Proces pas cu pas pentru emiterea certificatelor de proprietate funciară pentru proprietăți cumpărate și vândute prin contracte scrise de mână.

Người Đưa Tin•03/12/2023

Complexitatea documentației imobiliare

La începutul lunii decembrie 2023, Departamentul de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Și Min a solicitat Comitetelor Populare din districte, orașului Thu Duc, Oficiului de Cadastru Funciar din orașul Ho Și Min și sucursalelor sale să soluționeze cazurile de schimbare neautorizată a destinației terenurilor, parcelare neautorizată a terenurilor și transfer de proprietate prin documente scrise de mână.

Conform unui raport al Departamentului de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Și Min, există cazuri în orașul Ho Și Min în care gospodăriile și persoanele fizice utilizează terenuri agricole pentru care au primit certificate de drept de utilizare a terenurilor de către Comitetul Popular la nivel de district. Pe parcursul utilizării, au avut loc schimbări, cum ar fi: separarea gospodăriilor pentru a trăi independent; moștenirea, primirea ca dar sau transferul unei părți din suprafața terenului...

Pentru a răspunde acestei nevoi practice, utilizatorii de terenuri au recurs la parcelarea neautorizată a terenurilor, transferând parțial dreptul de proprietate asupra terenurilor prin documente scrise de mână (fără a întocmi contracte pentru transferul drepturilor de utilizare a terenurilor și al activelor atașate terenului, după cum este necesar) și schimbând arbitrar scopul utilizării terenurilor (construirea de case și structuri pe terenuri agricole...).

Din cauza lipsei unor reglementări oportune și cuprinzătoare în legislația funciară pe diverse perioade, cei care primesc transferul de proprietate în aceste cazuri nu au primit Certificate de Drept de Utilizare a Terenului, Certificate de Proprietate asupra Caselor și a altor Bunuri Atașate Terenului (certificate).

Problema menționată anterior a persistat până când prevederile articolului 82, clauza 2, din Decretul nr. 43/2014/ND-CP au permis soluționarea cazurilor privind primirea de transferuri, moșteniri și cadouri prin documente olografe înainte de 1 iulie 2014.

Totuși, deoarece terenul a fost subdivizat și transferat fără autorizație, o mare parte din suprafața transferată nu respectă reglementările Comitetului Popular provincial.

Dl. Nguyen Toan Thang, directorul Departamentului de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Chi Minh, a evaluat: „În prezent, nu există statistici specifice, deoarece procesul de declarare și înregistrare nu a fost încă organizat. Cu toate acestea, conform observațiilor noastre, aceste cazuri sunt concentrate în principal în zonele suburbane, în special în districtele cu rate rapide de urbanizare, cum ar fi districtele Binh Chanh, Hoc Mon și Binh Tan...”

Pentru a obține cifre relativ precise, Departamentul de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Chi Minh trebuie să efectueze un studiu și o declarație la nivelul întregului oraș, cu o coordonare strânsă între districte, orașul Thu Duc, sectoare și comune, precum și cu locuitorii care „dețin” în prezent proprietăți aflate în această situație.

Cetățenii trebuie să își înțeleagă clar responsabilitățile și drepturile pentru a coopera în declarații transparente, numai atunci putem obține cifre specifice și exacte.

Pentru a emite certificate de proprietate funciară pentru proprietăți cumpărate și vândute prin intermediul unor acorduri scrise de mână, orașul Ho Chi Minh trebuie să ia în considerare aspecte precum momentul tranzacției; gestionarea încălcărilor legislației privind terenurile și construcțiile (amenzi, demolare forțată sau permisiuni de înregistrare, restituirea forțată a profiturilor ilegale etc.); și o revizuire a planificării pentru a asigura respectarea reglementărilor privind limitele de parcelare a terenurilor și infrastructura... pentru a determina dacă fiecare caz specific îndeplinește criteriile de eligibilitate.

În același timp, deoarece tranzacțiile funciare informale nu beneficiază de confirmare oficială din partea autorităților, verificarea autenticității datei tranzacției este dificilă și ușor de exploatat pentru a încălca reglementările. Dacă nu este aplicată cu strictețe, aceasta poate duce cu ușurință la „eludarea legii” și la partajarea parcelelor de teren care depășesc limitele permise.

„Prin urmare, soluționarea emiterii certificatelor de utilizare a terenurilor în aceste cazuri în conformitate cu reglementările legale necesită luarea în considerare și gestionarea încălcărilor administrative în domeniul terenurilor. Emiterea certificatelor pentru fiecare caz trebuie, de asemenea, să se bazeze pe planificarea utilizării terenurilor, condițiile de parcelare a terenurilor și infrastructura. Acestea sunt probleme care țin de autoritatea Comitetului Popular districtual”, a afirmat dl Thang.

Probleme juridice care necesită clarificări.

Potrivit avocatului Quách Thành Lực, director al firmei de avocatură LSX, tranzacțiile imobiliare între persoane fizice folosind documente scrise de mână, fără notarizare sau certificare, sunt relativ frecvente în zilele noastre.

Motivele pentru care cele două părți au încheiat o astfel de tranzacție au fost lipsa de înțelegere a reglementărilor legale, absența unui certificat de utilizare a terenului, încrederea reciprocă, reticența în a face publică tranzacția și încercarea de a evita plata impozitelor.

Legea prevede că transferul terenurilor și al caselor trebuie documentat printr-un contract notarial. Legislația funciară, de-a lungul diferitelor perioade, a stipulat în mod constant că contractele de transfer al drepturilor de folosință asupra terenurilor trebuie să fie autentificate notarial de un notar public sau certificate de Comitetul Popular al comunei, secției sau orașului în care se află terenul.

Avocatul Luc a subliniat că tranzacțiile imobiliare efectuate cu documente olografe nu respectă reglementările privind forma, iar dreptul de proprietate nu poate fi transferat noului proprietar pe baza documentelor oficiale de drept de folosință pe teren, prin urmare, acestea nu sunt recunoscute de lege.

Cumpărătorul nu este identificat legal ca proprietar sau utilizator legal al terenului și casei.

Dacă cumpărătorul nu este recunoscut ca proprietar legal al terenului, nu are voie să transfere, să cesioneze, să moștenească sau să ipotece proprietatea. În cazul în care statul revendică proprietatea, dreptul de proprietate asupra terenului va aparține în continuare vânzătorului.

În cazul în care există o dispută între cele două părți cu privire la compensația pentru defrișarea terenului, banii vor fi depuși într-un cont temporar la bancă până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești sau a unei decizii de soluționare a disputei.

Litigiile dintre vânzător și cumpărător vor apărea dacă nu se poate ajunge la un acord sau la o reconciliere; în astfel de cazuri, una dintre părți trebuie să depună o plângere la instanța de judecată a locului în care se află proprietatea pentru soluționare.

În prezent, există încă un număr relativ mare de proprietăți fără certificate de proprietate asupra terenurilor. Deși mulți oameni știu că tranzacțiile care implică proprietăți fără certificate prezintă riscuri semnificative, acestea continuă totuși, deoarece cu cât riscul este mai mare, cu atât profitul potențial este mai mare.

„În acest caz, pentru a asigura drepturile cumpărătorului, ar trebui redactat un contract de vânzare-cumpărare olograf, cu o clauză de garanție care să precizeze: «În momentul în care terenului i se acordă un certificat de drept de folosință asupra terenului, vânzătorul este responsabil pentru efectuarea procedurilor legale de transfer către cumpărător; în caz contrar, acesta va fi penalizat cu dublul sumei garanției primite». Această clauză va reduce la minimum posibilitatea apariției unor litigii sau, în cazul în care apare o dispută, drepturile cumpărătorului vor fi protejate conform legii”, a declarat avocatul Luc.

Sursă