Începând cu 2026, guvernul va elimina cadrul prețurilor terenurilor stabilit de Guvern la fiecare 5 ani, înlocuindu-l cu tabele de prețuri ale terenurilor determinate de provincii, începând cu 2026, și ulterior ajustate anual în funcție de fluctuațiile reale ale pieței. Tabelele prețurilor terenurilor sunt elaborate în conformitate cu reglementări guvernamentale stricte și îndrumări de la Ministerul Agriculturii și Mediului privind principiile, procedurile, metodele și criteriile pentru zone și locații. Cele două principii fundamentale sunt determinarea prețurilor care reflectă îndeaproape prețurile pieței și asigurarea independenței dintre unitatea de consultanță care stabilește prețul și Consiliul de Evaluare a Prețurilor, având autoritatea competentă pentru aprobare. Tabelul general de prețuri include 8 tabele secundare de bază în funcție de 8 tipuri de teren: 4 tabele pentru terenuri agricole (terenuri cultivate anual, terenuri cultivate perene, terenuri pentru acvacultură și terenuri forestiere). 4 tabele pentru terenuri neagricole (terenuri rezidențiale, terenuri comerciale și de servicii, terenuri pentru instalații de producție și terenuri pentru parcuri industriale). În plus, prețurile terenurilor pot fi împărțite în continuare în tabele secundare mai mici, cum ar fi terenuri rezidențiale și alte tipuri de terenuri neagricole, clasificate pe zone urbane și rurale. Tabele cu prețurile terenurilor sunt disponibile și pentru fiecare unitate administrativă (comună/secție), fiecare unitate fiind împărțită în continuare în mai multe zone, fiecare zonă conținând un număr de categorii. Fiecare categorie are un număr de locații. Fiecare categorie de teren rezidențial și alte terenuri neagricole are de obicei 5 locații, în timp ce fiecare categorie de teren agricol are de obicei 3 locații. Locația numărul 1 are cel mai mare preț, locațiile ulterioare scăzând în preț.
Lista de prețuri ale terenurilor servește drept bază fundamentală pentru determinarea valorii terenurilor deținute de stat pentru închiriere sau alocare (cu plată), a prețurilor de licitație, a taxelor de utilizare a terenurilor la convertirea terenurilor, a impozitelor pe cumpărarea și vânzarea de terenuri, a despăgubirilor atunci când statul recuperează terenuri și a altor taxe și impozite aferente terenurilor.
Lista de prețuri propuse pentru terenuri pentru provincii în 2026 este apropiată de prețurile pieței, cu o creștere medie de 30%-70% pentru terenurile rezidențiale și de 20%-50% pentru terenurile agricole (față de lista de prețuri implementată până la sfârșitul anului 2025). Creșterea propusă pentru terenurile rezidențiale din zonele de câmpie este de 30-40% pentru terenurile rezidențiale și de 15-30% pentru terenurile agricole. Această rată este de 15-30% și de 10-25% în zonele muntoase. Prețurile maxime ale terenurilor din zonele muntoase sunt semnificativ mai mici, doar cu 10-30% față de cele din zonele de câmpie. În mod special, în cazurile de fuziune a provinciilor, prețurile terenurilor din zonele centrale nu cresc și pot chiar scădea atunci când centrul administrativ provincial este relocat. În schimb, prețurile terenurilor din zonele care devin centrul administrativ comun al provinciilor fuzionate cresc brusc.
Mai multe localități au intrat în centrul atenției mass-media. În nord, Hanoi propune o creștere a prețurilor terenurilor urbane de 2-26% (față de prețul ajustat din 2025) și o creștere de 150-270% (față de prețul neajustat din 2025). Prețul maxim (pe metru pătrat) este de 702 milioane VND pentru terenurile urbane din centrul orașului și de 290.000 VND pentru terenurile agricole. În Quang Ninh, prețurile terenurilor urbane au crescut în medie de 1,5-2 ori, unele ajungând la peste 5 ori, atingând un vârf de 203 milioane VND; prețurile terenurilor rurale au crescut în medie de aproximativ 3 ori, unele ajungând la 9 ori. Hai Phong a înregistrat cea mai mare creștere de 370%, prețurile terenurilor urbane depășind 200 de milioane VND. În Bac Ninh, prețurile terenurilor urbane au crescut în medie de 2,4 ori, atingând un vârf de 120 de milioane VND. În Vietnamul Central, în provincia Nghe An, prețurile terenurilor în unele zone ale orașului vechi și nou Vinh sunt calculate la 80% din valoarea de piață, cu prețuri maxime care depășesc 200 de milioane VND. În Da Nang, prețurile terenurilor urbane au crescut cu 5-82%, atingând un vârf de 350 de milioane VND; prețurile terenurilor agricole de toate tipurile au crescut în medie cu 140-150%, atingând un vârf de 300.000 VND. În Quang Ngai, prețurile terenurilor urbane au crescut de 2-3 ori, atingând un vârf de 60 de milioane VND. În Vietnamul de Sud, orașul Ho Chi Minh a înregistrat creșteri de 4%-280%. Prețurile maxime ale terenurilor urbane au ajuns la 687 de milioane VND, iar cele ale terenurilor agricole la 810.000 VND. În Dong Nai, prețurile terenurilor rezidențiale au crescut de 1,3-2 ori; prețurile terenurilor agricole au crescut de 1,1-1,8 ori, unele zone înregistrând creșteri de până la 9 ori. Prețurile maxime ale terenurilor urbane au atins 64 de milioane VND, terenurile rezidențiale rurale 18 milioane VND, iar terenurile agricole 396.000 VND/m2. În Tay Ninh, prețurile terenurilor în zonele rurale și urbane au crescut de 1,6 până la 6 ori, prețurile terenurilor urbane atingând un vârf de 83 de milioane VND, iar cele ale terenurilor agricole 178.000 VND.
Provinciile din regiunea Midlands de Nord și regiunea muntoasă aparțin grupului cu creșteri mici spre medii ale prețurilor terenurilor. Terenurile rezidențiale urbane au crescut cu o medie de 15%-30%, cea mai mare creștere fiind de 5-8 ori; terenurile agricole au crescut cu o medie de 5-20%, cea mai mare creștere fiind de 80%. Provincia Thai Nguyen a atins cel mai înalt vârf, cu terenuri agricole la 140.000 VND și terenuri rezidențiale urbane la 100 de milioane VND. Provincia Phu Tho a avut prețuri peste 90.000 VND și 105 milioane VND. Provincia Lao Cai a avut prețuri peste 50.000 VND și 83.000 milioane VND. Provincia Dien Bien a avut prețuri la 82.000 VND și 42,5 milioane VND. Provincia Lai Chau a avut prețuri la 43.000 VND și peste 9.000 milioane VND. Provincia Lang Son a avut prețuri la 43.000 VND și 37,2 milioane VND.
Son La este una dintre provinciile care și-a anunțat devreme lista de prețuri a terenurilor pentru 2026 și solicită în prezent feedback de la toate nivelurile, sectoarele, organizațiile și publicul. Comitetul Provincial al Frontului Patriei colectează, de asemenea, opinii de la membrii Consiliului Consultativ. Lista de prețuri a terenurilor din Son La cuprinde opt liste de prețuri pentru opt tipuri de teren. Terenurile agricole au patru liste (terenuri pentru culturi anuale, terenuri pentru culturi perene, terenuri forestiere și terenuri pentru acvacultură). Terenurile neagricole au patru liste: terenuri rezidențiale, terenuri comerciale și de servicii, terenuri neagricole de producție și terenuri pentru parcuri industriale/clustere industriale). Terenurile neagricole sunt clasificate în 75 de unități administrative (comune și circumscripții). Fiecare circumscripție are de obicei aproximativ 20 de zone, iar fiecare comună are aproximativ 10 zone. Fiecare zonă are mai multe categorii, fiecare categorie având de obicei 5 locații. În ceea ce privește terenurile agricole, întreaga provincie are 75 de comune și circumscripții, ceea ce înseamnă 75 de zone și 75 de locații. Prețurile medii ale terenurilor rezidențiale au crescut cu 10-20%. Prețurile de bază ale terenurilor agricole au crescut constant cu aproximativ 30%. Terenurile rezidențiale au avut cele mai mari prețuri dintre toate tipurile de terenuri, cel mai mare fiind în districtul To Hieu, de obicei la 15-20 de milioane VND/m2, atingând un vârf de 54 de milioane VND. Al doilea cel mai mare preț a fost de 32 de milioane VND, în districtul Thao Nguyen (fostul oraș Moc Chau). Terenurile rezidențiale la nivel de comună au atins un vârf de aproape 16 milioane VND (comuna Mai Son, fostul oraș Mai Son). Prețurile terenurilor agricole au fost cele mai mari pentru terenurile cu orez cu cultură dublă, ajungând în medie la 45.000 VND/m2, atingând un vârf de 78.000 VND (comuna Doan Ket, fostul district Moc Chau). Astfel, comparativ cu listele de prețuri proiectate ale terenurilor din provinciile naționale, prețurile proiectate ale terenurilor din Son La sunt printre cele mai mici, iar rata de creștere este, de asemenea, printre cele mai mici. În regiunea Northern Midlands and Mountains, prețurile terenurilor și ratele de creștere se află în intervalul mediu. Acest lucru este în concordanță cu situația reală a pieței funciare din Son La.
Lista de prețuri ale terenurilor din provincia Son La prezintă unele diferențe față de restul țării și al regiunii. Și anume, (1) prețurile terenurilor agricole cresc constant și într-un ritm mai mare decât prețurile terenurilor rezidențiale, în timp ce în restul țării și al regiunii, prețurile terenurilor rezidențiale cresc mai mult; (2) Terenurile și terenurile neagricole sunt împărțite în zone și locații în funcție de fiecare comună și district, în loc să fie împărțită lista în zone urbane și rurale; (3) Fiecare comună și district este utilizată atât ca zonă, cât și ca locație pentru a determina prețurile terenurilor agricole. Problema îngrijorătoare este că, înainte de fuziune, provincia avea 204 comune și districte, acum există doar 75 de comune și districte. Acum multe comune sunt fuzionate din 2-3 comune, inclusiv comune aparținând unor zone de dezvoltare diferite (Zona I, Zona II, Zona III), dar toate au aceeași locație, ceea ce este o cauză de îngrijorare.
Prețurile și creșterile de prețuri ale terenurilor variază în funcție de regiune și provincie/orașe, în principal datorită nivelurilor diferite de dezvoltare economică, urbanizare, dezvoltare a infrastructurii, zonelor industriale, afacerilor și proiectelor de investiții. În general, experții prevăd că, dacă prețurile actuale ale terenurilor se situează în jurul valorii de 70% din valoarea de piață, se așteaptă ca prețurile din 2026 să crească cu aproximativ 85%. Cu toate acestea, prețurile de piață sunt uneori și în unele locuri afectate de factori negativi (manipularea prețurilor, inflația prețurilor). Dacă creșterea preconizată a prețului terenurilor este prea rapidă și va crea un șoc este un subiect de dezbatere. Dacă guvernul „prinde” prețul pieței, prețul pieței va „urma exemplul” și el. Cea mai sigură și mai rezonabilă abordare este de a avea un ciclu de cel puțin 5 ani pentru a realiza o convergență optimă a prețurilor. Apropierea prețurilor terenurilor de valoarea de piață este o tendință obiectivă și necesară, dar este și o sabie cu două tăișuri. Guvernul va limita pierderile financiare și va crește veniturile bugetare, dar acest lucru va crește și costurile de compensare, sprijin și relocare atunci când terenurile sunt recuperate. Întreprinderile sunt îngrijorate că prețurile la terenuri vor crește din cauza creșterii prețurilor la terenuri, reducând competitivitatea produselor lor pe piață, ceea ce, la rândul său, afectează atragerea forței de muncă și generarea de venituri bugetare. Publicul este îngrijorat, în special, de prețul terenurilor de grădină atunci când sunt convertite în terenuri rezidențiale. Se așteaptă ca prețul terenurilor de grădină atașate terenurilor rezidențiale să crească de 1,5 ori mai mare decât prețul terenurilor agricole similare, dar atunci când sunt convertite în terenuri rezidențiale, prețul crește de 20 sau chiar de 50 de ori. Gospodăriile care doresc să separe și să transforme terenuri pentru a construi case pentru copiii lor sunt neajutorate din cauza poverii financiare care le depășește posibilitățile. Mulți experți sugerează creșterea prețului terenurilor de grădină până la un nivel apropiat de prețul terenurilor rezidențiale (în jur de 60-70%) pentru a reduce povara financiară asupra populației. Cu toate acestea, Guvernul propune, iar Adunarea Națională solicită în prezent opinii cu privire la, o politică de utilizare a stimulentelor financiare pentru a rezolva problema într-un mod mai rezonabil. Cei care convertesc terenurile de grădină în terenuri rezidențiale în limita prescrisă au dreptul la o reducere de 70%, fiind nevoiți să plătească doar 30% din obligațiile lor financiare. Dacă limita este depășită de mai puțin de o dată, aceștia plătesc 50%; dacă este depășită o dată sau de mai multe ori, plătesc 100%.
În ceea ce privește creșterea costurilor de producție pentru proiectele de investiții în afaceri, din cauza creșterii prețurilor terenurilor, profesorul Dang Hung Vo, fost ministru adjunct al Resurselor Naturale și Mediului, și mulți experți sugerează că țările cu o experiență vastă pot învăța din acest lucru. Mai exact, proiectele de investiții în afaceri creează infrastructură și atrag forță de muncă, factori fundamentali în creșterea prețurilor terenurilor în zonă și generarea de venituri pentru buget. Prin urmare, povara financiară asupra afacerilor poate fi redusă.
O altă problemă este că procesul de stabilire a tabelelor de prețuri ale terenurilor este mai puțin susceptibil la influențe negative, însă determinarea prețurilor specifice ale terenurilor pentru fiecare caz în parte, pe baza tipului de teren, suprafeței, locației și timpului, poate fi mai predispusă la probleme. Acest lucru se datorează faptului că prețul specific al terenului este apoi calculat prin înmulțirea prețului din tabelul de prețuri ale terenurilor cu un coeficient. O măsură eficientă pentru a preveni riscurile negative, nedreptățile și potențialele reclamații este de a se asigura că determinarea prețurilor specifice ale terenurilor este publică și transparentă, cu supraveghere și contribuție din partea comunității. Pe de altă parte, perioada de tranziție care duce la ajustările prețurilor terenurilor, procedurile funciare, tranzacțiile de cumpărare și vânzare și conversia terenurilor se confruntă adesea cu întârzieri și perturbări, afectând semnificativ drepturile întreprinderilor și ale cetățenilor. Autoritățile guvernamentale de la toate nivelurile trebuie să asigure un proces de tranziție transparent, lin și eficient, îndrumând agențiile relevante (cele care se ocupă de procedurile funciare și colectează impozite, taxe și comisioane funciare) să depășească întârzierile cauzate de așteptarea creșterilor prețurilor terenurilor.
Listele de prețuri ale terenurilor pentru 2026 în provincii sunt considerate bine pregătite și reflectă, în general, realitățile pieței. Cu toate acestea, acestea sunt doar proiecții. Prin colectarea de feedback de la părțile interesate cheie (cetățeni și companii), inclusiv opinii de la organizațiile cu funcții de evaluare și evaluări din partea consiliului de evaluare, listele de prețuri ale terenurilor vor fi, fără îndoială, mai complete, satisfăcând guvernul, companiile și cetățenii și aducând o contribuție semnificativă la promovarea dezvoltării socio-economice în fiecare localitate și în întreaga țară.
Phan Duc Ngu
Sursă: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Comentariu (0)