Для продажи или сдачи в аренду до 5 домов в год необходимо открыть бизнес?

Три варианта

Настоящее положение направлено на установление критериев для более чёткой идентификации лиц, осуществляющих малый бизнес в сфере недвижимости. Согласно пункту 3 статьи 9 Закона о торговле недвижимостью 2023 года, лица, осуществляющие малый бизнес в сфере недвижимости, не обязаны создавать предприятие, но обязаны декларировать и уплачивать налоги в соответствии с положениями закона.

Соответственно, Министерство строительства предлагает три варианта идентификации лиц, занимающихся малым бизнесом в сфере недвижимости. Вариант 1: Лица, продающие, передающие или сдающие в аренду существующие или будущие дома: 3–5 домов или квартир в год. Лица, продающие, передающие или сдающие в аренду существующие или будущие строительные объекты: 5–10 объектов или 5–10 площадей этажей объекта в течение 1 года.

Ограничение сделок в это время негативно скажется на рынке недвижимости.

Вариант 2: Лица, осуществляющие мелкий бизнес в сфере недвижимости, могут быть выявлены путем продажи или сдачи в аренду недвижимости, находящейся в их собственности или праве пользования, площадью 1000–2000 м² в городской местности. В сельской местности эта площадь больше — около 3000–5000 м².

Вариант 3: Физические лица инвестируют в строительство индивидуальных жилых домов высотой 2 и более этажей и количеством квартир менее 20, как предписано в пункте 3 статьи 57 Жилищного закона. Физические лица продают или сдают в аренду дома, полученные по наследству, в качестве благодарности, благотворительные дома и дома солидарности, предоставленные им другими лицами.

Чтобы увеличить доходы и предотвратить потери бюджета, способствуя здоровому развитию рынка недвижимости, необходимы экономические решения для управления, а не только административные.

Адвокат Чан Мин Куонг (Коллегия адвокатов Хошимина)

Между тем действующее законодательство не содержит конкретных подробностей для случаев осуществления операций с недвижимостью, не требующих создания предприятия.

Налог вместо ограничения торговли

Адвокат Тран Минь Кыонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) отметил, что подобного регулирования не было в мире , что оно непрактично и препятствует развитию рынка. Вместо этого необходимо позволить людям свободно торговать, но при этом возложить на них ответственность за правильную и полную уплату налогов в соответствии с законом. В частности, этот вид бизнеса должен облагаться очень высоким налогом, поскольку он не создаёт прибавочной стоимости. Чем больше недвижимости покупается и продаётся, тем выше налог. В этом случае выиграют и государство, и люди, поскольку этот налог используется для инвестиций в инфраструктуру и её восстановления...

Более того, если это положение вступит в силу, какое ведомство будет отслеживать и подтверждать количество покупок и продаж конкретного лица, чтобы заставить его открыть бизнес, если он продаст 6 или более объектов недвижимости? Должны ли они в таком случае быть принуждены открыть новый бизнес, чтобы иметь возможность продавать недвижимость? Какие санкции будут применены, если они не откроют бизнес? Если люди согласятся открыть бизнес, но в последующие годы больше не будут покупать и продавать недвижимость, будут ли они поддерживать этот бизнес вечно? Между тем, сегодня во Вьетнаме крайне сложно ликвидировать или обанкротить бизнес.

По словам адвоката Куонга, рынок недвижимости всё ещё вялый, словно больной, не поправившийся. Необходимо стимулировать рост числа сделок с недвижимостью, создать ликвидность на рынке. Это предложение подобно затягиванию «дыхательной трубки», которое легко усложнит и без того сложный рынок. Рынок недвижимости хочет развиваться, хочет продавать, для этого нужны брокеры, инвесторы, спекулянты... Управление рынком недвижимости должно направлять его на стабильное развитие, а не запрещать деятельность в сфере недвижимости, если им невозможно управлять.

«Чтобы увеличить доходы и предотвратить потери бюджета, способствуя здоровому развитию рынка недвижимости, необходимы экономические, а не только административные решения для управления. Если административных норм будет больше, рынок будет вынужден искать способы справиться с ситуацией, способы обойти закон, и он станет более хаотичным. Поэтому нам не следует ограничивать количество домов, выставленных на продажу и аренду, а необходимо создать налоговую шкалу, обложить высокими налогами мелких предпринимателей, которые занимаются недвижимостью ради получения прибыли. В частности, случаи покупки домов и земельных участков, которые оставляют их заброшенными, не ремонтируют и не используют, просто ожидая роста цен, чтобы продать их с целью получения прибыли, должны будут облагаться ещё более высоким налогом. Государство может использовать эти налоговые средства в качестве фонда для строительства новых районов недорогого жилья для бедных, удовлетворяя реальные потребности людей. В это время число инвесторов и спекулянтов в сфере недвижимости значительно сократится», — проанализировал юрист Чан Минь Кыонг.

Эксперт по недвижимости Тран Кхань Куанг отметил, что если человек занимается недвижимостью постоянно и в больших объёмах, ему необходимо юридическое лицо. С этой точки зрения, это правило верно. Однако, если оно будет применяться немедленно, оно будет нестабильным, и указание конкретного количества в 3-5 домов нецелесообразно, но необходима дорожная карта и сроки. Ведь есть люди, владеющие 2-4 объектами недвижимости, стоимость которых достигает 50 миллиардов донгов, а то и сотен миллиардов, по сравнению с человеком, владеющим 10-20 объектами, стоимость каждого из которых составляет всего 1-2 миллиарда донгов.

«Закон верен, но ему нужна определённая дорожная карта, поскольку при создании юридического лица необходимо создать предприятие, занимающееся недвижимостью. Вложение личных активов в компанию может привести к многочисленным проблемам, это непросто, и это необходимо объяснить, особенно при вложении в предприятие сельскохозяйственных земель. В настоящее время законодательство предусматривает, что уставный капитал для создания предприятия, занимающегося недвижимостью, составляет 20 миллиардов донгов. Разумно ли это? Предприятия, занимающиеся недвижимостью, как физическое лицо, независимо от того, получают ли они прибыль или убыток, должны платить налог в размере 2%, в то время как предприятия платят налог только при получении прибыли, и могут включать эти расходы в расходы предприятия. Таким образом, в долгосрочной перспективе, если индивидуальные инвесторы намерены постоянно инвестировать, им необходимо создать предприятие, чтобы легко управлять недвижимостью и получать больше выгоды. Проблема в том, как государство поддерживает вложение недвижимости в юридическое лицо предприятия наиболее простым способом», — проанализировал г-н Чан Кхань Куанг.

Разделяя эту точку зрения, г-н Доан Нгок, генеральный директор акционерной компании PropertyX, заявил, что принятие подобных нормативных актов направлено на ограничение спекуляций. Государство стремится не допустить бурного развития рынка недвижимости, которое негативно скажется на многих других отраслях и экономике в целом. Однако ограничение сделок негативно скажется на рынке. В периоды земельной лихорадки «брокеры» на рынке недвижимости не будут передавать «розовую книжку», а будут использовать уловки, чтобы обойти закон и уклониться от уплаты налогов.

Во-первых, они нотариально заверяют договор купли-продажи с собственником жилья, то есть собственник жилья уполномочивает всю сделку купли-продажи «брокеру», не передавая «розовую книжку». Во-вторых, когда «брокер» находит покупателя, они нотариально заверяют переход права собственности. В-третьих, существуют случаи, когда «брокер» заранее договаривается с собственником жилья. Таким образом, государство не взимает с «брокера» никаких налогов. Более того, инвесторы обходят закон, передавая недвижимость родственникам, женам и детям. Таким образом, это регулирование невозможно контролировать.

В нынешних условиях это предложение сложно предотвратить спекуляции, и, напротив, оно может оказаться контрпродуктивным, поскольку затрагивает психологию инвесторов, которые и без того находятся в нестабильном состоянии. Поэтому необходим открытый механизм привлечения ресурсов, поскольку в нынешних условиях недвижимость по-прежнему остается одним из каналов привлечения крупных и эффективных ресурсов, особенно иностранного инвестиционного капитала и денежных переводов. Необходимо усилить политику привлечения и стимулирования сделок с недвижимостью, а не пытаться её ужесточить.

Г-н Доан Нгок, генеральный директор акционерной компании PropertyX

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/ban-cho-thue-toi-da-5-can-nha-mot-nam-phai-thanh-lap-doanh-nghiep-185240304212115882.htm