera proprietatea, puteți calcula rapid 50% din această sumă pentru a estima venitul net din exploatare.

Apoi puteți deduce alte costuri, cum ar fi dobânzile și impozitele. În cele din urmă, puteți compara randamentul estimat cu obiectivele dvs. pentru a vedea dacă investiția are sens.

Desigur, există mulți alți factori de luat în considerare pe lângă regula de 50%. Trebuie să țineți cont de faptul că taxele, asigurările, reparațiile, întreținerea și utilitățile cresc odată cu inflația. Pornind de acolo, puteți planifica creșteri corespunzătoare ale chiriei.

Este important să se cerceteze piața de închirieri din zona în care se află proprietatea. De exemplu, poate fi util să se analizeze tendințele prețurilor de închiriere, cererea de proprietăți de închiriat și atractivitatea generală a zonei.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm