Undele satelitare și oportunități pentru dezvoltarea pieței imobiliare

După fuziune, spațiul urban extins ajută orașul Ho Chi Minh să se apropie de modelul „super urban”, împreună cu așteptarea că fluxurile de capital și populația se vor deplasa pe orbite noi.

În acest context, piața imobiliară satelit este menționată ca o mare oportunitate. La Forumul Imobiliar Locuințier din 2025, cu tema „Valul Satelit”, organizat de Asociația Imobiliară din Vietnam (VNREA) în colaborare cu ziarul Lao Dong și Comunitatea Recenziilor Imobiliare, în după-amiaza zilei de 18 septembrie, în orașul Ho Chi Minh, au fost analizate o serie de probleme cheie pentru a contura un model de dezvoltare adecvat pentru perioada următoare.

Schimbări pozitive

Dintr-o perspectivă politică, Dr. Nguyen Van Khoi - președintele Asociației Imobiliare din Vietnam, membru al Consiliului Consultativ pentru Reformă al Primului Ministru, fost vicepreședinte al Comitetului Popular din Hanoi - a declarat că piața imobiliară a deschis recent oportunități extraordinare prin convergența a 3 forțe motrice: moneda - răcirea ratelor dobânzilor la credit; investițiile publice stimulate prin autostrăzi, metrou, aeroporturi, aducerea infrastructurii mai aproape de suburbii; un cadru juridic nou și mai transparent. Potrivit acestuia, ratele dobânzilor reduse cresc în mod direct puterea de cumpărare reală a locuințelor; proiectele de infrastructură la scară largă creează o „gravitație” naturală către zonele satelit; legile modificate și completate ajută întreprinderile să reducă riscurile juridice și să accelereze desfășurarea ofertei.

Oferta imobiliară a înregistrat, de asemenea, o imagine mai bună. Dl. Vuong Duy Dung, director adjunct al Departamentului pentru Locuințe și Managementul Pieței Imobiliare - Ministerul Construcțiilor , a declarat că, de la începutul anului, oferta a fost abundentă, egală cu 120% în aceeași perioadă. Structura produselor este mai diversificată, incluzând segmentul care deservește persoanele cu venituri mici și locuințele sociale din zonele urbane.

În ceea ce privește prețurile, dl. Dung a recunoscut că, deși nivelul prețurilor este încă ridicat, „întreaga piață este în general relativ stabilă, fără febră”. În ceea ce privește accesibilitatea, potrivit acestuia, este necesar să o privim din perspectiva venitului acumulat și a structurii cheltuielilor gospodăriilor, în loc să comparăm mașinile cu venitul mediu lunar.

„În zilele noastre, cumpărătorii nu numai că au o casă, ci au și o viață de calitate”, a comentat dl. Dung. El a subliniat că standardele de viață din zonele urbane de astăzi sunt foarte diferite față de acum 20 de ani, ceea ce duce la prețuri care reflectă mulți factori, cum ar fi facilitățile, serviciile și operațiunile.

Mai exact, dl. Vo Hong Thang, director general adjunct al DKRA Group, a declarat că în primele 8 luni ale anului 2025, orașul Ho Chi Minh și provinciile învecinate au înregistrat semne pozitive de redresare. Oferta de apartamente a ajuns la 28.114 unități, în creștere cu 58% în aceeași perioadă; absorbția a fost de peste 20.000 de unități, de 3,1 ori mai mare decât în ​​2024.

Segmentul de case înșiruite și vile a oferit 10.133 de produse, în creștere cu 71%; cu 4.817 de produse consumate, de 4 ori mai mult decât în ​​aceeași perioadă. Terenurile au oferit 7.167 de produse, în creștere cu doar 3%, dar volumul de absorbție a ajuns la 1.130 de produse, o creștere de 2,2 ori. În mod notabil, cererea de investiții este încă mai mare decât cererea rezidențială; grupul interesat de cumpărarea de proprietăți imobiliare se încadrează în mare parte în grupa de vârstă 35 - 44 de ani (36%), în timp ce cumpărătorii de locuințe se încadrează de obicei în grupa de vârstă 25 - 34 de ani, reprezentând 40%.

Forumul Imobiliar Locuințier din 2025 a atras un număr mare de investitori și experți. Foto: HOANG TRIEU

Trebuie să îndeplinească mai multe criterii

În cadrul forumului, opiniile au afirmat că planificarea trebuie să stabilească condițiile necesare pentru ca „undele satelitare” să devină o forță motrice pe termen lung.

Dr. Ngo Viet Nam Son, expert în planificare, consideră că în viitorul apropiat, orașul Ho Chi Minh va fi „aproape o super-subregiune urbană”, jucând rolul unui nucleu care conectează și promovează industria și serviciile din zonele satelit. Potrivit acestuia, afacerile vorbesc mult despre utilități, dar „ceea ce este atractiv este să vândă viață oamenilor”. Orașele satelit care vor ca oamenii să trăiască acolo trebuie să vină cu școli, locuri de muncă și asistență medicală publică, astfel încât aceștia să aibă locuri de muncă stabile și un venit suficient de bun, „părinții se pot muta mai aproape de zona urbană pentru a cumpăra sau a închiria, ambele sunt încă bune”.

Dl. Son a dat exemplul zonei Saigonului de Sud, care anterior fusese planificată sistematic, cu infrastructura socială pe primul loc înaintea vânzării de proprietăți imobiliare și un plan detaliat implementat în mod constant pentru a contribui la creșterea durabilă a valorii. Trei puncte slabe care trebuie avute în vedere la dezvoltarea zonelor urbane, potrivit acestuia, sunt mecanismul - legalitatea, mediul înconjurător (cum ar fi inundațiile, chiar și într-o zonă bine planificată) și problema identității - managementul spațial atunci când zona înconjurătoare este dezordonată, ceea ce poate afecta calitatea generală.

Din perspectiva pieței, dl. Nguyen Khanh Duy, Directorul Departamentului de Vânzări Rezidențiale Savills Vietnam, a adăugat criterii practice pentru a evita „orașele fantomă”. Mai exact, un oraș satelit de succes trebuie să aibă cel puțin locuitori, să fie situat pe o rază de 30 - 40 km de centrul orașului, să aibă un timp maxim de călătorie de 40 - 45 de minute cu transportul public, să dispună de spații verzi și o densitate moderată a populației, astfel încât oamenii să fie dispuși să călătorească departe pentru a locui; prețul de vânzare trebuie să fie potrivit, accesibil, cu 40% - 50% mai mic decât în ​​zona centrală. Aceste criterii sunt direct legate de capacitatea de conectivitate a infrastructurii interregionale, de calitatea serviciilor la fața locului și de strategia de prețuri a investitorului.

Pe plan politic, dl. Vuong Duy Dung a subliniat că orientarea statului în perioada următoare este de a continua modificarea legii, eliminând procedurile privind investițiile, terenurile, planificarea și construcțiile pentru a simplifica și a crea condiții pentru ca întreprinderile să reducă costurile și să crească oferta pe piață, în special în grupele de produse potrivite pentru persoanele cu venituri mici.

Potrivit acestuia, îmbunătățirea simultană a calității și cantității va contribui la creșterea opțiunilor pentru cumpărătorii reali, la limitarea creșterilor de prețuri datorate deficitului local și, în același timp, la crearea unei platforme operaționale stabile pentru orașele satelit.

În viziunea pe termen lung, Dr. Nguyen Van Khoi a subliniat că „undele satelitare” reprezintă o tendință inevitabilă în perioada 2025-2030. Urmărirea traiectoriei corecte, inclusiv politici transparente, planificare sincronă și mecanisme de încurajare a cererii reale de locuințe, va ajuta sectorul imobiliar nu doar să servească scopurilor rezidențiale, ci și să devină fundamentul unei dezvoltări economice durabile.

„De fapt, combinația dintre ratele dobânzilor mai mici, investițiile publice accelerate și cadrele juridice îmbunătățite creează «condiții exogene» favorabile. Pentru a transforma oportunitățile în valoare, orașele satelit trebuie să îmbrățișeze pe deplin «condițiile endogene»: locuri de muncă locale, servicii publice de calitate, guvernare transparentă și prețuri accesibile pentru majoritatea oamenilor”, a subliniat expertul.

Jurnalist, Dr. TO DINH TUAN - Redactor-șef al ziarului Nguoi Lao Dong:

Însoțirea pieței imobiliare

Tema forumului, „Undele satelitare”, este actuală și sugestivă. Se aștepta ca conceptul de „orașe satelit” să reducă încărcătura asupra zonei centrale, să extindă spațiul de locuit și să ofere oportunități rezidențiale pentru un număr mare de oameni.

În ultimii ani, oamenii au fost martori la boom-ul proiectelor urbane satelit din jurul orașului Ho Chi Minh, Hanoi și al multor alte orașe mari. Cu toate acestea, implementarea nu a fost cea așteptată. Proiectele urbane satelit pot deveni un adevărat val doar atunci când sunt legate de nevoi reale de locuințe, când oamenii găsesc un loc de locuit și nu doar un produs pentru speculație. În acest proces, rolul presei este extrem de important.

În ceea ce privește ziarul Lao Dong, de-a lungul anilor, am însoțit constant piața imobiliară, considerând-o una dintre principalele domenii de conținut. În fiecare an, ziarul Lao Dong organizează peste 50 de evenimente, seminarii, ateliere, emisiuni de discuții etc., inclusiv numeroase programe pe tema pieței imobiliare, unde experți, companii și manageri pot discuta, împărtăși informații și găsi soluții. Prin intermediul acestora, sperăm să contribuim la crearea unei piețe imobiliare sănătoase și transparente, aducând o contribuție importantă la dezvoltarea generală a economiei țării.

Dr. Can Van Luc - Economist-șef al BIDV, membru al Consiliului Consultativ de Politici al Primului Ministru:

Aduce prețurile imobiliarelor la un nivel rezonabil

În prezent, multe companii imobiliare tind să implementeze mai multe proiecte simultan în aceeași zonă, ceea ce duce la presiuni asupra capitalului, fluxului de numerar și la creșterea riscurilor financiare. Acesta este un aspect care trebuie avertizat din timp pentru a evita consecințele negative pe termen lung.

O statistică arată că un funcționar public din Vietnam are nevoie de aproape 26 de ani de muncă pentru a putea cumpăra un apartament, reflectând în mod clar diferența dintre prețurile imobiliare și creșterea lor mult mai rapidă decât veniturile, creând un decalaj mare față de media mondială. Prin urmare, controlul prețurilor, aducerea prețurilor imobiliarelor la un nivel mai rezonabil și diversificarea surselor de capital și a produselor pentru a satisface nevoile reale ale populației reprezintă o cerință urgentă.

Pentru o dezvoltare stabilă, întreprinderile trebuie să se transforme proactiv digital, să se transforme ecologic și să participe la construirea unei baze de date imobiliare pentru a crește transparența. Din partea statului, este nevoie de soluții fezabile pentru stabilizarea și reducerea treptată a nivelului prețurilor, diversificarea surselor de capital, dezvoltarea finanțării imobiliare, restabilirea pieței obligațiunilor, înființarea unui Fond Național pentru Locuințe, promovarea plăților fără numerar și o foaie de parcurs fiscală rezonabilă... Dacă sunt implementate bine, oportunitățile actuale depășesc provocările, creând o bază pentru ca piața imobiliară să se dezvolte în mod durabil.

Potrivit dr. în științe și arhitectă Ngo Viet Nam Son, cel mai mare blocaj în dezvoltarea urbană asociat cu transportul public (TOD) este cadrul legal pentru planificare și curățarea amplasamentelor. Fără un mecanism de compensare clar și transparent, proiectul poate stagna cu ușurință.

Experiența internațională arată că este necesară aplicarea unui mecanism de „două prețuri” pentru a rezolva această problemă. Prin urmare, prin compensarea timpurie în funcție de prețul terenului, atunci când infrastructura este disponibilă, oamenii pot preda cu ușurință terenul, iar statul se poate bucura de valoarea adăugată după punerea în funcțiune a infrastructurii.

Sursă: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm