Внесение поправок в Закон о земле в условиях стремительного роста цен на землю

«Может быть, в этой жизни у меня нет дома. Может быть, мне придётся практиковаться ещё много жизней, чтобы надеяться иметь дом в следующих жизнях, когда цены на жильё будут такими же высокими».

Этот покорный вздох исходил от молодого репортера, имеющего стабильную работу и средний доход, но все еще не смеющего мечтать о том, чтобы обосноваться в столице.

Эта одержимость становится обычной реальностью для миллионов молодых людей в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, где средние цены на квартиры выросли до невообразимых высот.

По данным Министерства строительства , только в 2024 году цены на квартиры в Ханое выросли на 40–50% по сравнению с предыдущим годом, а во многих проектах рост был ещё выше. В Хошимине цены не стали легче: в среднем они выросли на 20–30%.

Всего полгода спустя квартиры, построенные десять лет назад и имеющие скромную площадь, также подскочили в цене до 70–80 миллионов донгов за м². Роскошные квартиры могут стоить до 150 миллионов, а в некоторых местах даже более 200 миллионов донгов за м².

Эта цена не только недоступна для молодежи, но и ставит в убыток даже средний класс.

Необходимо уточнить понятие «рыночной цены земли» и отделить его от «спекулятивной цены» или «цены пузыря». Фото: Хоанг Ха

По словам экономиста , такая ситуация увеличила время накопления, необходимое для покупки дома, до... 60 лет — вдвое больше 30-летнего порога, который МВФ считает признаком пузыря на рынке недвижимости.

Другими словами, при нынешнем среднем доходе вьетнамцу придется всю свою жизнь работать, не имея возможности купить жилье, не говоря уже о расходах на проживание, воспитании детей или любых других финансовых потрясениях в жизни.

В начале июля Министерство природных ресурсов и экологии предупредило, что в ближайшее время возможны «значительные колебания» цен на землю, поскольку многие населенные пункты выпустят новые прейскуранты цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Где продолжится ажиотаж вокруг цен на землю?

Почему цены на недвижимость растут так быстро?

Земельный закон 2024 года требует, чтобы местные прейскуранты на землю были «приближены к рыночным ценам». Прейскуранты на землю – новый инструмент, который, как ожидается, будет объективно отражать рыночную стоимость, – к сожалению, легализуют земельную лихорадку, вызванную спекуляциями и манипуляциями на аукционах.

Почему?

Какая цена близка к рыночной? Так называемая «рыночная цена» сегодня часто формируется на основе виртуальных сделок, краткосрочных спекулятивных ажиотажей, аномально высоких аукционных цен и завышенных цен на отдельные участки, а затем используется в качестве основы для её применения ко всей территории.

Кроме того, стремительный рост цен на землю привёл к увеличению всех связанных с этим налогов, сборов и платежей. Компании, подающие заявки на изменение целевого назначения земли, частные лица, подающие заявки на разделение или объединение участков, и даже просто строящие дома, — все они платят налог на стоимость земли.

Существует множество случаев, когда изменить цель использования собственной земли невозможно из-за невозможности позволить себе огромную финансовую разницу.

Все оказались втянуты в спираль цен на землю: люди не могут покупать дома; у предприятий больше нет мотивации инвестировать. В результате экономика теряет значительный источник энергии как от потребления, так и от производства.

Чрезмерно высокие цены на землю устранили стимулы вместо того, чтобы стать ресурсом для развития.

На конференции по обзору 3 лет реализации Резолюции 18 и 1 года реализации Закона о земле 2024 года, которая состоялась утром 10 июля, премьер-министр Фам Минь Чинь указал на важные узкие места: процедуры возврата, распределения и аренды земель по-прежнему выполняются медленно; оценка земли непрозрачна; аукционы используются для манипулирования ценами; политика финансирования земли не получила полной институционализации.

В частности, по словам премьер-министра, роль государства как представителя земельной собственности от имени всего народа не была четко определена, что привело к ситуации, когда «кто имеет власть, тот владеет землей», а «кто устанавливает цену, тот определяет весь рынок».

На этой конференции делегаты также откровенно признали, что осведомленность о режиме публичной собственности на землю «все еще ограничена».

Фактически, содержание общенародного права собственности на землю не прояснено. Государство является представительным собственником, но в реальности лишь несколько ведомств – или даже группа государственных служащих – имеют право непосредственно решать все вопросы, связанные с землей: от планирования, землеотвода, изменения целевого назначения земли до оценки. Если эти полномочия не контролируются строго, земля может легко стать инструментом обслуживания местных интересов.

Дискриминация в ценах на землю также является серьёзной несправедливостью. Иностранным инвесторам или «привилегированным» предприятиям земля может предоставляться по низким ценам, даже при условии полного стимулирования. В то же время, большинству отечественных частных предприятий приходится покупать землю по завышенным ценам и нести всевозможные «рыночные» издержки. Это искажает условия ведения бизнеса, приводя к неэффективному использованию земли – особого ресурса – и серьёзным потерям.

Что делать при внесении изменений в Закон о земле?

Во-первых, необходимо прояснить понятие «рыночной цены земли» и отделить его от «спекулятивной цены» или «цены пузыря». Прейскуранты на землю не могут быть составлены на основе результатов нерегулярных аукционов или сфальсифицированных сделок, а должны основываться на реальных данных о сделках, долгосрочных средних значениях, контролируемых независимыми организациями.

Во-вторых, роль государства как представителя прав собственности народа на землю должна быть конкретно институционализирована. Государство не только «устанавливает цены», но и «сторонник справедливости». Политика распределения земли и ценообразования должна быть публичной, прозрачной и иметь чёткий механизм общественного контроля.

В-третьих, необходимо провести масштабную реформу политики земельного финансирования. Высокие цены на землю не могут быть инструментом увеличения доходов бюджета. Если государство хочет получать ресурсы от земли, это должно сопровождаться комплексными реформами в области оценки, налога на землю и стимулирования инвестиций – в соответствии с принципами справедливости и эффективности.

В-четвёртых, планирование землепользования должно осуществляться по двухуровневой модели государственного управления, с долгосрочным видением и в тесной увязке со стратегией социально-экономического развития. Базы данных по землепользованию должны быть заполнены и взаимосвязаны, создавая основу для мониторинга и принятия правильных решений.

И последнее, но не менее важное — вернуть землю на ее законное место: как особый ресурс, не подлежащий спекулятивной рыночной оценке, не подлежащий искажению решениями о просьбе и даче.

Недавняя 12-я Центральная конференция 13-го созыва чётко заявила, что поправка к Закону о земле должна быть направлена ​​на «обеспечение прозрачности, справедливости, эффективности и гармонии интересов государства, народа и бизнеса». Это не только политическая установка, но и обещание справедливости миллионам людей, мечтающих о собственном благополучии.

Если не предпринять быстрых и решительных действий, мечта о собственном доме останется роскошью для целого поколения; доступ к земле для производства и ведения бизнеса станет недоступным для вьетнамских предприятий.

Эта проблема касается всей системы несправедливого и нерыночного распределения ресурсов, а не только рынка недвижимости. Пересмотренный Закон о земле должен учитывать эти требования.

Vietnamnet.vn

Источник: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html