Înăsprirea creditelor imobiliare cu depozite: Piața ar putea încetini, dar devine mai transparentă

Dl. Nguyen Quang Huy - CEO al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai) a declarat că, pe termen scurt, reglementările menționate mai sus ar putea cauza stagnarea temporară a pieței, în special în segmentul primar și în proiectele aflate în stadiile incipiente ale mobilizării capitalului. Oportunitățile unor investitori care utilizează efectul de levier pe termen scurt vor fi reduse, iar lichiditatea va scădea ușor.

Totuși, pe termen mediu și lung, acesta este un proces de purificare necesar: fluxurile de credit vor fi reglementate către cumpărători reali și proiecte reale; calitatea garanțiilor bancare va fi îmbunătățită, iar încrederea pieței va fi consolidată pe o bază mai transparentă și mai stabilă.

Dacă este implementată într-un mod coordonat, cu linii directoare clare, mecanisme transparente de blocare și procese standardizate de control al riscurilor, această politică nu numai că va preveni fluxurile de capital, dar va crea și un cadru operațional mai sigur pentru bănci, companii și cumpărători. De acolo, piața imobiliară poate trece de la etapa de „creștere bazată pe efect de levier” la „dezvoltare bazată pe capacitatea financiară reală și valoarea reală a activelor”.

Înăsprirea creditelor imobiliare cu depozite: Piața va fi purificată. (Fotografie ilustrativă: Minh Duc).

Dl. Huy a analizat în continuare faptul că Banca de Stat a Regiunii 2 solicită băncilor să oprirea plăților depozitelor de împrumut Utilizarea unui „acord scris” (sau a unei forme similare) la achiziționarea de proprietăți imobiliare este o măsură strategică de reglementare a creditului, demonstrând direcția prudentă a agenției de management în controlul riscurilor și direcționarea fluxurilor de capital înapoi către obiectivele de dezvoltare durabilă.

În esență, aceasta nu este o acțiune extremă de înăsprire, ci un pas de ajustare necesar pentru a asigura siguranța sistemului financiar-bancar, restabilind în același timp disciplina pe piața imobiliară după o perioadă de creștere rapidă și grad ridicat de îndatorare.

În practica creditului imobiliar, băncile acordă de obicei împrumuturi în proporție de doar 50-70% din valoarea estimată a proprietății și plătesc suma doar atunci când clientul a finalizat investiția în capitalul propriu. Cu toate acestea, recent a existat un fenomen în care unii clienți împrumută capital pentru a plăti avansul - etapa în care proprietatea nu a fost încă formată, proiectul nu a îndeplinit încă condițiile legale sau chiar există doar sub forma unui contract de rezervare sau a unui contract de avans inițial.

La acea vreme, băncile acordau împrumuturi pe baza unor „acorduri” lipsite de o bază juridică clară, ceea ce făcea ca fluxurile de credit să intre în zone cu risc ridicat, ducând cu ușurință la litigii și datorii neperformante.

Nu numai atât, creditarea prin depozite alimentează, în mod accidental, activități speculative, atunci când unii investitori folosesc aceeași sumă de capital pentru a depune mai multe produse diferite, așteptându-se ca banca să continue să plătească în funcție de raport.

Acest ciclu de levier creează o cerere mare de investiții, contribuind la creșteri de prețuri, afectând puternic echilibrul dintre cerere și ofertă, făcând piața susceptibilă la supraîncălzire. Când tendința se inversează, tranzacțiile cu levier se retrag rapid, ducând la riscul de anulare a depozitelor, suspendare a plăților, punând presiune asupra investitorilor și crescând riscurile pentru sistemul de credit.

În acest context, suspendarea creditelor depozitate poate fi considerată o măsură de precauție rezonabilă, care ajută piața să revină pe o orbită financiară sănătoasă. Această politică își propune să protejeze cumpărătorii reali de locuințe, forțând tranzacțiile să revină la o bază juridică standard: numai atunci când proiectul este eligibil pentru vânzare, iar proprietatea este evaluată transparent, banca va acorda credit și va debursa în funcție de progres. Cumpărătorii trebuie să aibă un capital propriu corespunzător, putând astfel să analizeze mai atent înainte de a face un depozit, reducând la minimum riscul de a fi prinși în proiecte care nu sunt complete din punct de vedere legal sau au contracte complicate.

Împărtășind aceeași opinie, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), a afirmat, de asemenea, că este necesar să se solicite instituțiilor de credit să nu acorde împrumuturi sau să nu plătească depozite pentru a efectua tranzacții viitoare care, la momentul depunerii, nu îndeplineau condițiile.

„ În cazurile de parcelare ilegală și vânzare de terenuri sau proiecte de apartamente care nu au finalizat fundația și nu îndeplinesc condițiile pentru mobilizarea capitalului conform reglementărilor, clienții nu vor putea împrumuta capital pentru a face un depozit. Acest lucru este menit să protejeze drepturile și interesele legale și legitime ale clienților care cumpără sau închiriază proprietăți imobiliare și locuințe viitoare și să contribuie la construirea unei piețe imobiliare sănătoase ”, a declarat dl. Le Hoang Chau.

Dl. Giang Anh Tuan - Directorul Tuan Anh Real Estate și-a exprimat, de asemenea, acordul cu această nouă cerință, deoarece aceasta va ajuta la purificarea pieței, la reducerea riscurilor atât pentru bănci, cât și pentru debitori. Dl. Tuan a adăugat că investitorii care nu au suficient statut legal pentru a vinde produse trebuie să mobilizeze capital prin canalul de depozite. Prin urmare, înăsprirea creditării va ajuta la eliminarea investitorilor cu finanțe precare.

În ceea ce privește clienții care împrumută chiar din etapa de avans, acest lucru demonstrează, de asemenea, că potențialul lor financiar este slab, fiind speculanți care „prind hoții cu mâinile goale”. Înăsprirea ratei creditului pentru avans poate reduce grupul de cumpărători speculativi, surferi și cei care nu au nevoi reale de locuință, ajutând astfel cumpărătorii de locuințe cu nevoi reale să se apropie de oportunitatea de a deține o casă.

Potrivit acestuia, această cerință este de a controla strict scopul utilizării capitalului debitorilor și de a controla riscurile de credit.

Pentru proiectele care la momentul depunerii sunt eligibile pentru implementare conform prevederilor legale, instituțiile de credit acordă în continuare împrumuturi pentru a achita depozitele necesare efectuării tranzacțiilor viitoare normale. Prin urmare, aceasta nu este o măsură de înăsprire a capitalului, astfel încât piața imobiliară nu va fi afectată prea mult.

Afacerile imobiliare care respectă legea nu sunt afectate, deoarece viitoarele proiecte imobiliare și de locuințe care îndeplinesc condițiile pentru mobilizarea capitalului pot fi în continuare utilizate de clienți pentru a împrumuta credite pentru a plăti depozitele.

Cumpărătorii de locuințe își vor limita riscurile. (Ilustrație: Minh Duc).

Anterior, exprimându-și opinia cu privire la această problemă, expertul economic Dr. Dinh The Hien a afirmat, de asemenea, că principiul de funcționare al băncilor este gestionarea riscurilor. Băncile acordă, de obicei, împrumuturi doar în funcție de natura cazului. Mai mult, avansul inițial este foarte mic și este doar începutul; dacă cumpărătorul imobiliar nu îl are, cum poate îndrăzni banca să acorde împrumuturi?

Anularea depozitelor și a proprietăților imobiliare care nu îndeplinesc condițiile pentru finalizarea procedurilor legale este normală și se întâmplă des în realitate. În acel moment, acest împrumut va fi prea riscant pentru a deveni o creanță neperformantă pentru bancă.

Potrivit acestuia, activitățile de investiții precum depozitele și aporturile inițiale de capital nu merită împrumutate băncilor. Pe lângă reglementările privind dovedirea capacității financiare atunci când se trimit copiii la studii în străinătate, garantând aportul de capital pentru înființarea unei afaceri, băncile împrumută, își pierd sensul de a demonstra capacitatea financiară pentru aceste activități.

Prin urmare, această lucrare este necesară și prezentată mai detaliat pentru a crește siguranța sistemului bancar, fără a afecta situația generală a creditării băncilor sau piața imobiliară.

Sursă: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html