Piața imobiliară din orașul Ho Chi Minh este din ce în ce mai diferențiată

Deși piața imobiliară își revine, diferențierea devine din ce în ce mai evidentă. În timp ce produsele speculative cărora le lipsește valoarea de exploatare nu au prezentat încă o îmbunătățire semnificativă, produsele care pot genera flux de numerar imediat au înregistrat tranzacții pozitive.

Deși piața imobiliară își revine, diferențierea devine din ce în ce mai evidentă. În timp ce produsele speculative cărora le lipsește valoarea de exploatare nu au prezentat încă o îmbunătățire semnificativă, produsele care pot genera flux de numerar imediat au înregistrat tranzacții pozitive.

Odată un „jucător” specializat în swing trading, dar când piața s-a schimbat, domnul Hoang Minh, un investitor imobiliar din orașul Ho Chi Minh, și-a schimbat strategia.

Dl. Minh a spus că atunci când piața era aglomerată, avea nevoie doar să depună un depozit pentru un apartament sau un teren în prima fază a vânzării pentru a-l putea vinde imediat la un preț mai mare și a obține un profit mare. Dar când piața a încetinit, lucrurile nu au mai fost ușoare. Terenul suburban pe care îl cumpărase anterior a fost blocat de lichiditate. Numărul cumpărătorilor a scăzut brusc, în timp ce cei care aveau nevoie să vândă au fost nevoiți să reducă drastic prețurile. Acest investitor și-a dat seama că, dacă își va continua strategia speculativă, ar putea cădea într-o situație de „supraofertă”, la fel ca mulți alți investitori.

După îndelungi analize, a decis să-și schimbe strategia. În loc să se concentreze doar pe produse cu elemente de „surfing”, a început să caute active care puteau fi exploatate imediat pentru a crea un flux de numerar stabil.

La sfârșitul anului trecut, domnul Minh a ales să cumpere un apartament cu un dormitor în Districtul 7 (HCMC) pentru 2,5 miliarde VND. Acesta este un proiect finalizat, cu o comunitate rezidențială mare și închiriat de mulți experți străini. După ce a finalizat decorarea interioară, l-a închiriat rapid pentru 13 milioane VND/lună.

Potrivit domnului Minh, pentru a conserva capitalul, investițiile în orice tip de proprietate imobiliară nu sunt absolut sigure, dar este necesar să se aleagă segmente „defensive”. Adică, proprietatea imobiliară poate aștepta creșteri de preț în 3-5 ani și poate aduce un flux de numerar stabil pe termen scurt.

Un raport recent al Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) a subliniat, de asemenea, că în urmă cu mai bine de 5 ani, apartamentele erau considerate de mulți un tip de „activ de consum” și dificil de comparat cu alte segmente imobiliare. Însă acum, echilibrul dintre cerere și ofertă este din ce în ce mai mult înclinat spre cerere, prețurile apartamentelor intră într-un ciclu de creștere pe termen lung, depășind cu mult multe alte segmente.

Prețurile apartamentelor sunt în continuă creștere și ating un nou nivel, ceea ce face ca prețurile de închiriere a apartamentelor să tindă și ele să „urce”, cu o creștere medie de 10 - 20% în 2024. În centrul orașului, nu există aproape niciun apartament cu prețuri de închiriere sub 10 milioane VND/lună, prețul mediu de închiriere pentru apartamentele cu 1 dormitor fiind de 10 - 15 milioane VND/lună, iar pentru apartamentele cu 2 dormitoare, de 15 - 20 de milioane VND/lună.

Pe lângă impactul creșterii cererii de chirii, prețurile apartamentelor în continuă creștere afectează în mod direct și strategia de prețuri a proprietarilor. Atunci când prețurile locuințelor cresc, proprietarii sunt obligați să majoreze prețurile de chirie pentru a asigura profiturile și a echilibra fluxul de numerar al investițiilor.

Cu toate acestea, în realitate, marja de profit din închirierea de apartamente este din ce în ce mai mică, deoarece prețul de închiriere nu poate ține pasul cu creșterea prețurilor locuințelor. Rata de creștere a prețurilor de închiriere este doar aproximativ jumătate din prețul locuințelor în 2024, pornind de la premisa că marja de profit din închirierea de apartamente în Vietnam este doar sub 4%, de obicei sub 2%, mai mică decât economiile.

În contextul lipsei multor surse primare, activitățile de transfer secundar de apartamente pe piață se desfășoară intens. Datele de la Institutul de Cercetare a Serviciilor Dat Xanh arată că noua ofertă reprezintă în mare parte următoarea fază a proiectelor existente, astfel încât piața a înregistrat o diferență de prețuri de transfer de 10-20% față de proiectele secundare. Multe proiecte de lux care tocmai au fost predate au, de asemenea, prețuri de transfer crescute cu 15-25%.

Dl. Tran Hien Phuong, directorul general al Seaholdings, a recunoscut că fluxul de numerar a început să revină pe piață, dar modul în care aceasta funcționează va fi mult diferit față de înainte. Clienții sunt acum pretențioși, alegând adesea proiecte cu proceduri legale adecvate; sau, în cazul proiectelor secundare, acceptă să cumpere doar atunci când apartamentul are un carnet roz, este finalizat, are utilități complete și poate fi exploatat imediat.

Potrivit domnului Phuong, piața este diferențiată în funcție de regiune. În unele locuri, deși prețurile au scăzut brusc, lichiditatea este încă slabă, dar în locurile cu cerere reală, prețurile și-au revenit rapid. Acest lucru arată că mecanismul de funcționare al pieței începe să se bazeze pe cererea reală, în loc de speculații.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html