Курортная недвижимость – «внебрачное дитя» рынка

Курортная недвижимость – «внебрачное дитя» рынка

В постановлении 08/2017 Политбюро приняло решение сделать туризм ведущей отраслью экономики, привлекать социальные ресурсы для инвестирования в развитие туризма, инвестировать в масштабные проекты, развлекательные заведения в ключевых районах...

Благодаря этому в последнее время многие инвесторы вкладывают средства в проекты туристической недвижимости, курорты, отели и элитные курорты. Однако сегмент туристической недвижимости сталкивается с многочисленными юридическими проблемами.

Иллюстрация фото. (Источник: DK)

На семинаре «Внесение изменений в земельное законодательство: создание земель для туризма», который состоялся утром 19 октября, г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, сообщил, что в настоящее время во Вьетнаме реализовано более 200 проектов в сфере туристической недвижимости, в результате которых построено около 100 000 кондоминиумов, 3 000 вилл и 15 000 новых гостиничных номеров.

К 2030 году Вьетнам может стать локомотивом туризма, принимая 160 миллионов внутренних туристов и 50–70 миллионов иностранных гостей, для чего потребуется около 500 000 мест размещения, не говоря уже о других видах услуг, особенно элитном туризме, который практически отсутствует.

По словам г-на Диня, в текущих условиях Вьетнам достиг лишь трети необходимой инфраструктуры, способной удовлетворить спрос, и в будущем её качество будет невысоким. Этот показатель остаётся неизменным в последние несколько лет из-за нерешённых юридических вопросов.

Г-н Динь отметил, что курортная недвижимость – это «неразборчивое дитя» рынка. Поскольку в Законе о земле не упоминаются застройщики туристической недвижимости, эта группа субъектов отсутствует в Законе о земле, Законе об инвестициях и других нормативных актах, регулирующих рынок недвижимости.

«Более 100 крупных туристических проектов приостановлены в ожидании юридических решений. Если ситуация сохранится, это отпугнёт инвестиции в туризм, отпугнёт инвесторов, и даже местные власти, стремящиеся привлечь инвестиции, столкнутся с трудностями», — сказал г-н Динь.

Есть и много других трудностей.

Между тем, председатель совета директоров DVL Ventures, заместитель председателя Ханойского клуба недвижимости, адвокат Нгуен Хонг Чунг заявил, что проекты в сфере туристической и курортной недвижимости по-прежнему сталкиваются с более сложной и в некоторой степени «тяжелой» проблемой, а именно регулированием случаев, когда государство изымает землю для социально -экономического развития в национальных и общественных интересах.

Соответственно, Проект, в рамках которого государство изымает землю, определен как направленный на модернизацию технической инфраструктуры и общей социальной инфраструктуры населения, обеспечение социальной защищенности населения, за исключением проектов, имеющих целью развитие туризма, развлечений, отдыха или совмещение коммерческого жилья с развитием туризма, объектов обслуживания, развлечений, отдыха.

Однако проект пересмотренного Закона о земле не содержит положений об изъятии земель для проектов создания новых городских территорий. В связи с этим необходимо включить в перечень видов недвижимости, предусмотренных в пересмотренном Законе о земле, статью «Проекты создания новых городских территорий площадью более 300 гектаров» для обеспечения синхронизации системы технической и социальной инфраструктуры.

По словам г-на Чунга, в период с 2015 по 2019 год туризм активно развивался, многие провинции и города рассматривали его развитие как перспективное направление, выделив туризм в качестве приоритетной сферы. Это привело к тому, что, хотя закон предусматривает, что туристическая недвижимость не подлежит изъятию земель государством, поскольку туристические проекты считаются ключевыми, многие провинции всё же изымали земли и выделяли их предприятиям.

Научный семинар на тему «Изменение земельного законодательства: создание земель для туризма». (Фото: DT)

В результате, после 2019 года, начали возникать юридические проблемы, связанные с туристической недвижимостью. После подачи запроса на пересмотр ряд проектов был приостановлен из-за правил землеотвода, и в результате эти проекты до сих пор остаются приостановленными в ожидании новой правовой базы.

«Для того, чтобы туризм действительно стал ключевым сектором экономики, я считаю, что новый Закон о земле должен содержать конкретные положения, касающиеся земель, предназначенных для туризма. В то же время, для развития туризма необходимы по-настоящему открытые политика и механизмы в области земли, налогообложения, инвестиций и т.д.

«Экономическое развитие на каждом этапе имеет свои приоритеты. Когда мы определим туризм в качестве приоритетной сферы, туристические проекты, такие как парки развлечений, развлекательные комплексы, многоцелевые комплексы и т. д., должны быть включены в список земель, изымаемых государством для социально-экономического развития», — предложил г-н Чунг.

Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Нгуен Ван Динь также указал на еще один недостаток проекта Закона о земле (с изменениями), касающийся случаев изъятия земель для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах.

Законопроект предусматривает возврат земель под смешанные жилищные, коммерческие и сервисные проекты только в том случае, если такое решение примет провинциальный народный совет в соответствии с местными условиями.

Таким образом, чтобы государство могло вернуть себе землю, проект должен «соответствовать» части жилой функции (никакого регулирования по уровню или проценту).

«Я согласен с мнением, что земли следует отводить исключительно под проекты туризма, развлечений и отдыха (без жилых функций). Однако в местах, подходящих для туризма, приоритет следует отдавать восстановлению земель для реализации ключевых туристических проектов, создавая импульс социально-экономическому развитию населённого пункта и даже распространяя его на весь регион», — заявил г-н Динь.

Г-н Динь проанализировал, что в реальности, если изъятие земель не разрешено, реализация масштабных проектов, привлекающих потенциальных и состоятельных инвесторов, невозможна. Сохранение действующего законопроекта заблокирует реализацию ключевых туристических проектов. Для реализации проектов в сфере туризма, развлечений и отдыха населённые пункты вынуждены «включать» часть жилых земель (возможно, очень небольшую) в схему планировки проекта, чтобы выполнить условия изъятия земель.

Такая форма «уклонения» повлечёт за собой последствия. Жилой фонд не используется, что приводит к расточительству ресурсов, а в случае использования он будет выполнять функцию жилой застройки в рамках туристического проекта. Длительное проживание жителей на территории проекта снизит уровень комфорта курортного туристического проекта. Поэтому г-н Динь считает необходимым добавить в статью 79 законопроекта положение о возможности изъятия земель для реализации исключительно туристических, развлекательных и рекреационных проектов без использования жилищных функций.

Источник: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html