Serviciu de „salvare a locuințelor” în contextul crizei imobiliare din China

(Dan Tri) - O industrie subterană prosperă datorită valului de falimente, în timp ce fonduri de miliarde de dolari retrag masiv capital. Aceste două extreme expun fisurile din ce în ce mai adânci de pe piața imobiliară chineză.

În contextul crizei imobiliare din China, care durează de patru ani, o poveste ciudată face înconjurul rețelelor de socializare. Întrucât milioane de proprietari se confruntă cu perspectiva „capitalului propriu negativ” (valoarea casei lor este mai mică decât suma pe care o datorează băncii) și cu riscul de a-și pierde proprietatea, a apărut o soluție surprinzătoare: chiar dacă banca vă confiscă locuința, o puteți păstra în mod legal.

Curiozitatea l-a determinat pe un reporter de la Lianhe Zaobao să investigheze. La doar câteva zile după ce a lăsat un comentariu sub o postare, a primit peste o duzină de mesaje de la „experți”, toți hotărâți să ajute la „salvarea casei”.

Aceasta este o fereastră către o industrie subterană, un serviciu unic născut din disperarea pieței.

În timp ce piața imobiliară din China se blochează, o afacere misterioasă de salvare a locuințelor face rost de bani datorită proprietarilor de case cu „capital propriu negativ” care încearcă să-și păstreze proprietățile răscumpărându-și propriile datorii neperformante (Foto: Reuters).

Trucuri unice de salvare la domiciliu

„Nu numai că îți vei pierde casa, dar vei avea și un deceniu de dezastru față de alții. Cumpărarea unei case noi va fi foarte dificilă”, a avertizat o expertă la telefon, după ce a petrecut o jumătate de oră analizând consecințele grave ale neachitării datoriilor sale.

După ce și-a panicat clienții, a început să folosească primul ei truc: restructurarea creditului pentru a reduce plata lunară, ajutând proprietarul să supraviețuiască temporar perioadei dificile. „Dacă mai aștepți câțiva ani, prețurile caselor vor crește cu siguranță din nou”, a spus ea cu încredere.

Dar adevăratul secret este dezvăluit atunci când clientul ezită. Procesul este mult mai complex și mai îndrăzneț.

Acesta este faliment activ. În acel moment, proprietarul locuinței va înceta plata ratelor, va permite băncii să pună sechestru pe proprietate și să o scoată la licitație judiciară.

Aici intervine „ruda”. O rudă sau un prieten de încredere, cu ajutorul unei „companii de salvare a locuințelor”, va licita și va răscumpăra casa, adesea la jumătate din prețul pieței. Pe hârtie, proprietarul s-a schimbat, dar în realitate, vechiul proprietar are încă drepturi depline de utilizare a acesteia.

Este, de asemenea, o răscumpărare a propriei datorii. Deoarece prețul licitației este scăzut, datoria bancară nu este încă achitată. Banca va continua să urmărească suma rămasă. Cu toate acestea, dacă proprietarul nu are alte active de confiscat, banca va „înceta executarea silită” și va vinde datoria neperformantă unei companii de administrare a activelor (AMC) la un preț redus semnificativ, adesea doar 30% din valoarea inițială. În acest moment, prin intermediul unei companii intermediare, debitorul își poate răscumpăra propria datorie la un preț avantajos.

Rezultatul este un cerc vicios perfect închis. Proprietarul nu numai că își păstrează acoperișul deasupra capului, dar își achită și cea mai mare parte a datoriilor. Desigur, acest „miracol” nu vine gratuit.

Serviciu de „salvare a locuinței” - cum să strângi bani din cauza chinurilor falimentului

Apariția „companiilor de salvare la domiciliu” este o demonstrație clară a legii cererii și ofertei, chiar și în cele mai dificile circumstanțe. Atunci când milioane de oameni se confruntă cu aceeași problemă, se naște o nouă industrie de servicii pentru a o rezolva.

Modelul lor de afaceri se bazează pe exploatarea lacunelor legale și a lipsei de informații din partea clienților. Comisioanele de servicii nu sunt mici, variind de la 5% din valoarea inițială a creditului sau de la 8% la 20% din soldul rămas al creditului. Cu ipoteci de milioane de yuani, aceasta este o cifră uriașă.

„Nu vă luăm banii. Luăm doar capitalul pe care trebuie să-l plătiți băncii”, a explicat o expertă. Acest argument, deși oarecum eronat, lovește psihologia celor aflați în situații dificile: este mai bine să plătești o taxă mare pentru a păstra proprietatea și a reduce datoriile decât să pierzi totul.

Piața este în creștere rapidă. Pe platforma RedNote, subiectul „neplată ipotecară” a atras aproape 60 de milioane de vizualizări. Companiile se laudă că au experiență în gestionarea datoriilor neperformante pentru toate tipurile de active, de la apartamente și birouri la hoteluri și fabrici, și că acum operează la nivel național.

Statisticile confirmă, într-o oarecare măsură, acest lucru. Datele Guoxinda arată că numai în 2024 au fost scoase la licitație judiciară 658.000 de proprietăți, în creștere cu 51,69% față de anul precedent. Alte institute de cercetare estimează o cifră și mai mare, până la 1,6 milioane de unități.

Însă analiștii avertizează că serviciile de salvare la domiciliu sunt doar un analgezic temporar, nu un remediu pentru problema de bază. Proprietarii de case care se angajează în acest proces se pun într-o încurcătură legală, riscând litigii complexe și o criză a creditelor mai gravă în viitor.

La nivel macro, datoriile neperformante „născocite” și transferate de acest gen sunt ca și cum ai planta o altă bombă cu ceas în sistemul financiar deja fragil al Chinei.

Investitorii internaționali se grăbesc din nou să vândă active în valoare de 140 de miliarde de dolari, cu pierderi record. În imagine sunt două parcele rezidențiale aproape goale dintr-un proiect din orașul Qidong, China, controlat de Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Exodul brutal: 140 de miliarde de dolari în proprietăți imobiliare comerciale „s-au evaporat”

În contrast puternic cu eforturile de a păstra averea oamenilor, investitorii internaționali se află într-o cursă masivă și brutală. Cele aproape 140 de miliarde de dolari pe care le-au pariat pe clădiri de birouri, centre comerciale și depozite chinezești în ultimii 15 ani reprezintă acum o povară uriașă.

Nume celebre de pe harta financiară globală, precum BlackRock, Carlyle Group, HSBC și Standard Chartered, caută modalități de retragere, inclusiv prin vânzarea de active cu pierderi mari.

Vânzările în dificultate din China se așteaptă să totalizeze 16 miliarde de dolari între 2023 și 2024, un maxim istoric de 22% din tranzacțiile de anul trecut, potrivit Bloomberg Intelligence. Bancherii și investitorii estimează că valoarea de capital a clădirilor de birouri de gradul A din Beijing și Shanghai s-a evaporat cu cel puțin 40% față de vârful din 2019.

Clasicile tranzacții „fugă prin surprindere” au devenit o știre care se vehiculează în lumea financiară.

„Ștergerea” activelor BlackRock: La sfârșitul anului 2024, după ce nu a reușit să vândă două clădiri de birouri din complexul Waterfront Place (Shanghai), fondul BlackRock a decis să abandoneze activele, lăsând Standard Chartered Bank să gestioneze împrumutul de 780 de milioane de yuani. Această mișcare a evaporat complet investiția lor în capitaluri proprii de 420 de milioane de yuani.

Pierderea de 50% a companiei Carlyle: Tot la Shanghai, fondul Carlyle Group a vândut clădirea The Crest pentru 826 de milioane de yuani, doar 57% din prețul plătit pentru aceasta în urmă cu aproape un deceniu, chiar mai puțin decât ipoteca de 1 miliard de yuani.

„Veneția Estului” a companiei Oaktree: Chiar și fondul vulturi care vânează active în dificultate, precum Oaktree Capital, s-a confruntat cu dificultăți în proiectul de stațiune Evergrande Venice pe care l-a preluat de la Evergrande. Prețurile locuințelor de acolo au scăzut cu mai mult de jumătate față de vârful atins.

Nici sectorul logisticii, cândva considerat un punct luminos datorită boom-ului comerțului electronic, nu este imun la supraofertă. Se spune că Blackstone, unul dintre cei mai mari jucători, a trebuit să accepte o reducere medie a chiriei de 25% pentru a-și păstra clienții.

Soluția nu poate fi doar „salvarea casei” sau „vânzarea ei”.

Tabloul este și mai sumbru dacă ne uităm la datele macroeconomice. Cel mai recent raport al Biroului Național de Statistică (NBS) din China, publicat pe 20 octombrie, a arătat că prețurile locuințelor noi au scăzut cu 0,4% în septembrie față de luna precedentă - cea mai rapidă scădere lunară din ultimele 11 luni.

Încetinirea este generalizată, de la orașe de rang înalt precum Beijing și Shenzhen până la orașe de rang inferior. Goldman Sachs a declarat că orașele mai mici se confruntă cu dificultăți tot mai mari din cauza „fundamentelor slabe de creștere și a unei oferte excesive severe”.

În cazul proprietăților imobiliare comerciale, situația este și mai gravă. Rata de neocupare a spațiilor de birouri din China a ajuns în 2024 la aproape 25%, cea mai mare înregistrată vreodată. Proprietarii de clădiri au fost prinși într-un „război al reducerilor” aprig, ceea ce a dus la o scădere a chiriilor medii cu 6,9%, cea mai accentuată scădere anuală înregistrată vreodată. CBRE preconizează că piața din Shanghai nu va putea absorbi toată noua ofertă înainte de 2028.

Avertismentele privind un „deceniu pierdut” pentru sectorul imobiliar comercial din China sunt mai evidente ca niciodată (Foto: Getty).

Poveștile despre cetățenii locali care încearcă să-și păstreze casele și despre instituțiile financiare internaționale care vând active în China, deși opuse, sunt ambele simptome ale aceleiași boli: o prăbușire a încrederii și un dezechilibru sever între cerere și ofertă.

Indiferent cât de ingenioasă și unică este schema de „salvare a locuințelor”, ea este doar o soluție temporară, o modalitate de a acoperi rana purulentă în loc să o vindece. Nu rezolvă problema de bază: prețurile locuințelor au scăzut prea mult, iar veniturile oamenilor nu mai sunt sigure.

Între timp, exodul investitorilor străini este un vot clar de neîncredere în perspectivele de redresare ale pieței. Aceștia nu mai cred în povestea de creștere a sectorului imobiliar chinezesc.

„Până în 2030, valoarea nominală a clădirilor ar putea fi mai mică decât în ​​2020”, a avertizat Nicholas Wilson de la Oxford Economics, adăugând că perspectiva unui „deceniu pierdut” pentru sectorul imobiliar comercial din China devine realitate.

Evident, soluția la această criză nu poate consta în trucuri financiare sau vânzări panicate. Este nevoie de o soluție mai cuprinzătoare, bazată pe redresarea economică , stabilitatea locurilor de muncă și, cel mai important, reconstruirea încrederii atât în ​​rândul cetățenilor, cât și al investitorilor.

Sursă: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm