Emiterea pas cu pas a cărții roșii pentru proprietățile imobiliare cumpărate și vândute prin intermediul documentelor scrise de mână

Status complicat al dosarului imobiliar

La începutul lunii decembrie 2023, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Și Min a solicitat Comitetelor Populare din districte, orașului Thu Duc, Oficiului de Cadastru Funciar din orașul Ho Și Min și sucursalelor afiliate să se ocupe de înregistrările privind modificările arbitrare ale utilizării terenurilor, separarea arbitrară a parcelelor și transferul de drepturi scris de mână.

Conform raportului Departamentului de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Și Min, în orașul Ho Și Min există cazuri de gospodării și persoane care utilizează terenuri agricole , cărora li s-a acordat un Certificat de Drept de Utilizare a Terenului de către Comitetul Popular al Districtului, iar în timpul procesului de utilizare au avut loc schimbări precum: separarea gospodăriilor pentru a locui separat; moștenirea, primirea, transferul unei părți din suprafața terenului...

Pentru a rezolva această nevoie practică, utilizatorii terenurilor au împărțit arbitrar parcele, au transferat o parte din parcela de teren manual (fără a încheia un contract de transfer al drepturilor de utilizare a terenului și al activelor atașate terenului, conform prevederilor), au modificat arbitrar scopul utilizării terenului (au construit case, au făcut lucrări pe terenuri agricole...).

Deoarece legislația funciară nu a avut, de-a lungul multor perioade, reglementări complete și la timp, cesionarului în aceste cazuri nu i s-a acordat un Certificat de drept de utilizare a terenului, un drept de proprietate asupra locuinței și alte bunuri atașate terenului (certificat).

Problema existentă menționată anterior a persistat până la reglementarea din Clauza 2, Articolul 82 din Decretul nr. 43/2014/ND-CP, care a permis soluționarea cazurilor de primire a transferului, moștenirii și donației prin documente olografe înainte de 1 iulie 2014.

Totuși, deoarece terenul a fost împărțit arbitrar pentru a transfera drepturile, cea mai mare parte a suprafeței transferate nu a fost în conformitate cu reglementările Comitetului Popular Provincial.

Dl. Nguyen Toan Thang, directorul Departamentului de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Chi Minh, a evaluat: „În prezent, nu există statistici specifice deoarece declararea și înregistrarea nu au fost organizate. Cu toate acestea, conform înregistrărilor noastre, aceste cazuri sunt concentrate în principal în zonele suburbane, în special în districtele cu urbanizare rapidă, cum ar fi Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan etc.”

Pentru a obține o cifră relativ precisă, Departamentul de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Și Min trebuie să realizeze o declarație și un sondaj la nivelul întregului oraș, cu o coordonare strânsă între districte, orașul Thu Duc, sectoare, comune, precum și persoanele care „dețin” proprietăți imobiliare aflate în această situație.

Oamenii trebuie să își vadă clar responsabilitățile și drepturile de a coopera în cadrul unor declarații transparente pentru a avea cifre specifice și exacte.

Pentru a emite certificate pentru proprietăți imobiliare cumpărate și vândute manual, orașul Ho Chi Minh trebuie să ia în considerare aspecte precum momentul achiziției și vânzării; gestionarea încălcărilor legislației privind terenurile și construcțiile (amenzi, demolare sau înregistrare forțată, restituirea forțată a profiturilor ilegale etc.); revizuirea planificării, asigurarea respectării reglementărilor privind limitele de partajare a terenurilor și infrastructura etc. pentru a determina fiecare caz specific care se califică.

În același timp, deoarece cumpărarea și vânzarea documentelor olografe nu este confirmată de autoritatea competentă, verificarea autenticității momentului cumpărării și vânzării este nefondată și poate fi ușor exploatată pentru încălcarea reglementărilor. Dacă nu este implementată cu strictețe, poate duce cu ușurință la „ocolirea legii” și la împărțirea parcelelor de teren fără asigurarea limitei.

„Prin urmare, trebuie luată în considerare emiterea de certificate pentru aceste cazuri în conformitate cu reglementările legale și trebuie soluționate încălcările administrative din sectorul funciar. Emiterea de certificate pentru fiecare caz trebuie, de asemenea, să se bazeze pe planificare, planuri de utilizare a terenurilor, condiții de partajare a terenurilor și infrastructură. Acestea sunt aspecte aflate sub autoritatea Comitetului Popular al districtului”, a afirmat dl Thang.

Problemele juridice necesită clarificări

Avocatul Quach Thanh Luc, directorul firmei de avocatură LSX LLC, a declarat că, în prezent, tranzacțiile imobiliare între persoane fizice care utilizează documente scrise de mână, fără notarizare sau certificare, sunt relativ frecvente.

Motivul pentru care cele două părți au încheiat o astfel de tranzacție a fost acela că nu au înțeles clar reglementările legale, pentru că imobilul nu avea certificat de drept de folosință pe teren, pentru că aveau încredere unul în celălalt, pentru că nu doreau să facă publică tranzacția, pentru a evita plata impozitelor...

Legea prevede că transferul de bunuri imobiliare trebuie să aibă loc printr-un contract notarial și certificat. Legislația funciară a unificat de-a lungul perioadelor reglementările conform cărora contractul de transfer al drepturilor de folosință pe teren trebuie să fie autentificat notarial de un notar public sau certificat de Comitetul Popular al comunei, secției sau orașului în care se află terenul.

Avocatul Luc a subliniat că tranzacțiile imobiliare prin documente olografe nu respectă reglementările formale și nu pot transfera numele utilizatorului pe documentele care dovedesc dreptul de utilizare, deci nu sunt recunoscute de lege.

Cumpărătorul nu este identificat prin lege ca proprietar sau utilizator legal al bunului imobil.

Dacă cumpărătorul nu este recunoscut ca utilizator legal al terenului, acesta nu are voie să convertească, să transfere, să moștenească sau să ipotece terenul. În cazul în care statul revendică terenul, responsabilitatea determinării utilizatorului terenului va aparține în continuare vânzătorului.

În cazul în care există o dispută între cele două părți cu privire la cuantumul despăgubirii sau la curățarea șantierului, această sumă va fi depusă într-un cont bancar temporar până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești sau a unei decizii de soluționare a disputei dintre cele două părți.

Litigiile dintre vânzător și cumpărător vor apărea dacă nu se ajunge la un acord sau la o împăcare, atunci unul dintre cei doi trebuie să depună o plângere la instanța unde se află imobilul pentru a soluționa problema.

În prezent, situația imobiliarelor fără certificate este încă relativ frecventă. Deși tranzacțiile imobiliare fără certificate se vor confrunta cu riscuri mari, mulți oameni încă le fac, deoarece cu cât riscul este mai mare, cu atât potențialul de profit este mai mare.

„În acest caz, pentru a asigura drepturile cumpărătorului, este recomandabil să se întocmească un Contract de Vânzare-Vânzare olograf, cu o clauză de garanție care să precizeze: Atunci când terenului și casei i se acordă un certificat de drept de folosință asupra terenului, vânzătorul este responsabil pentru efectuarea procedurilor legale de transfer către cumpărător, în caz contrar, acesta va fi amendat cu dublul sumei primite. Prin această clauză, se va asigura că posibilitatea apariției litigiilor este redusă la minimum, sau dacă apar litigii, drepturile cumpărătorului sunt, de asemenea, garantate conform legii”, a declarat avocatul Luc.

Sursă