Listă de prețuri pentru terenuri fierbinți în provincii 2026

Până în prezent, provinciile au anunțat noua listă de prețuri a terenurilor, conform Legii funciare din 2024, pentru a colecta opiniile publicului înainte de a o supune Consiliului Popular pentru decizia de implementare oficială a acesteia începând cu 1 ianuarie 2026. Modificarea listei de prețuri a terenurilor atrage o atenție deosebită din partea oamenilor, a întreprinderilor, a presei și a opiniei publice și se poate spune că devine un punct fierbinte.

Începând cu 2026, Statul va elimina cadrul prețurilor terenurilor reglementat de Guvern la fiecare 5 ani și îl va înlocui cu o listă de prețuri ale terenurilor reglementată de provincii, începând cu 2026, apoi ajustată anual în funcție de fluctuațiile reale ale pieței. Lista de prețuri ale terenurilor este construită conform unor reglementări stricte ale Guvernului și instrucțiunilor Ministerului Agriculturii și Mediului privind principiile, procesele, metodele și criteriile privind zonele și locațiile. Cele două principii de bază sunt determinarea prețurilor în conformitate cu prețurile pieței, asigurând independența dintre unitatea de consultanță pentru determinarea prețurilor și Consiliul de Evaluare a Prețurilor, împreună cu autoritatea de aprobare competentă. Lista generală de prețuri include 8 tabele secundare de bază în funcție de 8 tipuri de teren: 4 tabele de teren agricol (teren pentru culturi anuale, teren pentru culturi perene, teren pentru acvacultură și teren forestier). Terenul neagricol include, de asemenea, 4 tabele (teren rezidențial, teren comercial și de servicii, teren pentru facilități de producție, teren pentru parcuri industriale). În plus, poate fi împărțit în mai multe tabele secundare mai mici, cum ar fi terenul rezidențial și alte terenuri neagricole clasificate pe zone urbane și rurale. Tabelul prețurilor terenurilor pentru fiecare unitate administrativă de comună și secție, fiecare unitate este împărțită în mai multe zone, fiecare zonă având un număr de articole. Fiecare articol are un număr de locații. Fiecare categorie de teren rezidențial și alte terenuri neagricole are de obicei 5 locații, fiecare categorie de teren agricol popular are 3 locații. Locația numărul 1 are cel mai mare preț, următoarele locații scad treptat.

Lista de prețuri ale terenurilor este baza pentru determinarea prețului terenurilor închiriate sau alocate de stat (cu plată), prețul de licitație, taxa de utilizare a terenului la convertirea terenului, taxa de cumpărare și transfer a terenului, compensațiile atunci când statul recuperează terenuri, alte taxe și impozite pe terenuri.

Lista prețurilor terenurilor din provincii pentru 2026 este propusă să se apropie de prețul pieței, crescând în medie cu 30%-70% pentru terenurile rezidențiale și cu 20%-50% pentru terenurile agricole (față de lista prețurilor terenurilor implementată până la sfârșitul anului 2025). Lista prețurilor terenurilor din zonele de câmpie este propusă să crească în medie cu 30-40% pentru terenurile rezidențiale, 15-30% pentru terenurile agricole. Această rată în zonele muntoase este de 15-30% și 10-25%. Prețul maxim al tuturor tipurilor de terenuri din zonele muntoase este mult mai mic, doar 10-30% în zonele de câmpie. În mod notabil, în cazurile de fuziune a provinciilor, prețurile terenurilor din zona centrală nu cresc, sau chiar scad, atunci când centrul administrativ provincial se mută în altă locație, dimpotrivă, prețurile terenurilor din locul care devine centrul administrativ comun al provinciilor după fuziune cresc brusc.

Unele localități au devenit epicentre în presă. În nord, creșterea propusă de Hanoi pentru prețul terenurilor urbane este de la 2-26% (față de prețul ajustat din 2025), în creștere cu 150-270% (față de prețul neajustat din 2025). Prețul maxim (calculat pe metru pătrat) este de 702 milioane VND pentru terenurile urbane din centrul orașului și de 290.000 VND pentru terenurile agricole. În Quang Ninh, terenurile urbane au crescut în medie de 1,5-2 ori, cel mai mare preț fiind de peste 5 ori, prețul maxim fiind de 203 milioane VND; terenurile rurale au crescut în medie de peste 3 ori, de până la 9 ori. În Hai Phong, prețul maxim a crescut la 370%, prețul maxim al terenurilor urbane fiind de peste 200 de milioane VND. În Bac Ninh, prețul terenurilor urbane a crescut în medie de 2,4 ori, prețul maxim fiind de 120 de milioane VND. În regiunea centrală, Nghe An, în unele locații din orașul vechi și nou Vinh, calculat la 80% din prețul pieței, prețul maxim a fost de peste 200 de milioane VND. În Da Nang, prețurile terenurilor urbane au crescut cu 5-82%, prețul maxim fiind de 350 de milioane VND; terenurile agricole de toate tipurile au crescut în medie cu 140-150%, prețul maxim fiind de 300.000 VND. În Quang Ngai, prețurile terenurilor urbane au crescut de 2-3 ori, prețul maxim fiind de 60 de milioane VND. În sud, în orașul Ho Chi Minh a crescut cu 4%-280%. Prețul maxim al terenurilor urbane a fost de 687 de milioane VND, iar cel al terenurilor agricole de 810 mii VND. În Dong Nai, terenurile rezidențiale au crescut de 1,3-2 ori; terenurile agricole au crescut de 1,1-1,8 ori, iar în unele locuri au crescut de 9 ori. Prețul maxim al terenurilor urbane a fost de 64 de milioane VND, cel al terenurilor rurale de 18 milioane VND, iar cel al terenurilor agricole de 396.000 VND/m2. În Tay Ninh, terenurile rurale și urbane au crescut de 1,6-6 ori, prețul maxim al terenurilor urbane fiind de 83 de milioane VND, iar cel al terenurilor agricole de 178.000 VND.

Provinciile Northern Midlands și Mountains se află în grupul cu creșteri mici și medii ale prețurilor terenurilor. Terenul urban a crescut în medie cu 15%-30%, cea mai mare creștere fiind de 5-8 ori; terenul agricol a crescut în medie cu 5-20%, cea mai mare creștere fiind de 80%. Provincia Thai Nguyen a atins cel mai înalt nivel, terenul agricol a fost de 140.000 VND, iar terenul urban a fost de 100 de milioane VND. Provincia Phu Tho a depășit 90.000 VND și 105 milioane VND. Provincia Lao Cai a depășit 50.000 VND și 83.000 de milioane VND. Provincia Dien Bien a fost de 82.000 VND și 42,5 milioane VND. Provincia Lai Chau a fost de 43.000 VND și peste 9.000 de milioane VND. Provincia Lang Son a fost de 43.000 VND și 37,2 milioane VND.

Son La este una dintre provinciile care a anunțat devreme lista de prețuri a terenurilor pentru 2026 și colectează în prezent comentarii de la toate nivelurile, sectoarele, organizațiile și persoanele. Comitetul Provincial al Frontului Patriei colectează, de asemenea, comentarii de la membrii Consiliului Consultativ. Lista de prețuri a terenurilor din Son La are 8 liste de prețuri în funcție de 8 tipuri de teren. Terenul agricol are 4 tabele (teren pentru cultivarea culturilor anuale, teren pentru cultivarea culturilor perene, teren forestier, teren pentru acvacultură). Terenul neagricol are 4 tabele: teren rezidențial, teren comercial, teren de serviciu, teren de producție neagricolă, teren pentru parc industrial, clustere industriale). Terenul neagricol în funcție de 75 de unități administrative de comune și circumscripții. Fiecare circumscripție are în general aproximativ 20 de zone, comuna are aproximativ 10 zone. Fiecare zonă are mai multe categorii, fiecare categorie având în mod obișnuit 5 locații. În ceea ce privește terenul agricol, întreaga provincie are 75 de comune și circumscripții, care sunt 75 de zone și, de asemenea, 75 de locații. Prețul mediu al terenului rezidențial a crescut cu 10-20%. Prețul terenurilor agricole a crescut constant cu aproximativ 30%. Cel mai mare preț al terenurilor rezidențiale dintre toate tipurile de teren este în cartierul To Hieu, de obicei 15-20 de milioane VND/m2, prețul maxim fiind de 54 de milioane VND. Al doilea vârf este de 32 de milioane VND, în cartierul Thao Nguyen (vechiul oraș Moc Chau). Prețul maxim al terenurilor comunale este de aproape 16 milioane VND (comuna Mai Son, vechiul oraș Mai Son). Cel mai mare preț al terenurilor agricole este cel al orezului cu două culturi, cu o medie de 45.000 VND/m2, prețul maxim fiind de 78.000 VND (comuna Doan Ket, vechiul district Moc Chau). Astfel, comparativ cu lista de prețuri așteptate ale terenurilor din provinciile din țară, prețul așteptat al terenurilor din Son La se încadrează în grupa inferioară, rata de creștere fiind, de asemenea, în grupa inferioară, iar în regiunea centrală și muntoasă de nord, prețul terenului și rata de creștere se încadrează în grupa medie. O astfel de posibilitate este în concordanță cu situația reală a pieței funciare din Son La.

Tabelul prețurilor terenurilor din provincia Son La se încadrează în grupul de provincii cu unele diferențe față de întreaga țară și regiune. Adică, (1) prețurile terenurilor agricole cresc constant și într-un ritm mai mare decât prețurile terenurilor rezidențiale, în timp ce, la nivelul întregii țări și al regiunii, prețurile terenurilor rezidențiale cresc mai mult; (2) Zonarea și amplasarea terenurilor rezidențiale și a altor terenuri neagricole pe comune și sectoare, fără a împărți tabelul pe zone urbane și rurale; (3) Luarea fiecărei comune și sectoare atât ca zonă, cât și ca locație pentru a determina prețurile terenurilor agricole. Problema îngrijorătoare este că, înainte de fuziune, întreaga provincie avea 204 comune și sectoare, acum există 75 de comune și sectoare. Acum multe comune fuzionează din 2-3 comune, inclusiv comune aparținând unor regiuni de dezvoltare diferite (regiunea I, regiunea II, regiunea III), dar toate în aceeași locație, ceea ce îi face pe oameni să se întrebe.

Lista de prețuri ale terenurilor și rata de creștere a prețurilor terenurilor între regiuni, provincii și orașe se datorează în principal nivelurilor diferite de dezvoltare economică, nivelurilor diferite de urbanizare, nivelurilor diferite de dezvoltare a infrastructurii, parcurilor industriale, întreprinderilor și proiectelor de investiții. Însă, în general, potrivit experților, dacă prețul vechi al terenului este de aproximativ 70% din prețul pieței, se așteaptă ca prețul în 2026 să crească la peste 85%. Cu toate acestea, prețul pieței este uneori și în unele locuri afectat și de factori negativi (stimularea prețurilor, inflația prețurilor). Fie că prețul așteptat al terenului este prea rapid, creând sau nu un șoc, există opinii diferite. Dacă prețul de stat „revine”, prețul pieței va „curge” și el. Cel mai sigur și mai rezonabil este că procesul asimptotic are nevoie de un ciclu de cel puțin 5 ani pentru a crea nivelul asimptotic optim. Apropierea prețurilor terenurilor de prețurile pieței este o tendință obiectivă și necesară, dar este și o sabie cu două tăișuri. Statul va limita pierderile financiare, va crește veniturile bugetare și, în același timp, va crește costurile de compensare, sprijin și relocare la recuperarea terenurilor. Întreprinderile sunt îngrijorate că prețurile terenurilor vor crește odată cu creșterea prețurilor terenurilor, reducând competitivitatea produselor pe piață, afectând la rândul său atragerea forței de muncă și creând surse de venituri bugetare. Oamenii sunt îngrijorați, în special, de prețul terenurilor de grădină atunci când sunt convertite în terenuri rezidențiale. Se așteaptă ca prețul terenurilor de grădină atașate terenurilor rezidențiale să crească de 1,5 ori față de prețul terenurilor agricole de același tip, dar atunci când sunt convertite în terenuri rezidențiale, prețul crește de 20, chiar și de 50 de ori. Gospodăriile care doresc să separe și să transforme terenuri pentru a construi case pentru copiii lor sunt neajutorate, deoarece trebuie să suporte o povară financiară care depășește capacitatea lor. Mulți experți recomandă aducerea prețului terenurilor de grădină aproape de prețul terenurilor rezidențiale (aproximativ 60-70%) pentru a reduce povara financiară asupra oamenilor. Însă Guvernul a propus, iar Adunarea Națională solicită opinii cu privire la politica de utilizare a politicilor financiare pentru a rezolva problema într-un mod mai rezonabil. Adică, persoanele care transformă terenurile de grădină în terenuri rezidențiale în limita prescrisă vor primi o reducere de 70%, fiind nevoite să plătească doar 30% din obligația financiară. În cazul depășirii limitei de mai puțin de o dată, vor plăti 50%, iar în cazul depășirii limitei de mai multe ori, vor plăti 100%.

În ceea ce privește creșterea costurilor de intrare a proiectelor de investiții ale întreprinderilor atunci când prețurile terenurilor cresc, potrivit profesorului Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului și multor experți, țările cu o vastă experiență pot învăța. Adică, proiectele de investiții ale întreprinderilor creează facilități, infrastructură, atrag forța de muncă, acesta fiind factorul de bază care crește prețurile terenurilor în regiune, generând venituri pentru buget. Prin urmare, este posibil să se reducă responsabilitatea financiară a întreprinderilor.

O altă problemă este că procesul de construire a listelor de prețuri ale terenurilor este foarte dificil de afectat de factori negativi, însă determinarea prețurilor specifice ale terenurilor pentru fiecare caz în parte, în funcție de tipul de teren, suprafață, locație și timp, poate fi mai probabilă. Deoarece în acel moment, prețul specific al terenului este preluat din prețul din lista de prețuri a terenurilor înmulțit cu un coeficient. O măsură eficientă pentru a preveni riscurile negative, care cauzează injustiții și pot duce la procese, este ca stabilirea prețurilor specifice ale terenurilor să fie publică și transparentă, comunitatea trebuie monitorizată și să aibă opinii. Pe de altă parte, perioada de tranziție pentru pregătirea ajustării prețurilor terenurilor, procedurile funciare, tranzacțiile funciare, conversia terenurilor sunt adesea blocate și stagnante, afectând foarte mult interesele întreprinderilor și ale cetățenilor. Autoritățile de la toate nivelurile trebuie să asigure un proces de tranziție public, transparent și fără probleme și să îndrume autoritățile competente (agențiile care se ocupă de procedurile funciare și colectează impozite, taxe și onorarii pe terenuri) să depășească fenomenul de așteptare întârziată a creșterii prețurilor terenurilor.

Lista prețurilor terenurilor din provincii pentru anul 2026 este evaluată ca fiind atent elaborată, practic apropiată de realitatea pieței. Însă aceasta este doar o prognoză. Prin colectarea opiniilor principalilor subiecți afectați (persoane fizice și juridice), a opiniilor organizațiilor cu funcție de critică, a comentariilor și evaluărilor consiliului de evaluare, listele de prețuri ale terenurilor vor fi cu siguranță mai complete, satisfăcând statul, mediul de afaceri și cetățenii, contribuind semnificativ la promovarea dezvoltării socio-economice a fiecărei localități și a întregii țări.

 

Phan Duc Ngu

Sursă: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html