În contextul unei prăbușiri de patru ani a pieței imobiliare din China, o poveste bizară circulă pe rețelele de socializare. Întrucât milioane de proprietari se confruntă cu perspectiva unui „capital propriu negativ” (valoarea casei lor scăzând sub valoarea ipotecii rămase) și cu riscul de a-și pierde complet proprietatea, a apărut o soluție neașteptată: chiar dacă locuința dumneavoastră este executată silit, vă puteți păstra în continuare legal proprietatea.
Curiozitatea l-a determinat pe un reporter de la Lianhe Zaobao să investigheze. La doar câteva zile după ce a lăsat un comentariu la o postare, a primit peste o duzină de mesaje de la „experți”, toți susținând că ar putea ajuta la „salvarea casei”.
Aceasta este poarta către o afacere în dubiu, un serviciu unic născut chiar din disperarea pieței.
În mijlocul pieței imobiliare chineze înghețate, o afacere misterioasă de salvare a locuințelor face profit, în timp ce proprietarii de case cu capital propriu negativ încearcă să-și păstreze proprietățile răscumpărându-și propriile datorii neperformante (Foto: Reuters).
Tactici unice de salvare la domiciliu
„Nu doar îți pierzi casa; rămâi în urmă cu un deceniu față de alții. Cumpărarea unei case noi va fi un vis îndepărtat”, a avertizat o expertă la telefon, după ce a petrecut o jumătate de oră analizând consecințele grave ale opririi plății datoriilor.
După ce l-a umplut pe client cu anxietate, a lansat prima ei tactică: restructurarea creditului pentru a reduce plata lunară, ajutând proprietarul să treacă temporar prin perioada dificilă. „Mai așteaptă doar câțiva ani și prețurile caselor vor crește cu siguranță din nou”, a spus ea cu încredere.
Însă adevăratul secret este dezvăluit doar atunci când clientul manifestă ezitare. Acest proces este mult mai complex și mai îndrăzneț.
Aceasta este o neplată intenționată. În acest caz, proprietarul casei nu mai efectuează plățile în rate, permițând băncii să confiște proprietatea și să o scoată la licitație.
Atunci intervin „rudele”. O rudă sau un prieten de încredere, cu ajutorul unei „companii de salvare la domiciliu”, va participa la licitație și va răscumpăra casa, adesea doar la jumătate din valoarea de piață. Pe hârtie, proprietatea s-a schimbat, dar în realitate, proprietarul anterior își păstrează drepturile depline de utilizare.
De asemenea, implică răscumpărarea propriei datorii. Din cauza prețului scăzut de licitație, datoria bancară rămâne neplătită. Banca va continua să urmărească suma rămasă. Cu toate acestea, dacă proprietarul nu are alte active de confiscat, banca va „încheia executarea silită” și va vinde datoria neperformantă unei companii de administrare a activelor (AMC) cu o reducere semnificativă, de obicei doar 30% din valoarea inițială. În acest moment, prin intermediul companiei intermediare, debitorul își poate răscumpăra propria datorie la un preț avantajos.
Rezultatul a fost un cerc vicios perfect rupt. Proprietarul nu numai că și-a păstrat locuința, dar a eliminat și o mare parte din povara datoriilor. Desigur, acest „miracol” nu a venit gratuit.
Servicii de „salvare la domiciliu” - profitând de chinul falimentului.
Apariția „companiilor de salvare la domiciliu” este cea mai clară dovadă a legii cererii și ofertei, chiar și în cele mai grave circumstanțe. Atunci când milioane de oameni se vor confrunta cu aceeași problemă, va apărea o nouă industrie de servicii pentru a o rezolva.
Modelul lor de afaceri se bazează pe exploatarea lacunelor legale și a lipsei de informații a clienților. Comisioanele de servicii nu sunt mici, variind de la 5% din suma inițială a creditului sau de la 8% la 20% din soldul rămas. Pentru credite ipotecare în valoare de milioane de yuani, aceasta este o sumă uriașă.
„Nu vă luăm banii. Luăm doar principalul pe care îl datorați băncii”, a explicat o expertă. Acest argument, deși oarecum eronat, a rezonat cu cei aflați în situații dificile: este mai bine să plătești un comision mare pentru a păstra activele și a reduce datoriile decât să pierzi totul.
Dimensiunea acestei piețe se extinde rapid. Pe platforma RedNote, subiectul „neplată ipotecară” a atras aproape 60 de milioane de vizualizări. Companiile se laudă că au experiență în gestionarea datoriilor neperformante pentru toate tipurile de active, de la apartamente și birouri la hoteluri și fabrici, și acum operează la nivel național.
Și statisticile confirmă parțial acest lucru. Datele Guoxida arată că numai în 2024 au fost scoase la licitație judiciară 658.000 de proprietăți, o creștere de 51,69% față de anul precedent. Alte institute de cercetare raportează cifre chiar mai mari, de până la 1,6 milioane de proprietăți.
Cu toate acestea, analiștii avertizează că serviciile de salvare la domiciliu sunt doar un analgezic temporar și nu pot vindeca cauza principală. Proprietarii de case care participă la acest proces se pun într-o situație juridică dificilă, riscând să se încurce în litigii complexe și într-o criză de credit mai gravă în viitor.
La nivel macro, modul în care datoriile neperformante sunt „manipulate” și transferate este echivalent cu plantarea unei noi bombe cu ceas în sistemul financiar deja fragil al Chinei.
Investitorii internaționali vând din nou frenetic active în valoare de 140 de miliarde de dolari, cu pierderi record. În imagine sunt două parcele rezidențiale aproape vacante într-un proiect din orașul Qidong, China, controlat de Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).
Un exod devastator: proprietăți imobiliare comerciale în valoare de 140 de miliarde de dolari „dispar”.
În contrast puternic cu eforturile cetățenilor de a-și păstra activele, investitorii internaționali întreprind un exod masiv și devastator. Cele aproape 140 de miliarde de dolari pe care le-au investit în clădiri de birouri, centre comerciale și depozite din China în ultimii 15 ani devin acum o povară uriașă.
Nume proeminente de pe harta financiară globală, precum BlackRock, Carlyle Group, HSBC și Standard Chartered, explorează modalități de ieșire, inclusiv vânzarea de active cu pierderi semnificative.
Conform Bloomberg Intelligence, valoarea totală a vânzărilor de active în dificultate din China a ajuns la 16 miliarde de dolari între 2023 și 2024, reprezentând 22% din totalul tranzacțiilor de anul trecut - o rată fără precedent. Bancherii și investitorii estimează că valoarea de capital a clădirilor de birouri de gradul A din Beijing și Shanghai s-a evaporat cu cel puțin 40% față de vârful din 2019.
Tranzacțiile clasice de „abandonare a navei” au devenit povești larg răspândite în lumea financiară.
„Eșecul” BlackRock: La sfârșitul anului 2024, după ce nu a reușit să vândă două clădiri de birouri din complexul Waterfront Place (Shanghai), fondul BlackRock a decis să abandoneze activele, lăsând Standard Chartered Bank să gestioneze împrumutul de 780 de milioane de yuani. Această mișcare a dus la evaporarea completă a investiției lor în capitaluri proprii de 420 de milioane de yuani.
Tranzacția Carlyle cu pierderi de 50%: Tot la Shanghai, fondul Carlyle Group a vândut clădirea The Crest pentru 826 de milioane de yuani, doar 57% din prețul la care a cumpărat-o cu aproape un deceniu în urmă, chiar mai puțin decât creditul ipotecar de 1 miliard de yuani.
„Veneția Estului” a companiei Oaktree: Chiar și un fond „vultur” specializat în căutarea de active greu de găsit, precum Oaktree Capital, se confruntă cu mega-proiectul complexului Evergrande Venice, pe care l-a preluat de la Evergrande. Prețurile caselor de acolo au scăzut cu mai mult de jumătate față de vârful atins.
Nici sectorul logisticii, considerat cândva un punct promițător datorită boom-ului comerțului electronic, nu este imun la supraofertă. Blackstone, unul dintre cei mai mari jucători, este, se pare, obligat să accepte o reducere medie de 25% a tarifelor de închiriere pentru a-și păstra clienții.
Soluția nu poate fi pur și simplu „salvarea casei” sau „vânzarea” activelor.
Tabloul devine și mai sumbru atunci când analizăm datele macroeconomice. Cel mai recent raport al Biroului Național de Statistică (NBS) din China, publicat pe 20 octombrie, arată că prețurile locuințelor noi au scăzut în septembrie cu 0,4% față de luna precedentă - cea mai rapidă scădere lunară din ultimele 11 luni.
Declinul este generalizat, de la orașe de prim rang precum Beijing și Shenzhen până la zone urbane de nivel inferior. Goldman Sachs observă că orașele mai mici se confruntă cu dificultăți agravate din cauza „fundamentelor slabe de creștere și a unei oferte excesive severe”.
În cazul proprietăților imobiliare comerciale, situația este și mai gravă. Rata de neocupare a spațiilor de birouri din China în 2024 a ajuns la aproape 25%, cel mai ridicat nivel din istorie. Proprietarii de clădiri au fost prinși într-un „război al prețurilor” aprig, ceea ce a dus la o scădere a chiriilor medii cu 6,9% - cea mai accentuată scădere anuală înregistrată vreodată. CBRE prognozează că piața din Shanghai nu va putea absorbi toată noua ofertă înainte de 2028.
Avertismentul privind un „deceniu pierdut” pentru imobiliarele comerciale din China devine mai clar ca niciodată (Foto: Getty).
Poveștile contrastante ale cetățenilor chinezi care încearcă cu disperare să-și păstreze casele și ale instituțiilor financiare internaționale care vând active în China sunt ambele simptome ale aceleiași afecțiuni: o prăbușire a încrederii și un dezechilibru sever între cerere și ofertă.
Indiferent cât de ingenioasă sau unică ar fi schema de „salvare a locuințelor”, ea este doar o soluție temporară, o modalitate de a acoperi o rană purulentă în loc să o vindece. Nu abordează problema de bază: prețurile locuințelor au scăzut prea mult, iar veniturile oamenilor nu mai sunt sigure.
Între timp, plecarea investitorilor străini este un vot clar de neîncredere în perspectivele de redresare ale pieței. Aceștia nu mai cred în povestea de creștere a sectorului imobiliar chinezesc.
Expertul Nicholas Wilson de la Oxford Economics a emis o evaluare precaută: „Până în 2030, valoarea nominală a clădirilor ar putea fi chiar mai mică decât în 2020”. Potrivit acestuia, perspectiva unui „deceniu pierdut” pentru imobiliarele comerciale chineze devine treptat realitate.
Evident, soluția la această criză nu poate consta în trucuri financiare sau vânzări panicate. Este nevoie de o soluție mai cuprinzătoare, care să pornească de la redresarea economică , stabilitatea locurilor de muncă și, cel mai important, reconstruirea încrederii atât în rândul publicului, cât și al investitorilor.
Sursă: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Comentariu (0)