Piața terenurilor pentru licitații se răcește după febra nebună de acum mai bine de un an

După loturi licitație de terenuri În 2024, piața a fost foarte activă în suburbiile orașului Hanoi . Atractivitatea acestei piețe se diminuează în prezent. Mulți investitori care „dețin” terenuri scoase la licitație doresc să-și vândă bunurile, acceptând chiar „reducerea pierderilor”.

Spre deosebire de scena aglomerată din 2024, de la începutul anului, activitățile de licitații funciare din suburbiile orașului Hanoi au înregistrat o tendință de încetinire. În multe locuri, prețurile au scăzut semnificativ.

De exemplu, 34 de parcele de teren din districtul Thach That (vechi) au fost licitate la mijlocul acestui an, cu cel mai mare preț câștigător de peste 56 de milioane VND/m², în scădere de 3,3 ori față de sesiunea similară din decembrie 2024 (cel mai mare preț câștigător a fost de peste 185 de milioane VND/m²).

În mod similar, 9 parcele de teren din districtul Phuc Tho (vechi) au fost vândute la cel mai mare preț de 47 de milioane VND/m², în scădere cu aproape 40% față de sesiunea din septembrie anul trecut. Această sesiune a avut peste 100 de participanți, în scădere cu peste o treime față de sesiunea precedentă.

Multe loturi licitate s-au răcit. (Fotografie ilustrativă)

Dl. Nguyen Tien Thuat, agent imobiliar în comuna Hoai Duc, a declarat că scoate la vânzare două parcele de teren de la fostul proprietar, prețul de vânzare fiind doar puțin mai mare decât prețul de câștig de 5 - 10 milioane/m², dar de câteva luni nimeni nu a întrebat.

În prezent, compania domnului Thuat deține o serie de terenuri scoase la licitație în districtele Hoai Duc, Thanh Oai și Quoc Oai (vechi), pe care investitorii le-au trimis spre vânzare de la începutul anului 2025. Cu toate acestea, numărul tranzacțiilor este foarte mic, doar 5 loturi fiind tranzacționate la același preț ca investitorii care le-au câștigat și le-au răscumpărat anterior.

Potrivit domnului Thuat, de fapt, investitorii au oferit cu toții o diferență de preț de 200-300 de milioane VND/lot pentru o suprafață de 90-110 m², dar clienții care au cumpărat au oferit cu toții un preț mai mic. După numeroase creșteri și scăderi, investitorii au decis să vândă la același preț la care cumpăraseră anterior. Motivul pentru care acești investitori trebuiau să vândă imediat a fost acela că data plății dobânzii și a principalului către bancă sosise, dar încă nu își încasaseră numerarul, așa că aceasta ar putea fi considerată o mișcare de „reducere a pierderilor” pentru a conserva capitalul.

Potrivit domnului Thuat, în prezent există 4 parcele de teren în Hoai Duc cu un preț de licitație câștigător de aproximativ 85 de milioane VND/m². Proprietarul dorește să vândă la același preț, iar cumpărătorul va plăti impozitul, dar clienții care vin să întrebe se plâng că prețul este prea mare și vor să îl reducă cu 200 - 300 de milioane VND/parcelă.

„ La mijlocul anului trecut, când piața terenurilor la licitații s-a încins, mulți investitori au sărit să cumpere pentru profit, dar câteva luni mai târziu piața s-a inversat, lichiditatea a încetinit, iar acești investitori au fost nevoiți să vândă pentru a recupera capitalul necesar pentru a rambursa împrumuturile bancare ”, a declarat dl Thuat.

Dl. Tran Ngoc Anh, agent imobiliar din Hanoi, a mai spus că, în prezent, mulți investitori care dețin terenuri scoase la licitație din august și septembrie 2024 au fost nevoiți să reducă prețul de vânzare pentru a scăpa de bunuri.

De exemplu, un teren de 61 m² din vechiul cartier Thanh Oai, cu un preț de licitație de aproximativ 70 de milioane VND/m², echivalentul a aproximativ 4,25 miliarde VND/parcelă, este vândut în prezent în pierdere pentru aproximativ 4 miliarde VND.

Sau un alt teren din vechiul cartier Hoai Duc a avut un preț câștigător de aproximativ 85 de milioane VND/m², dar acum a scăzut și el la aproximativ 80 de milioane VND/m².

Potrivit domnului Ngoc Anh, multe terenuri scoase la licitație au infrastructură de bază, dar nu există un plan de conectare viitoare pentru extinderea conectivității regionale, așadar nu există un potențial prea mare de creștere a prețurilor.

Speculatorii cumpără și așteaptă ca prețurile să crească în funcție de tendințele pieței, fără a evalua potențialul terenului. Așadar, atunci când piața se prăbușește, ei intră într-o situație de „deținere a unei bombe”, forțați să scadă prețurile pentru a reduce pierderile.

De fapt, în zonele din jurul parcelelor licitate, prețul de piață este în jur de 50-60 de milioane VND/m2, chiar și în unele zone rezidențiale, inclusiv costurile de construcție, se situează între 100-110 milioane VND/m2, în timp ce parcelele licitate costă între 80-120 de milioane VND/m2. Dacă investitorii dețin aceste parcele, le vor fi cumpărat la prețul de cel puțin 3 ani mai târziu.

Comentând situația actuală a licitațiilor de terenuri, liderul unei companii de licitații a mai spus că situația s-a răcit mult față de înainte. De exemplu, înainte o licitație putea avea 1.000 de cereri. Dar acum a scăzut la câteva sute. Adică, în medie, înainte erau aproximativ 40 - 50 de cereri pe parcelă de teren participantă la licitație, dar acum sunt doar aproximativ 10 - 20 de clienți pe parcelă de teren. Și prețurile sunt, de asemenea, mai aproape de realitate, situația anulării avansului nemaiexistând.

Licitațiile de terenuri sunt înăsprite

Comentând răcirea licitațiilor de terenuri, unii experți imobiliari au analizat faptul că prețurile terenurilor din licitațiile anterioare au fost împinse prea sus și, atunci când depășeau cu mult valoarea lor reală, lichiditatea devenea o mare problemă. Câștigătorii licitațiilor aveau dificultăți în a le revânza, deoarece nu găseau cumpărători, mai ales în contextul ratelor mari ale dobânzilor la creditele bancare și al pieței imobiliare care se confruntă cu dificultăți de capitalizare.

Un alt motiv ar putea fi faptul că, după creșterea exagerată a prețurilor terenurilor, cumpărătorii s-au „trezit”, investitorii nu mai sunt interesați să plătească un preț prea mare pentru a cumpăra un teren și apoi să fie nevoiți să muncească din greu pentru a-l vinde cu profit. Deoarece toți văd că prețul actual este prea nerealist, dacă nu găsesc un cumpărător în decurs de o lună, vor trebui să piardă avansul, așa că sunt mai precauți.

În plus, zonele suburbane ale orașului Hanoi, cum ar fi Hoai Duc, Thanh Oai sau Phuc Tho, au în mare parte o dezvoltare inegală a infrastructurii. Aceste zone pot fi atractive pe termen scurt, dar prețurile terenurilor sunt ridicate prea mult, ceea ce nu va corespunde puterii de cumpărare reale a pieței, ceea ce va duce la o situație prelungită de „deținere a terenurilor și așteptare a momentului potrivit”, reducând atractivitatea terenurilor scoase la licitație.

În plus, terenuri scoase la licitație Terenul este inerent special, cumpărătorul trebuie să plătească suma integrală într-un timp scurt, nu se acceptă plăți cu întârziere. Când prețul câștigător este prea mare, investitorul are puțin spațiu pentru a obține profit. Dacă nu există un plan de exploatare, construire sau dezvoltare a proiectului, terenul scos la licitație este doar o bucată de hârtie roșie în seif.

Între timp, potrivit domnului Nguyen Tien Thuat, unul dintre motivele răcirii licitațiilor de terenuri este faptul că reglementările privind licitațiile devin din ce în ce mai stricte. Pe lângă creșterea garanției, Legea revizuită privind licitațiile imobiliare, care a intrat în vigoare la începutul acestui an, prevede că contravenienții pot fi interziși să participe la licitații timp de până la 5 ani și pot fi chiar urmăriți penal. Datorită acestui fapt, spre deosebire de scena anterioară de concurență pentru cumpărare și vânzare, pe multe locuri de licitație a terenurilor, o serie de săli de tranzacționare și birouri de brokeraj „improvizate” s-au închis.

În plus, autoritățile au înăsprit inspecția și gestionarea comportamentului speculativ și a manipulării activităților de licitație. În plus, au început să intre în vigoare noi reglementări privind creșterea prețurilor de pornire, creșterea depozitelor și gestionarea strictă a abandonării depozitelor.

Dl. Pham Duc Toan, CEO al EZ Propert, a analizat faptul că prețurile terenurilor din licitațiile anterioare au fost ridicate prea mult și că, atunci când acestea depășesc valoarea reală, lichiditatea va deveni o problemă majoră. Câștigătorii licitațiilor vor întâmpina dificultăți în revânzare, deoarece nu vor găsi cumpărători, mai ales în contextul ratelor mari ale dobânzilor la creditele bancare și al pieței imobiliare care se confruntă cu provocări în ceea ce privește sursele de capital.

„ Lichiditatea slabă ar putea fi cauza directă a răcirii treptate a licitațiilor de terenuri ”, a comentat dl Toan.

Un alt motiv ar putea fi faptul că cumpărătorii s-au „trezit” după creșterea bruscă a prețurilor terenurilor. „ Unii investitori nu mai sunt interesați să plătească un preț prea mare pentru a cumpăra un teren și apoi să fie nevoiți să muncească din greu pentru a-l vinde cu profit. Deoarece toți văd că prețul actual este prea nerealist, dacă nu găsesc un cumpărător în decurs de o lună, vor trebui să își piardă avansul, așa că au devenit mai precauți ”, a adăugat dl Toan.

În plus, dl. Toan a declarat că dezvoltarea infrastructurii în zonele suburbane ale orașului Hanoi este inegală. Aceste zone pot fi atractive pe termen scurt, dar prețurile terenurilor care sunt împinse prea sus nu vor corespunde puterii de cumpărare reale a pieței, ceea ce va duce la o situație prelungită de „deținere a terenurilor și așteptare a momentului potrivit”, reducând atractivitatea terenurilor scoase la licitație.

Sursă: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html