Dezvoltarea locuințelor sociale în orașul Ho Și Min - Partea a 2-a: De ce există încă o lipsă de locuințe sociale?

Companiile se tem de... proceduri

Potrivit Departamentului de Construcții din orașul Ho Și Min , rata de finalizare a apartamentelor de locuințe sociale nu a atins așteptările, deoarece lucrările de compensare și curățenie a amplasamentelor la unele proiecte de locuințe sociale sunt dificile, prelungite, iar progresul proiectului este lent sau chiar imposibil.

Legendă foto

O serie de proiecte de apartamente în cartierul An Lac (Ho Chi Minh City).

Pentru proiectele de locuințe comerciale (NƠTM) cu o suprafață de utilizare a terenului de peste 10 hectare, deși a fost stabilit fondul funciar de 20% pentru construcția de locuințe sociale, investitorul proiectului este lent în implementarea compensațiilor pentru defrișarea amplasamentului sau în investițiile în construcția de infrastructură tehnică, astfel încât investițiile în construcții nu au fost implementate.

„Investitorii proiectelor NƠTM sunt lenți în a ceda statului 20% din fondul funciar al proiectului pentru a implementa investiții în construcția de locuințe sociale sau sunt lenți în a implementa proiecte de locuințe sociale pe aceste 20% din teren. Sursele de capital pe termen lung pentru a sprijini investitorii să împrumute pentru a implementa proiecte de locuințe sociale, să împrumute capital pentru construcții și beneficiarii politicilor de locuințe sociale să împrumute capital pentru a cumpăra locuințe nu sunt stabile”, a adăugat un reprezentant al Departamentului de Construcții din orașul Ho Chi Minh.

Între timp, potrivit domnului Nguyen Duy Chuyen, expert în domeniul financiar și imobiliar, orașul Ho Chi Minh nu duce lipsă de terenuri, ci mai degrabă duce lipsă de planificare sistematică. „Dacă o zonă este planificată complet, cu infrastructură, școli, parcuri și transport, este perfect posibil să se construiască zeci de clădiri de apartamente înalte. Dar când planificarea este fragmentată și terenul este împărțit în bucăți mici, se pot construi doar câteva zeci de case joase, ceea ce duce la o risipă serioasă de fonduri funciare”, a declarat domnul Nguyen Duy Chuyen.

În plus, procedurile de investiții pentru proiectele de locuințe sociale sunt încă complicate. Pe lângă procedurile de aprobare a politicilor de investiții, recunoașterea investitorilor, aprobarea planificării detaliate la scara 1/500, aprobarea investițiilor, alocarea terenurilor, calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și constituirea de depozite precum locuințele comerciale, proiectele de locuințe sociale trebuie să efectueze evaluări ale prețurilor locuințelor sociale, să confirme subiectele achiziției și leasingului-cumpărare a locuințelor sociale și să revizuiască documentele etc., ceea ce prelungește timpul, crește costurile de oportunitate și descurajează investitorii. Între timp, mecanismul de evaluare a terenurilor și de determinare a obligațiilor financiare este încă greoi și se suprapune între agenții.

„Există multe motive pentru lipsa locuințelor sociale, dar cel mai important este că procesul de solicitare a autorizației de construire a locuințelor sociale este foarte complicat. Între timp, construirea de locuințe comerciale este mai ușoară și mai profitabilă, așa că de ce să alegem o opțiune mai dificilă, cu un profit mai mic? În plus, planificarea urbană nu este potrivită. Multe parcele de teren sunt permise doar pentru construirea de case cu înălțime joasă și densitate redusă de construcții, ceea ce face imposibilă implementarea unor proiecte de locuințe sociale la scară largă”, a declarat dl Nguyen Duy Chuyen.

Nu numai că întreprinderile implicate în acest domeniu se confruntă cu dificultăți procedurale, ci și cu numeroase dificultăți financiare. Dl. Nguyen Van Thanh Huy, director general adjunct al Becamex IDC Corporation, a declarat: „Cea mai mare provocare pentru întreprinderi este presiunea capitalului și costurile de producție. Cheltuielile pentru curățarea amplasamentelor, investițiile în infrastructură și dobânzile la credite au crescut brusc, în timp ce marja de profit a segmentului locuințelor sociale este controlată la un nivel scăzut, ceea ce face dificilă menținerea fluxului de numerar pentru întreprinderi.”

În plus, implementarea unui proiect de locuințe sociale durează adesea mulți ani pentru finalizarea procedurilor legale, de la schimbarea destinației terenurilor, aprobarea planificării, până la acordarea autorizațiilor de construcție, construcția, procedurile pentru emiterea cărților roz... „Procedurile lungi determină stagnarea multor proiecte, creșterea costurilor și creșterea riscurilor financiare. Fără un mecanism specific de sprijin, este foarte dificil pentru întreprinderi să își mențină motivația investițională pe termen lung”, a subliniat dl Huy.

Potrivit domnului Nguyen Van Thanh Huy, o altă dificultate este problema echilibrării obiectivelor sociale și a eficienței economice . Locuințele sociale sunt obligate să mențină prețuri de vânzare scăzute, în timp ce costurile materialelor, forței de muncă și infrastructurii rămân la prețurile pieței. Fără surse de credit preferențiale sau mecanisme de susținere a prețurilor, întreprinderile aproape că nu au profit. Acest lucru arată de ce numărul întreprinderilor care participă la investițiile în locuințe sociale este foarte mic în comparație cu segmentul locuințelor comerciale.

Există încă multe deficiențe

Pe lângă procedurile legale greoaie, locuințele sociale se confruntă și cu problema locațiilor geografice nepotrivite. Dna Pham Thi Hang, profesoară în cartierul Chanh Hung (Ho Chi Minh City), a mai spus: „Locul meu de muncă este chiar în centrul orașului, în timp ce majoritatea proiectelor de locuințe sociale sunt construite în zone îndepărtate, cum ar fi Binh Duong sau Hoc Mon. Acest lucru face ca naveta, predarea și îngrijirea familiei să fie foarte dificile.”

Dr. Nguyen Kim Duc, director adjunct al Institutului de Cercetare și Consultanță pentru Dezvoltare Regională din cadrul Universității de Economie din Ho Chi Minh City, a declarat că fondul funciar pentru locuințe sociale în Ho Chi Minh City este încă foarte limitat. În multe locuri, există terenuri, dar lipsește infrastructura tehnică și socială sincronă, cum ar fi transportul, școlile și spitalele, ceea ce face dificilă implementarea eficientă a proiectelor. „Este imposibil să ai o zonă rezidențială sustenabilă dacă există doar locuințe, dar lipsesc infrastructura de servicii și spațiul de locuit conectat”, a comentat dl Duc.

În plus, deși orașul Ho Chi Minh are o politică de creditare pentru persoanele cu venituri mici prin Fondul de Dezvoltare a Locuințelor al orașului (până la 900 de milioane VND cu o dobândă preferențială de 4,7%/an), suma acestui credit este încă mică în comparație cu valoarea casei, iar beneficiarii creditelor sunt limitați.

„Condițiile pentru cumpărarea de locuințe sociale sunt, de asemenea, inadecvate. Doar cei care se află cu adevărat în dificultate și nu dețin proprietăți imobiliare pot cumpăra, dar reglementările actuale se aplică doar într-o singură provincie. Prin urmare, vor exista cazuri în care oamenii din alte provincii dețin mai multe case, dar dacă nu dețin o casă în orașul Ho Chi Minh, pot cumpăra în continuare locuințe sociale. Dimpotrivă, lucrătorii cu un venit de aproximativ 16 milioane/lună sunt eliminați deoarece nu îndeplinesc cerințele de aplicare”, a analizat în continuare dl. Chuyen.

În plus, există încă o situație în care multe apartamente din locuințe sociale sunt înregistrate pe numele unor persoane care nu au nevoie neapărat să locuiască acolo. Acest lucru distorsionează politicile de securitate socială și reduce încrederea publicului în programul de locuințe sociale.

Articol final: Crearea unui mecanism transparent pentru prevenirea speculațiilor

Sursă: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm