Рынок промышленной недвижимости остается перспективным направлением, чему способствуют благоприятные арендные ставки и долгосрочная политика развития.

Преимущества для привлечения инвестиций

Согласно данным Главного статистического управления, по состоянию на 20 мая 2023 года было зарегистрировано 962 новых проекта прямых иностранных инвестиций (ПИИ) с уставным капиталом в 5,26 млрд долларов США, что на 66,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по количеству проектов и на 27,8% больше по размеру уставного капитала. Учитывая чрезвычайно тесную связь между недвижимостью индустриальных парков и ПИИ, объем капитала, поступающего во Вьетнам, свидетельствует о том, что потенциал развития этого вида инвестиций по-прежнему очень велик.

Кроме того, многие индустриальные парки во Вьетнаме по-прежнему привлекают интерес иностранных компаний в связи с тенденцией переноса производственных предприятий из Китая с целью диверсификации рисков. Благодаря политической стабильности и стратегическому расположению, Вьетнам является привлекательным местом для многих крупных международных компаний.

Согласно отчету Агентства по иностранным инвестициям Министерства планирования и инвестиций, за первые пять месяцев 2023 года общий объем зарегистрированных иностранных инвестиций во Вьетнам превысил 5,26 млрд долларов США, что на 27,8% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Во Вьетнам инвестировали 82 страны и территории. Лидером является Сингапур с общим объемом инвестиций более 2,53 млрд долларов США, на долю которого приходится более 23,3% от общего объема инвестиций во Вьетнам, за ним следуют Япония, Китай, Тайвань, Гонконг (Китай), Южная Корея и др., при этом основное внимание уделяется провинциям и городам, обладающим значительными преимуществами в привлечении инвестиций.

Недвижимость в индустриальных парках остается перспективным направлением благодаря преимуществам в арендных ценах и долгосрочной политике развития (Рисунок 1). — Благодаря своим неотъемлемым преимуществам, Вьетнам продолжает привлекать множество крупных компаний.

Сильные стороны Вьетнама также обусловлены привлекательными ценами на аренду по сравнению со многими странами региона. Согласно некоторым отчетам, текущие цены на аренду промышленных зон во Вьетнаме на 30-36% ниже, чем в Индонезии, Малайзии и Таиланде, и сопоставимы с ценами на Филиппинах. Что касается обменных курсов, то курс доллара США к вьетнамскому донгу колеблется менее значительно по сравнению с другими странами, что помогает инвесторам минимизировать потери при принятии решения об инвестировании.

Этот вид услуг также привлекает внимание правительства, которое развивает транспортную инфраструктуру для решения актуальных логистических проблем и прямой поддержки сектора недвижимости индустриальных парков. Логистические издержки во Вьетнаме составляют приблизительно 16,8% от стоимости товаров, в то время как в мире этот показатель составляет всего около 10,6%.

Благодаря все более развитой транспортной инфраструктуре, такие проекты, как Кольцевая дорога 3 в Хошимине, Кольцевая дорога 4 в Ханое и особенно автомагистраль Север-Юг, реализация которых ускоряется, станут факторами, способствующими повышению конкурентоспособности промышленной недвижимости Вьетнама и переходу к долгосрочному развитию.

Комментируя инвестиционные перспективы во Вьетнаме, Морган Улаганатан, директор по услугам в сфере недвижимости и консалтингу в области туризма и гостиничного бизнеса в Colliers Vietnam и член исполнительного совета Торговой палаты Сингапура во Вьетнаме, заявил, что Вьетнам занимает стратегическое положение для того, чтобы стать логистическим центром благодаря потенциалу значительного снижения транспортных расходов для предприятий. Производительность труда во Вьетнаме относительно конкурентоспособна по сравнению с другими странами региона. Кроме того, во Вьетнаме относительно стабильная политическая обстановка, высокий уровень внутреннего потребления и хорошая степень экономической открытости.

По мнению этого эксперта, цены на аренду земли во Вьетнаме достаточно конкурентоспособны по сравнению с другими развивающимися рынками, что является существенным преимуществом для промышленной недвижимости. Однако некоторые недавние события, такие как глобальные минимальные налоговые ставки и геоэкономическая фрагментация, безусловно, повлияют на потоки прямых иностранных инвестиций на развивающиеся рынки, включая Вьетнам.

Впереди еще много трудностей.

Несмотря на значительный потенциал и преимущества, недвижимость в индустриальных парках, как и другие виды недвижимости, сталкивается с проблемами предложения из-за юридических и процессуальных препятствий.

На юге страны с последних шести месяцев 2022 года не наблюдалось нового предложения недвижимости для индустриальных парков, после резкого увеличения предложения в начале года. Этот рынок столкнется с трудностями при реализации новых проектов в 2023 году. На севере, благодаря более позднему развитию, предложение земельных участков под индустриальные парки остается обильным и по разумным ценам.

Согласно недавнему отчету VNDirect, причиной дефицита предложения является разрозненный характер планирования развития индустриальных парков, решения по которому принимаются местными властями. Кроме того, недавние изменения в руководстве многих населенных пунктов замедлили процесс утверждения проектов. Это привело к задержкам в расчистке земель и дублированию планирования. Хотя в последнее время было одобрено больше проектов для улучшения этой ситуации, ожидается, что дефицит предложения сохранится как минимум до конца 2023 года.

Кроме того, перед сектором промышленной недвижимости возникла новая проблема: «глобальный минимальный налог». Это один из двух основных столпов программы по борьбе с размыванием налоговой базы и перемещением прибыли (BEPS), инициированной Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) и одобренной более чем 140 странами.

Соответственно, глобальная минимальная ставка налога составляет 15% и применяется к многонациональным компаниям с общей выручкой в размере 750 миллионов евро (или 800 миллионов долларов США) или более в течение двух из четырех последних последовательных лет. По оценкам ОЭСР, с внедрением второго компонента (Pillar 2) общие глобальные налоговые поступления от многонациональных компаний увеличатся до 220 миллиардов долларов США.

Введение глобального минимального налога должно начаться с 1 января 2024 года. По мнению экспертов, установление 15-процентной глобальной минимальной ставки корпоративного налога вызовет опасения по поводу потенциального нарушения инвестиционных стратегий, методов работы транснациональных корпораций и стратегий привлечения прямых иностранных инвестиций, если Вьетнам будет медлить с принятием мер.

В настоящее время Вьетнам использует тарифные преференции в качестве финансового рычага для привлечения иностранных инвесторов, применяя налоговые ставки в размере 10%, 15% и 17% в зависимости от сектора, отрасли, масштаба и местоположения инвестиций. В некоторых особых случаях льготные налоговые ставки могут быть всего 5%, 7% и 9%. Однако эти стимулы перестанут быть эффективными после введения глобальной политики минимального налога, что может несколько повлиять на перспективы Вьетнама по привлечению прямых иностранных инвестиций в ближайшие годы.

Кроме того, преимущество Вьетнама в виде низких затрат на рабочую силу значительно уменьшилось. В 2013-2014 годах средняя заработная плата работника во Вьетнаме составляла 162 доллара США в месяц, что эквивалентно 75% в Индии, 69% в Индонезии и 44% в Таиланде. В то же время к 2022 году средняя заработная плата работника во Вьетнаме выросла до 277 долларов США в месяц, что эквивалентно 84% в Индии, 74% в Индонезии и 72% в Таиланде. Ожидаемый темп роста заработной платы во Вьетнаме в 2023 году достиг 5,9%, что является лучшим показателем в Юго-Восточной Азии и вторым после Индии (8,7%), в то время как производительность труда вьетнамских работников выросла не так сильно, как хотелось бы предприятиям.

В настоящее время в стране насчитывается около 563 запланированных промышленных парков в 61 из 63 провинций и городов; 397 промышленных парков уже созданы; 292 промышленных парка функционируют, занимая общую природную площадь более 87 100 гектаров и промышленную площадь более 58 700 гектаров. Кроме того, 106 промышленных парков находятся в стадии строительства, занимая промышленную площадь около 23 800 гектаров.
К концу первого квартала 2023 года уровень заполняемости первоклассных индустриальных парков по всей стране продолжил восходящую тенденцию, достигнув более 80%, при этом в южном регионе этот показатель составил в среднем 85% (лидер страны).
На ключевых рынках Севера и Юга уровень заполняемости индустриальных парков в 2022 году оставался выше 90%. Несколько индустриальных парков в Ханое, Хошимине, Донгнай, Бакнине, Бакзянге и Биньзыонге были практически полностью заполнены. В Биньзыонге был зафиксирован самый высокий уровень заполняемости, превышающий 95%.

Источник

Тема: Недвижимость во Вьетнаме промышленная недвижимость

Комментарий (0)