Первичные предложения квартир в Ханое распродаются после каждой продажи. 4 метода оценки земли.

Ханой отменяет и упраздняет 153 проекта; цены на квартиры в Ханое резко растут, большое количество поисков; 4 метода оценки земли... последние новости о недвижимости.

Актуальные новости рынка недвижимости: дефицит предложения и стремительный рост цен привели к тому, что квартиры в Ханое приблизились к уровню цен на квартиры в Хошимине , хотя менее двух лет назад разница была довольно большой. (Фото: Хоанг Ха)

Ханой отменяет и упраздняет 153 проекта

Народный комитет Ханоя только что отчитался о результатах реализации Постановления № 04/2022 Народного совета города о мерах по ускорению инвестиционного процесса, уделяя особое внимание реализации медленно реализуемых внебюджетных капитальных проектов с использованием земельных участков в Ханое.

Соответственно, по итогам рассмотрения на 15 июня 2024 года (ожидаемые результаты реализации на конец июня 2024 года) по 705/712 проектам (что составляет 99%) общей площадью более 11 300 га земель проведена проверка, экспертиза, получены заключения по итогам проверки и предписания по рассмотрению, назначены подразделения для дальнейшего мониторинга, ускорения инвестиционного процесса и ввода земель в эксплуатацию.

По 7 из 712 проектов (что составляет 1%) общей площадью 88,5 га земли были приняты решения, но земля не была выделена или сдана в аренду государством. Департамент планирования и инвестиций продолжает рассмотрение вопроса о планах урегулирования. Результаты за первые 6 месяцев 2024 года: снижение на 25 проектов по сравнению с концом 2023 года (32 проекта).

В частности, 410/712 проектов общей площадью более 9000 га были исключены из списка медленно реализуемых и продолжили находиться под наблюдением. По итогам первого полугодия 2024 года количество проектов увеличилось на 80 по сравнению с концом 2023 года (330 проектов).

Из них 12 проектов предложено исключить из списка по причине дублирования, а инвестору предложено изучить их без заключения городского народного комитета.

После проверки и экспертизы 155 проектов инвесторами были инициативно устранены недостатки и предложены к исключению из списка медленно реализуемых проектов.

9 проектов после того, как Национальная Ассамблея приняла Постановление об устранении препятствий для проектов коммерческого жилья (проблемы при реализации в соответствии с положениями Постановления правительства № 30/2021/ND-CP от 26 марта 2021 года), Городской народный комитет направил в Министерство природных ресурсов и окружающей среды документ, в котором сообщается о текущем состоянии и решениях по реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении передачи прав землепользования или о наличии прав землепользования на другие земли.

В частности, имеется 153 проекта, по которым земли были рекультивированы, решения о выделении и аренде земли были аннулированы, деятельность по проекту прекращена, реализация приостановлена или поручение инвесторам изучить и разработать план было прекращено.

В отношении 295 проектов общей площадью более 2200 га даны указания по продолжению мониторинга, привлечения и организации постинспекций после истечения 24-месячного срока продления в связи с форс-мажорными обстоятельствами, связанными с пандемией COVID-19. Результаты первых 6 месяцев 2024 года снизились на 55 проектов по сравнению с концом 2023 года (350 проектов).

Из них 110 проектов общей площадью более 330 гектаров отстают от графика и медленно вводятся в эксплуатацию. Городской народный комитет принял решение о продлении срока аренды земли на 24 месяца, а инвесторы должны выплатить государству дополнительную сумму, эквивалентную плате за пользование землей и арендной плате за землю за 24-месячный период продления (42 проектам срок продления продлен на 24 месяца из-за форс-мажорных обстоятельств, связанных с пандемией COVID-19).

По 185 проектам общей площадью более 1900 гектаров земли были получены заключения по результатам осмотра, экспертизы и повторной проверки. Городской народный комитет поручил городским управлениям и народным комитетам районов, посёлков и городов контролировать и продолжать стимулировать реализацию каждого проекта.

Квартира — самое популярное ключевое слово

Согласно данным, собранным Batdongsan.com.vn, в первой половине этого года наибольший рост числа поисков наблюдался в отношении квартир в Ханое: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года их число увеличилось примерно на 46%. В то же время, количество поисков по продаже частных домов, таунхаусов и вилл увеличилось на 33%, 27% и 9% соответственно.

Дефицит предложения и стремительный рост цен привели к тому, что цены на квартиры в Ханое приблизились к уровню цен на квартиры в Хошимине, хотя еще два года назад этот разрыв был довольно большим.

Хотя количество поисковых запросов по типам недвижимости в Хошимине колебалось не так сильно, как в Ханое, оно всё же показало довольно высокий рост. В частности, количество запросов о продаже земельных участков увеличилось на 45%, количество запросов о частных домах – на 34%, количество запросов о квартирах, виллах и таунхаусах – на 33%, 25% и 22% соответственно.

Что касается цен реализации, на рынке Ханоя также зафиксирован более быстрый рост цен, чем в Хошимине. Соответственно, в Хошимине за первые 6 месяцев 2024 года, за исключением квартир, где цены реализации выросли на 6% за тот же период, по остальным категориям недвижимости существенных колебаний не наблюдалось.

Тем временем в Ханое цены на квартиры взлетели на 31%. Фактически, за последние несколько месяцев первичный рынок Ханоя распродавал все квартиры после каждой продажи, несмотря на резкий рост цен. Наиболее ярким примером этого является Lumi Hanoi и некоторые жилые комплексы в районе Vinhomes Smart City Urban Area, такие как The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park и т. д.

Наряду с квартирами, цены на частные дома также выросли на 32% по сравнению с первой половиной 2023 года. Считается, что высокая стоимость квартир и дефицит предложения привели к тому, что многие стали искать частные дома в том же ценовом диапазоне — от 2 до 4 миллиардов донгов, что привело к резкому росту цен в этом сегменте. Аналогичным образом, цены на землю, виллы и таунхаусы в Ханое выросли на 19%, 18% и 10% соответственно.

На рынке недвижимости Ханоя дефицит предложения и стремительный рост цен привели к тому, что цены на квартиры в Ханое приблизились к ценам на квартиры в Хошимине, хотя ещё два года назад этот разрыв был довольно значительным. Примечательно, что рост цен на квартиры в Ханое не является локальной ситуацией, а наблюдается во всех сегментах, регионах и проектах. В настоящее время рынок квартир несколько замедлился, но по-прежнему сохраняет лучшую ликвидность по сравнению с остальным рынком.

Рост числа сделок с недвижимостью в Ламдонге

Департамент юстиции провинции Ламдонг только что предоставил информацию и данные об объеме и ценах сделок с недвижимостью, совершенных посредством нотариального удостоверения в провинции во втором квартале 2024 года.

Рынок недвижимости в Ламдонге во втором квартале 2024 года увеличился более чем на 1500 сделок.

В частности, во втором квартале 2024 года в провинции Ламдонг было совершено в общей сложности 5722 сделки с недвижимостью на общую сумму более 7031 млрд донгов.

Из них 5383 сделки с землей на общую сумму 5874 млрд донгов были совершены в районе Ламха, где было совершено 1064 сделки.

По сравнению с предыдущим кварталом, во втором квартале 2024 года число сделок с землей в Ламдонге увеличилось на 1572. Наибольшее количество сделок было совершено в районах Ламха, Дыкчонг и городе Далат.

Во втором квартале 2024 года в провинции Ламдонг было совершено 312 сделок купли-продажи отдельных домов на общую сумму 1119 млрд донгов. В среднем каждый дом продавался по цене более 3,5 млрд донгов. Большинство сделок купли-продажи отдельных домов было сосредоточено в городах Далат, Баолок и округе Дыкчонг.

По сравнению с первым кварталом 2024 года количество сделок купли-продажи индивидуального жилья в Ламдонге существенно не изменилось. Однако в районе Дыкчонг наблюдаются признаки «охоты» за этим типом жилья.

Например, за первые три месяца этого года в округе Дыкчонг не было совершено ни одной сделки с жильём. Однако во втором квартале 2024 года здесь было совершено 145 сделок, что является лидером в провинции.

Что касается типа квартир, сделки по-прежнему в основном сосредоточены в городе Далат. За последние три месяца было совершено 27 сделок на общую сумму 38,3 млрд донгов. В среднем каждая квартира продавалась по цене более 1,4 млрд донгов. По сравнению с предыдущим кварталом, количество сделок с квартирами в Ламдонге во втором квартале 2024 года увеличилось на 6.

Четыре метода оценки земли согласно Декрету 71/2024/ND-CP

Правительство только что издало Постановление № 71/2024/ND-CP, регулирующее цены на землю, в котором содержатся рекомендации по четырем методам оценки земли, вступающим в силу с даты вступления в силу Закона о земле № 31/2024/QH15.

Пункт 5 статьи 158 Закона о земле 2024 года устанавливает методы оценки земли, в том числе:

Первый: Сравнительный метод реализуется путем корректировки цены земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенным сходством факторов, влияющих на цену земельных участков, передаваемых на рынок, победой на аукционе по продаже права землепользования, по которому победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, после исключения стоимости активов, прикрепленных к земле (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка;

Второе: Доходный метод реализуется путем деления среднего годового чистого дохода с земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего количества голосующих акций на провинциальной территории в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до момента оценки земли;

Третье: Метод добавочного капитала реализуется путем вычитания из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади исходя из наиболее эффективного использования земли (коэффициента землепользования, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальным планом застройки;

Четвертое: Метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю определяется путем сравнения цены на землю в таблице цен на землю с рыночной ценой на землю.

Кроме того, Декрет 71/2024/ND-CP подробно определяет порядок и содержание определения цен на землю четырьмя методами: сравнительным, доходным, методом превышения стоимости и методом корректировки цены на землю. Кроме того, Декрет подробно определяет факторы, влияющие на цены на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные земли.

В Указе четко говорится: «Основываясь на фактической ситуации на местности, организация, осуществляющая предлагаемую оценку земли, должна поручить Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды руководство и координировать свою деятельность с соответствующими департаментами и отделениями для консультирования и представления в Провинциальный народный комитет информации о факторах, влияющих на цены на землю, максимальной разнице каждого фактора, влияющего на цены на землю, для определения определенного уровня сходства и метода корректировки каждой разницы каждого фактора, влияющего на цены на землю».

В случае, если Народный комитет провинции еще не указал или указал недостаточно точно факторы, влияющие на цены на землю, максимальную разницу каждого фактора, влияющего на цены на землю, а также метод корректировки каждой разницы каждого фактора, влияющего на цены на землю, организация, осуществляющая оценку земли, должна предложить конкретные подробности в пояснительном отчете о разработке плана цен на землю для рассмотрения и принятия решения Советом по оценке земли.

Кроме того, в Постановлении четко определены обязанности органов и подразделений по предоставлению информации. Соответственно, органы, организации и подразделения, уполномоченные на управление, эксплуатацию и использование источников информации, указанных в подпункте «б» пункта 2 статьи 4 и подпункте «б» пункта 1 статьи 5 настоящего Постановления, обязаны предоставлять информацию для проведения работ по оценке земель в письменной форме или в электронном виде в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса организации, осуществляющей оценку земель.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-bang-hang-chung-cu-so-cap-tai-ha-noi-het-sach-sau-moi-lan-mo-ban-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-276748.html