De ce sunt ignorate principiile pieței în evaluarea terenurilor?

(NLDO) - Proiectul legii funciare revizuite a adus ajustări majore legate de conținutul prețurilor terenurilor.

Proiectul revizuit al Legii funciare atrage o atenție deosebită, deoarece introduce numeroase modificări semnificative legate de reglementările privind evaluarea terenurilor - unul dintre conținuturile principale ale articolelor 158-162 din Legea funciară din 2024.

Două aspecte importante includ ajustarea principiilor de stabilire a prețurilor funciare pentru a reduce rolul factorilor de piață și propunerea de a elimina mecanisme specifice de stabilire a prețurilor funciare. Aceste ajustări ridică numeroase îngrijorări cu privire la direcția pe care o vor lua gestionarea și administrarea terenurilor în perioada următoare.

De ce să se aboliască reglementarea privind evaluarea terenurilor conform principiilor pieței?

Mai exact, proiectul de lege funciară modificată abrogă reglementările privind evaluarea terenurilor bazate pe principiile pieței; cerințele privind publicitatea, transparența, obiectivitatea, onestitatea și independența nu mai sunt recunoscute; armonia intereselor dintre stat, investitori și utilizatorii terenurilor este înlocuită de conformitatea dintre cerințele de gestionare a statului și realitățile locale.

Având în vedere cele 4 principii din Proiect care arată acoperirea factorilor administrativi în evaluarea terenurilor; așadar, echivalăm principiul evaluării terenurilor cu principiul statului care decide asupra prețurilor terenurilor?

Decizia statului privind prețurile terenurilor pe piața primară și decizia privind prețurile terenurilor pentru calcularea despăgubirilor atunci când statul recuperează terenuri au fost stabilite încă de la reglementările privind prețurile terenurilor din timpul Legii funciare din 1993.

Trebuie să remarcăm faptul că aceste principii se aplică în general în activitățile de evaluare a terenurilor, nu doar atunci când statul decide asupra prețurilor terenurilor; în același timp, dezvoltarea principiilor de evaluare a terenurilor are ca scop asigurarea reflectării valorii reale a parcelei/suprafeței de teren, a caracteristicilor inerente prețurilor terenurilor și controlul impunerii voinței subiective în evaluarea terenurilor.

Prin urmare, principiile din proiect trebuie analizate cu atenție, asigurând obiectivele principiilor și contribuind la îmbunătățirea profesionalismului în evaluarea terenurilor.

Impunerea unei voințe subiective și ignorarea factorilor de piață nu vor reflecta natura și obiectivitatea evaluării terenurilor. Problema centrală este că trebuie să îmbunătățim mecanismul de gestionare și reglementare eficientă a pieței, nu să evităm sau să eliminăm impactul pieței asupra procesului de evaluare a terenurilor.

Proiectul revizuit al Legii funciare atrage o atenție deosebită, deoarece introduce numeroase modificări semnificative legate de reglementările privind evaluarea terenurilor. Foto: Son Nhung

Înlocuirea mecanismului specific de stabilire a prețurilor terenurilor

Următoarea modificare majoră este că proiectul propune înlocuirea mecanismului specific de stabilire a prețurilor terenurilor cu utilizarea unui tabel de prețuri ale terenurilor combinat cu un coeficient de ajustare. În consecință, atunci când statul recuperează terenuri, prețul terenului pentru calcularea compensației se va baza pe tabelul ajustat al prețurilor terenurilor, nu se va determina separat pentru fiecare caz, așa cum era înainte.

Utilizarea unei liste de prețuri cu coeficienți de ajustare va crea comoditate și viteză în aplicarea prețurilor terenurilor în contextul actual, va reduce riscul de erori și va prelungi timpul necesar pentru evaluarea specifică a terenurilor. Cu toate acestea, utilizarea prețurilor specifice ale terenurilor de la Legea funciară din 2013 până în prezent are avantaje remarcabile, cum ar fi: individualitate ridicată pentru cazurile aplicabile, evaluare bazată pe datele de piață la fiecare moment determinat, reglementarea intereselor părților afiliate în mod specific pentru fiecare caz în parte...

Dificultățile și deficiențele în evaluarea terenurilor în ultima vreme constau în faptul că subiectul evaluării nu a demonstrat profesionalism, iar organizațiile de consultanță în evaluarea terenurilor nu au funcționat eficient. Prin urmare, este necesar să se studieze și să se stabilească un model de sistem independent de evaluare a terenurilor, așa cum este prevăzut în Rezoluția nr. 19-NQ/TW din 31 octombrie 2012.

Considerăm că este necesar să identificăm corect nucleul problemei, nu doar din comoditate și dificultăți, ci ignorând știința și profesionalismul în evaluarea terenurilor. Aplicarea pe scară largă a Listei de Prețuri ale Terenurilor cu coeficienți de ajustare este similară cu perioada Legii Funciare din 2003, iar când soluția specifică a prețului terenurilor a luat naștere în Legea Funciară din 2013, este necesar să se evalueze în mod specific dacă vechile probleme vor reapărea sau nu, ceea ce reprezintă un pas înapoi în ceea ce privește abolirea prețurilor specifice ale terenurilor.

Sursă: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm