Creați transparență și asigurați accesul la terenuri

NDO - Politica impozitului pe venit pentru activitățile de transfer de proprietăți imobiliare este întotdeauna un subiect controversat atunci când trebuie să asigure venituri bugetare, evitând în același timp crearea unei poveri pentru cetățeni. În special, se spune că metoda actuală de impozitare are încă multe deficiențe, ducând la declararea falsă a valorilor tranzacțiilor, cauzând pierderi fiscale și distorsionând piața.

Metodele de impozitare au încă multe deficiențe.

Conform Ministerului Finanțelor , pentru ca politica fiscală să reflecte în mod corespunzător natura tranzacțiilor economice, determinarea venitului impozabil din transferurile de proprietăți imobiliare trebuie să se bazeze pe formula: cota de impozitare înmulțită cu venitul impozabil, în care venitul impozabil se calculează prin prețul de vânzare minus totalul costurilor aferente.

Ministerul Finanțelor consideră că este necesar să se studieze opțiunea de reglementare a impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferul de proprietăți imobiliare și transferul drepturilor de folosință pe terenuri la o cotă de impozitare de 20% pentru a crea o similaritate cu cota impozitului pe profit din transferul de proprietăți imobiliare. Cu toate acestea, pentru a aplica această metodă, sunt necesare două condiții importante: o bază de date cu istoricul tranzacțiilor funciare care să reflecte valoarea reală și reglementări clare privind cheltuielile deductibile și condițiile de dovedire, precum și prețul de cost al proprietății imobiliare transferate.

Problema este că, deși autoritatea fiscală are date istorice ale tranzacțiilor încă din 2018, prețul de transfer înregistrat în contract încă nu reflectă valoarea reală. Controlul pentru a se asigura că și cumpărătorii și vânzătorii declară cu onestitate este încă dificil. Între timp, colectarea documentelor pentru a dovedi costurile de transfer și costurile de capital nu este simplă.

Costurile ușor de identificat, cum ar fi costurile de achiziție, construcție și reparații, pot fi înregistrate, însă cheltuieli precum comisioanele de brokeraj, dobânzile și costurile de compensare sunt dificil de dovedit. Acest lucru creează un obstacol major în calcularea profitului real din tranzacțiile imobiliare. Mai ales în cazurile în care imobilele au fost achiziționate cu mult timp în urmă, moștenite sau donate, costul inițial este aproape imposibil de determinat.

Vorbind despre această problemă, expertul economic Nguyen Tri Hieu a declarat că unul dintre motivele distorsionării pieței imobiliare vietnameze este aplicarea ineficientă a impozitului pe proprietate. În prezent, impozitele aferente proprietăților imobiliare includ în principal impozitul pe terenurile neagricole, impozitul pe venitul persoanelor fizice din transferuri și taxele de înregistrare. Între timp, multe țări dezvoltate, precum SUA, Japonia sau Coreea de Sud, aplică toate impozit anual pe proprietate pe valoarea proprietăților imobiliare, contribuind la reglementarea pieței și la crearea unei surse durabile de venituri pentru bugetul de stat.

Lipsa unui sistem rezonabil de impozitare a proprietăților imobiliare a dus la speculații și acumulare de bunuri, determinând creșterea prețurilor proprietăților imobiliare dincolo de accesul celor cu nevoi reale. Fără presiune fiscală, mulți investitori sunt dispuși să „acumuleze” bunuri în loc să tranzacționeze sau să exploateze proprietăți imobiliare. Acest lucru reduce oferta, crește prețurile și creează o piață nesănătoasă. În același timp, statul ratează și surse importante de venit, fiind în continuare nevoit să se bazeze în mare măsură pe impozitul pe profit și pe taxa pe valoarea adăugată.

Prin urmare, potrivit domnului Nguyen Tri Hieu, reformarea politicii fiscale imobiliare este necesară pentru a limita speculațiile. Una dintre soluțiile care pot fi luate în considerare este impunerea unui impozit progresiv pe proprietăți secundare sau mai multe. Această metodă controlează situația de acumulare de locuințe și nu afectează cumpărătorii de locuințe. În plus, ar trebui să existe o politică de scutire și reducere a impozitelor pentru locuințele sociale și locuințele pentru persoanele cu venituri mici, pentru a asigura accesul la locuințe pentru grupurile vulnerabile; în același timp, colectarea impozitelor ar trebui descentralizată către autoritățile locale, contribuind la crearea unei surse bugetare pentru dezvoltarea infrastructurii și a serviciilor publice în zonele urbane.

Îmbunătățiți managementul și conectați datele fiscale

Analizând deficiențele politicii actuale privind impozitul pe venitul persoanelor fizice, expertul Phan Huu Nghi, director adjunct al Institutului de Bănci și Finanțe (Universitatea Națională de Economie), a subliniat că există în prezent două metode de calcul al impozitului: prima metodă este un impozit de 2% asupra valorii totale a tranzacției, a doua metodă este un impozit de 20% asupra diferenței dintre prețul de achiziție și prețul de vânzare.

Prima metodă, deși simplă, creează o mare lacună juridică atunci când mulți oameni declară în mod deliberat prețuri mai mici decât prețul real pentru a reduce taxele. Acest lucru nu numai că cauzează pierderi bugetare, dar face și piața mai puțin transparentă.

În schimb, a doua metodă, aplicarea unui impozit de 20% asupra diferenței dintre prețurile de cumpărare și cele de vânzare, reflectă mai exact profitul real, dar întâmpină dificultăți în determinarea prețului de cost, în special pentru tranzacțiile care au avut loc cu mulți ani în urmă.

Pentru a depăși această situație, dl. Phan Huu Nghi a propus înăsprirea gestionării declarării prețurilor, asigurându-se că valoarea tranzacției este înregistrată corect. Apoi, dacă cumpărătorul înregistrează intenționat un preț scăzut pentru a evita impozitul, va întâmpina dificultăți în revânzare, deoarece prețul de achiziție înregistrat în documente este prea mic, ceea ce poate duce la creșterea impozitului datorat în următoarea tranzacție. În plus, ar trebui aplicate sancțiuni dure în cazurile de declarare falsă a valorii tranzacției pentru a crea transparență pe piață.

O altă soluție importantă este implementarea interconectării datelor între agențiile notariale, fiscale și de administrare a terenurilor pentru un control mai bun al valorilor tranzacțiilor.

Potrivit domnului Nghi, dacă există un sistem de date transparent, statul poate compara prețurile pieței pentru a detecta cazurile de declarații mai mici decât realitatea. În același timp, este necesar să se studieze și să se completeze reglementările legale pentru a determina cheltuielile rezonabile la calcularea venitului impozabil, evitând situația în care contribuabilii întâmpină dificultăți în a dovedi cheltuielile reale.

În general, reforma impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferurile de proprietăți imobiliare trebuie să asigure două obiective: atât creșterea transparenței, evitarea pierderilor fiscale, cât și crearea condițiilor pentru o dezvoltare stabilă a pieței. În consecință, este nevoie de ajustări astfel încât impozitele să reflecte profiturile reale, limitând situația de „două prețuri” în tranzacțiile imobiliare.

Cu toate acestea, implementarea trebuie să aibă o foaie de parcurs rezonabilă, să evite perturbările bruște și să asigure drepturile celor care au o nevoie reală de a cumpăra locuințe. Deoarece reforma impozitului pe proprietăți imobiliare nu este doar o problemă financiară, ci este legată și de dezvoltarea durabilă a pieței.

Dacă este implementat corect, impozitul pe venitul persoanelor fizice va contribui la reducerea speculațiilor, la stabilizarea prețurilor imobiliarelor și la crearea unei surse stabile de venituri pentru buget, în loc să se bazeze prea mult pe alte taxe. Cel mai important, politica fiscală trebuie plasată într-un ecosistem de management sincron, de la controlul declarațiilor de prețuri și verificarea tranzacțiilor, până la construirea unei baze de date transparente, pentru a asigura echitatea pentru cumpărători, vânzători și stat.

Sursă: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html