Совет по управлению квартирами: привратник или спекулянт?

В последнее время споры в многоквартирных домах осложнились. Инциденты с участием правления, инвесторов и подразделений оперативного управления постоянно вызывают общественное возмущение, отражая несовершенство действующего механизма управления многоквартирными домами.

Эксплуатация фонда технического обслуживания

Совсем недавно дело двух членов совета директоров жилого дома Golden Mansion (район Фу Нхуан, Хошимин), которые были привлечены к ответственности и временно задержаны в рамках расследования «хищения имущества», вызвало панику среди жителей. Следственный орган установил, что эти двое лиц присвоили более 22 млрд донгов из фонда содержания квартиры, хотя впоследствии им удалось частично вернуть эти деньги.

Незадолго до этого, также в городе Хошимин, бывшему главе и заместителю главы жилого дома Мьеу Ной (район Бинь Тхань) было предложено предать суду по обвинению в «хищении имущества» и «злоупотреблении служебным положением и властью при исполнении служебных обязанностей», общая сумма хищения и причиненного ущерба составила более 3 млрд донгов. Эти инциденты не единичны, но показывают, что система управления квартирами имеет множество лазеек как в плане пропускной способности, так и в плане управленческой этики.

Не останавливаясь на внутренних вопросах управления, особое внимание недавно привлекло новое событие, когда налоговый орган наложил административный штраф на совет директоров Conic Southeast Asia Apartment (район Бинь Чань) на сумму до 119 млрд донгов за невыставление счетов-фактур по НДС по более чем 7000 транзакций по сбору денег с жителей. Инцидент не только вызвал гнев жителей, но и заставил «вздрогнуть» многие другие органы управления, поскольку долгое время деятельность по доходам и расходам осуществлялась в основном неофициально, без выставления счетов и без конкретных инструкций.

Сразу после инцидента правление жилого дома The Sun Avenue (г. Тху Дук) направило в налоговый орган запрос с просьбой провести комплексную проверку финансовой деятельности здания. По данным Совета директоров, подразделение по управлению и эксплуатации Savills Vietnam Co., Ltd. взимало плату за управление и другие услуги, но в течение многих месяцев не выставляло счета-фактуры по НДС резидентам.

Со своей стороны, в беседе с корреспондентом газеты Nguoi Lao Dong представитель Savills заявил, что они соблюдают правовые нормы, следуя механизму «сбор-оплата», поэтому им не нужно выставлять счета жильцам, а нужно выставлять их Правлению. Однако жители задали вопрос, почему им не выставили счета, ведь они сами их оплачивают? Это ставит под сомнение прозрачность и юридическую ответственность сторон, участвующих в эксплуатации многоквартирных домов. «Ежемесячно Savills взимает с нас сборы и НДС. И именно нам нужны счета, а не правлению, которому они нужны для их выставления», — поднял этот вопрос житель многоквартирного дома на Sun Avenue.

Адвокат Чан Куок Бао из Ассоциации адвокатов города Хошимин заявил, что проблема в вышеуказанных случаях заключается в отсутствии прозрачности и отсутствии эффективного механизма мониторинга. По словам г-на Бао, до создания Правления между жильцами и инвесторами часто возникали споры, в основном связанные с фондом обслуживания в размере 2% от общей стоимости квартиры.

Если в Совете директоров избранные лица представляют не общие интересы, а личные цели, риск наживы очень высок. «Неясность доходов и расходов, а также слабость управленческого и операционного подразделений привели к тому, что конфликт все больше разрастался и выливался в обвинения и судебные иски», — сказал этот адвокат.

Управляющий совет и жильцы жилого комплекса The Sun Avenue обвиняют эксплуатационную группу в сборе платежей, но не выставлении счетов на протяжении многих месяцев.

Нужны более строгие правила

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), ряд случаев, когда советы управляющих многоквартирными домами были привлечены к ответственности и задержаны за хищение, является тревожным звонком для нынешнего управления многоквартирными домами. По его словам, необходимо оперативно закрыть «лазейки» в законодательстве, одновременно усилив надзорную роль участковой полиции и местных органов власти.

Это силы, которые близки к народу, понимают народ и способны оценить ситуацию с безопасностью и порядком, а также необычную деятельность в многоквартирных домах, включая краткосрочную аренду.

Он сообщил, что в Хошимине фонды на содержание 20-25-этажных многоквартирных домов составляют до 20 млрд донгов, что в 10 раз превышает уставный капитал малого предприятия. В некоторых крупных многоквартирных домах фонды технического обслуживания даже достигают 500 миллиардов донгов, что становится «жирной приманкой» и побуждает многих людей стремиться «протиснуться» в совет директоров, чтобы получить прибыль.

Между тем, тревожной реальностью является безразличие самих жителей. Некоторые люди даже отправляют на собрания своих слуг, или не посещают их, или не имеют никакого мнения. Когда происходит инцидент, мы испытываем «шок», поскольку не имеем четкого представления о правах, обязанностях и финансовой деятельности Совета директоров. Имеются даже многочисленные случаи покупки небольших квартир, а затем получения полномочий по созданию большинства голосов и занятию должностей в совете директоров в целях личной выгоды. Поэтому г-н Чау предложил внести изменения и дополнения в циркуляр 05/2024/TT-BXD Министерства строительства с целью укрепления полномочий конференций многоквартирных домов, ограничив использование лазеек для манипулирования управленческой деятельностью.

Кроме того, он также предложил разрешить инвесторам сохранять фонд содержания квартир, но при этом открыть отдельный счет под надзором Правления, а не передавать его Правлению в управление. «Если Правление будет прозрачным и будет использовать фонд разумно, даже простое его разделение на небольшие суммы для внесения в банк принесет большую выгоду жителям», — подчеркнул г-н Чау.

Что касается информации о том, что правление компании Conic Southeast Asia Apartment было оштрафовано на сумму более 119 млрд донгов за невыставление 7260 счетов-фактур при сборе сборов за деятельность по управлению многоквартирными домами, г-н Нгуен Тиен Зунг, генеральный директор Savista Holdings (подразделения, специализирующегося на консалтинге, управлении и эксплуатации недвижимости), заявил, что Закон о жилье 2023 года и циркуляр 05/2024/TT-BXD предусматривают, что правление является организацией, представляющей интересы жильцов, имеет печать и банковский счет, но не имеет юридического статуса, не осуществляет деловых функций и не имеет права выставлять счета-фактуры как коммерческая организация.

Таким образом, требование к Правлению выставлять счета-фактуры по НДС не имеет четкой правовой основы, поскольку в этом случае резидентам придется платить налоги дважды.

По его словам, этот случай демонстрирует необходимость согласованности жилищного и налогового права. Если роли и функции каждого субъекта будут четко определены, а закон будет применяться должным образом, можно будет избежать спорных штрафных санкций. Властям необходимо тщательно пересмотреть Закон о жилье и Циркуляр 05, чтобы разработать соответствующие инструкции по его применению и не допустить его воздействия на ряд многоквартирных домов по всей стране.

Предложение о создании ассоциации по управлению жильем

Недавно управляющее и эксплуатационное предприятие от имени группы из 6 предприятий-учредителей направило в Народный комитет города Хошимин документ с просьбой признать Руководящий комитет по созданию Ассоциации по управлению и эксплуатации жилищного фонда города Хошимин (HMO). Данное подразделение считает, что управление и эксплуатация зданий — это узкоспециализированная работа, требующая обслуживания технических систем, эксплуатации коммунальных служб, предоставления услуг по уборке, безопасности, охране окружающей среды... Поэтому участие опытных, профессиональных подразделений, которые соблюдают четкие стандарты, крайне необходимо.

Источник: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm