Perspectiva pieței imobiliare industriale: Creștere constantă

În 2023, în ciuda dificultăților economiei interne și externe, piața imobiliară industrială vietnameză continuă să crească destul de puternic. Deși au fost subliniate numeroasele provocări cu care se confruntă piața imobiliară industrială vietnameză, majoritatea experților apreciază foarte mult perspectivele acestei piețe pe termen mediu și lung.

Piața imobiliară industrială din Vietnam este încă în creștere destul de puternică. Fotografie ilustrativă: VNA

Rata de ocupare este bună

În raportul „Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth” (Principalele aspecte ale sectorului imobiliar industrial din Vietnam: Creștere constantă), publicat pe 3 noiembrie, Savills Vietnam a declarat: „După o primă jumătate a anului volatilă, Vietnamul a înregistrat o creștere constantă datorită factorilor cheie ai pieței. Printre aceștia, o forță de muncă tânără și dinamică, costuri competitive ale forței de muncă, o economie orientată spre export, un mediu de afaceri stabil, locația geografică și participarea activă a Vietnamului la acordurile de liber schimb (ALS) sunt factori cheie.”

Conform datelor furnizate de Savills Vietnam, în 2023 vor fi înființate 397 de parcuri industriale, cu o suprafață totală de 122.900 de hectare, dintre care 292 de parcuri industriale sunt în funcțiune, cu o suprafață totală de peste 87.100 de hectare. În plus, alte 106 parcuri industriale sunt în construcție, cu o suprafață totală de 35.700 de hectare. Parcurile industriale la nivel național au o rată de ocupare ridicată, de peste 80%, principalele provincii nordice ajungând la 83%, iar principalele provincii sudice la 91%.

Zona Economică Cheie de Nord a înregistrat 68 de proiecte de parcuri industriale cu o suprafață de teren închiriată de 12.000 de hectare. Prețurile de închiriere a terenurilor au crescut cu 30% față de anul precedent, ajungând la o medie de 138 USD/m2/perioadă de închiriere. Chiriașii din această zonă operează în principal în domeniile electronicii și computerelor, asamblării automobilelor, utilajelor și echipamentelor, precum și componentelor legate de energia solară. Printre întreprinderile importante care operează în Nord se numără Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda și Vinfast .

Zona Economică Cheie de Sud a înregistrat 122 de proiecte de parcuri industriale cu o suprafață de teren închiriată de 24.883 de hectare. Prețurile de închiriere a terenurilor au crescut cu 15% față de anul precedent și au atins o medie de 174 USD/m2/perioadă de închiriere. Chiriașii operează în principal în domeniile procesării alimentelor și băuturilor, materialelor de construcții, textilelor și produselor din cauciuc și plastic. Printre chiriașii notabili se numără LEGO, Suntory, PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola și Kumho Tires.

Împărtășind aceeași opinie, în cel mai recent raport al său, Knight Frank Vietnam Company a declarat că rata de ocupare a parcurilor industriale este în prezent foarte pozitivă, în zona suburbană a orașului Hanoi fiind de 78%, iar în orașul Ho Chi Minh este de 92%. Prețurile de închiriere a terenurilor pentru parcuri industriale în cele mai mari două orașe din țară au crescut, de asemenea, în perioada 2022-2023, crescând în special cu 14% în zona suburbană a orașului Hanoi și cu 58% în zona suburbană a orașului Ho Chi Minh.

Potrivit Knight Frank Vietnam, piața fabricilor și depozitelor gata construite (RBF și RBW) a atras capital de investiții străine puternic încă din 2018, iar numărul investitorilor a crescut de cinci ori până în prezent. Provocările care decurg din această explozie, în special în zonele suburbane ale orașului Ho Chi Minh, unde oferta de depozite gata construite a ajuns la 2,1 milioane de metri pătrați, au contribuit la crearea unei piețe care favorizează chiriașii, cu prețuri medii de închiriere de aproximativ 4,5 USD/m2/lună în Sud și 4,7 USD/m2/lună în Nord.

„Această tendință a fost anticipată și nu reprezintă o amenințare pentru piața imobiliară industrială. Acest lucru va contribui la menținerea unor tarife de închiriere competitive în viitorul apropiat, în timp ce piața se maturizează și se extinde pentru a concura cu alte țări din regiune, în special Thailanda, unde oferta de depozite gata construite are o rată anuală compusă de creștere (CAGR) din 2021 până în 2024 de 6,6%, comparativ cu 15% în Vietnam”, a declarat Alex Crane, director general al Knight Frank Vietnam.

Între timp, potrivit firmei de servicii imobiliare CBRE Vietnam, fabricile și depozitele gata construite au înregistrat o rată de absorbție crescută în al treilea trimestru al anului 2023, datorită cererii din partea companiilor americane, europene și japoneze. În primele nouă luni ale anului 2023, piața din sud a înregistrat 450.000 de metri pătrați de fabrici și depozite noi. Având în vedere oferta abundentă de clădiri noi, prețurile de închiriere pentru ambele tipuri de clădiri sunt relativ stabile în provinciile și orașele de nivel 1 (Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai, Long An) din sud; prețul mediu de închiriere a depozitului este de 4,5 USD/m2/lună, iar prețul de închiriere a fabricii este de 4,9 USD/m2/lună.

În plus, rata de ocupare a depozitelor gata construite (excluzând depozitele de servicii) a fost de 56%, continuând tendința descendentă datorată adăugării de noi spații comerciale. Între timp, rata de ocupare a fabricilor gata construite a rămas la un nivel bun, ajungând la 91%. Chiriașii din China, Vietnam, Japonia, SUA și Uniunea Europeană sunt investitori activi care caută terenuri industriale, depozite și fabrici pe piața vietnameză, reprezentând aproximativ 70-80% din căutările CBRE.

„Având în vedere că Vietnamul continuă să își consolideze cooperarea cu parteneri strategici cuprinzători precum SUA, Coreea de Sud și China în ultima vreme, se așteaptă ca chiriașii din aceste țări să continue să conducă cererea pentru piața imobiliară industrială din Vietnam în viitor”, a declarat un reprezentant al CBRE Vietnam.

Perspective pe termen lung

Potrivit Savills Vietnam, creșterea indicelui PMI din industria prelucrătoare și a indicelui producției industriale arată promisiunea pieței imobiliare industriale din Vietnam. În plus, firmele de consultanță precum Savills au înregistrat, de asemenea, un număr tot mai mare de solicitări și studii de teren din partea întreprinderilor multinaționale din industria prelucrătoare, logistică și comerț electronic, reflectând cererea tot mai mare de produse industriale.

Parc industrial în districtul Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Cu toate acestea, dl. John Campbell, director adjunct și șef al departamentului de servicii industriale al Savills Vietnam, a subliniat, de asemenea, unele provocări cu care se va confrunta piața imobiliară industrială din Vietnam în perioada următoare.

Mai exact, potrivit domnului Campbell, calitatea asigurării funcționării corespunzătoare a întregii infrastructuri de transport din Vietnam este încă mai scăzută decât cea a altor țări din regiune. Deși infrastructura de transport se extinde rapid, dezvoltarea nu a ținut încă ritmul creșterii economice și sociale. Creșterea rapidă a populației urbane și a transportului de mărfuri este principalul motor al cererii de infrastructură, în timp ce capacitatea porturilor și a porturilor maritime nu și-a atins încă întregul potențial.

Pe de altă parte, dl. Campbell a declarat că, pe măsură ce Vietnamul se concentrează pe atragerea industriilor cu valoare adăugată ridicată și creșterea productivității pentru a se potrivi cu cele ale altor țări din regiune, cererea de forță de muncă calificată va crește. Deși costurile forței de muncă din Vietnam reprezintă doar o treime din cele din China, productivitatea este, de asemenea, mai mică la același nivel.

În plus, noile reglementări stricte privind incendiile, care vor intra în vigoare până la sfârșitul anului 2022, au creat obstacole pentru dezvoltatorii industriali, producători și companiile de logistică. Investitorii străini majori întâmpină dificultăți în obținerea certificatelor corespunzătoare, iar unele proiecte au fost amânate din cauza acestei probleme.

Pentru a aborda provocările existente, dl. Campbell a declarat că guvernul vietnamez trebuie să continue să investească în infrastructură și să modernizeze competențele forței de muncă vietnameze pentru a crește productivitatea și eficiența. În plus, promovarea industriilor de sprijin, consolidarea lanțului de aprovizionare, simplificarea procedurilor de investiții și utilizare a terenurilor, precum și aplicarea digitalizării sunt domenii cheie pentru industria vietnameză.

La rândul său, subliniind unele tendințe divergente din industria imobiliară industrială, dl. Alex Crane, director general al Knight Frank Vietnam, a declarat că rata de capitalizare a activelor operaționale este supusă unei presiuni deflaționiste din cauza costurilor financiare ridicate, a termenelor mai scurte de utilizare a terenurilor și a concurenței de pe alte piețe cu prețuri de închiriere semnificativ mai mici în regiunea asiatică. Ratele de capitalizare în Vietnam cresc în prezent de la 9 - 12% datorită ofertei suplimentare de fabrici și depozite gata construite de înaltă calitate (RBF și RBW) în întreaga țară.

Privind spre anul 2024 în sectorul imobiliar industrial, dl. Alex Crane a remarcat că tarifele minime globale și costurile logistice ridicate vor reprezenta obstacole în atragerea producătorilor să investească în Vietnam. Deși Vietnamul a semnat numeroase acorduri bilaterale și multilaterale de liber schimb, creșterea costurilor cu forța de muncă și construcțiile afectează, de asemenea, parțial avantajul de cost al țării.

Conform Knight Frank Vietnam, acest lucru poate fi observat clar prin prețurile terenurilor. De exemplu, prețurile de închiriere a terenurilor industriale în suburbiile orașului Bangkok (Thailanda) sunt în prezent la 82-164 USD/m2/termen de închiriere, mult mai mici decât cele din suburbiile orașului Hanoi (80-250 USD/m2/termen de închiriere) și din suburbiile orașului Ho Chi Minh (95-280 USD/m2/termen de închiriere). Dl. Alex Crane a subliniat că proprietățile imobiliare industriale și de prelucrare sunt încă piețe cheie în Vietnam, dar se vor confrunta cu multe provocări în atragerea investițiilor și ocuparea spațiului gata construit în 2024.

Cu toate acestea, reprezentantul Knight Frank Vietnam și-a exprimat optimismul cu privire la perspectivele de dezvoltare pe termen lung, deoarece Fondul Monetar Internațional (FMI) și Banca HSBC prevăd ambele că Vietnamul va atinge o rată de creștere a PIB-ului de aproximativ 4,7% până la 5% în 2023. Potrivit domnului Alex Crane, angajamentul Vietnamului față de cheltuielile și investițiile în infrastructură este printre cele mai puternice din regiune, iar piața centrelor de date este, de asemenea, pregătită pentru transformare, în funcție de relaxarea barierelor legale și de concentrarea pe infrastructură.

Qinghai