Недвижимость в индустриальных парках по-прежнему остается «светлым пятном» с выгодными ценами на аренду и долгосрочной политикой развития.

Преимущества привлечения инвестиций

Согласно данным Главного статистического управления, по состоянию на 20 мая 2023 года было лицензировано 962 новых проекта прямых иностранных инвестиций (ПИИ) с уставным капиталом в 5,26 млрд долларов США, что на 66,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года, по количеству проектов и на 27,8% больше по уставному капиталу. Учитывая чрезвычайно тесную взаимосвязь между недвижимостью индустриальных парков (ИП) и прямыми иностранными инвестициями, объём капитала, притекающего во Вьетнам, свидетельствует о том, что потенциал развития этого типа проектов по-прежнему очень велик.

Кроме того, многие индустриальные парки во Вьетнаме по-прежнему привлекают внимание иностранных предприятий в связи с тенденцией к переносу производственных предприятий из Китая для распределения рисков. Благодаря политической стабильности и выгодному географическому положению Вьетнам является привлекательным местом для многих крупных предприятий со всего мира.

В отчёте Агентства иностранных инвестиций Министерства планирования и инвестиций также указано, что за первые 5 месяцев 2023 года общий объём зарегистрированных иностранных инвестиций во Вьетнаме превысил 5,26 млрд долларов США, увеличившись на 27,8% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Во Вьетнам инвестируют 82 страны и территории. Сингапур лидирует с общим объёмом инвестиций более 2,53 млрд долларов США, что составляет более 23,3% от общего объёма инвестиций во Вьетнаме. За ним следуют Япония, Китай и Тайвань, Гонконг (Китай), Южная Корея и другие страны, уделяя особое внимание провинциям и городам, обладающим множеством преимуществ для привлечения инвестиций.

Вьетнам по-прежнему привлекает многие крупные предприятия благодаря своим неотъемлемым преимуществам.

Преимущество Вьетнама также заключается в привлекательных ценах аренды по сравнению со многими странами региона. По некоторым данным, стоимость аренды в индустриальных парках во Вьетнаме в настоящее время на 30–36% ниже, чем в Индонезии, Малайзии, Таиланде и на уровне Филиппин. Что касается обменного курса, колебания курса доллара США к донгам незначительны по сравнению с другими странами, что позволяет инвесторам минимизировать потери при принятии решения об инвестировании.

Этот тип логистики также интересен правительству и развивается в сфере транспортной инфраструктуры, помогая решить оставшиеся проблемы в логистике и напрямую поддерживая сектор недвижимости индустриальных парков. Расходы на логистику во Вьетнаме составляют около 16,8% от стоимости товаров, тогда как в мире этот показатель составляет всего около 10,6%.

В связи с постоянно развивающейся транспортной инфраструктурой продвигаются такие проекты, как кольцевая дорога №3 в Хошимине, кольцевая дорога №4 в Ханое и, в особенности, скоростная автомагистраль Север-Юг, которые станут факторами, способствующими повышению конкурентоспособности промышленной недвижимости Вьетнама в целях долгосрочного развития.

Развитие транспортной инфраструктуры является существенным подспорьем для развития недвижимости индустриальных парков.

Комментируя инвестиционные перспективы Вьетнама, г-н Морган Улаганатхан, директор по услугам в сфере недвижимости, туризму и гостиничному консалтингу компании Colliers Vietnam и член исполнительного совета Торгово-промышленной палаты Сингапура, отметил, что Вьетнам имеет стратегическое положение, позволяющее ему стать логистическим центром благодаря его потенциалу, позволяющему компаниям значительно экономить на транспортных расходах. Производительность труда во Вьетнаме относительно конкурентоспособна по сравнению с другими странами региона. Кроме того, Вьетнам отличается относительно стабильной политической системой, высоким уровнем внутреннего потребления и экономической открытостью.

По мнению этого эксперта, цены на аренду земли во Вьетнаме весьма конкурентоспособны по сравнению с другими развивающимися рынками, что является большим плюсом для промышленной недвижимости. Хотя некоторые недавние события, такие как введение минимального налога на мировом уровне и геоэкономическая фрагментация, безусловно, повлияют на потоки прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на развивающиеся рынки, включая Вьетнам.

Впереди еще много трудностей.

Имея большой потенциал и преимущества, как и другие типы недвижимости, недвижимость в промышленных парках сталкивается с проблемами с предложением из-за проблем с юридическими процедурами.

На южном рынке новых предложений на рынке индустриальных парков не наблюдалось с последних 6 месяцев 2022 года после резкого роста предложения в начале года. Этот рынок столкнется с трудностями при реализации новых проектов в 2023 году. На севере, благодаря более позднему освоению, земельный фонд индустриальных парков на северном рынке по-прежнему в изобилии и предлагается по приемлемым ценам.

Причиной дефицита предложения, как указано в недавнем отчёте VNDirect, является разбросанность планов и решений по развитию индустриальных парков по регионам. В частности, недавняя смена руководства во многих регионах также замедлила процесс утверждения проектов. Это привело к замедлению процесса очистки территории и дублированию планирования. Несмотря на то, что в последнее время было одобрено больше проектов, призванных улучшить ситуацию, дефицит предложения сохранится как минимум до конца 2023 года.

Кроме того, для сектора недвижимости индустриальных парков возникла новая проблема – «глобальный минимальный налог». Это один из двух основных принципов Программы противодействия размыванию налоговой базы и выводу прибыли (BEPS), инициированной Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) и согласованной более чем 140 странами.

Этот тип по-прежнему столкнется с множеством проблем в будущем, таких как затраты на рабочую силу, предложение или новый вопрос «глобального минимального налога».

Соответственно, глобальная минимальная налоговая ставка составляет 15% и применяется к многонациональным компаниям с общим доходом 750 миллионов евро (или 800 миллионов долларов США) или более в двух из четырёх последних последовательных лет. По оценкам ОЭСР, с применением второго столпа общие мировые налоговые поступления от многонациональных компаний увеличатся до 220 миллиардов долларов США.

Глобальная минимальная налоговая политика должна применяться с 1 января 2024 года. По мнению экспертов, глобальная минимальная ставка корпоративного налога в размере 15% вызовет много опасений относительно тенденции к стратегическим сбоям в направлениях инвестирования, методов работы транснациональных компаний, а также стратегий привлечения прямых иностранных инвестиций, если реакция будет медленной.

В настоящее время Вьетнам использует тарифные льготы в качестве финансового рычага для привлечения иностранных инвесторов, применяя налоговые ставки в размере 10%, 15% и 17% в зависимости от сектора, отрасли, масштаба и места инвестирования. В некоторых особых случаях льготные налоговые ставки могут составлять 5%, 7% и 9%. Однако эти льготы перестанут действовать с введением глобальной минимальной налоговой политики, что может повлиять на перспективы Вьетнама по привлечению прямых иностранных инвестиций в ближайшие годы.

Кроме того, преимущество Вьетнама в низкой стоимости рабочей силы значительно сократилось. В 2013–2014 годах средняя заработная плата работника во Вьетнаме составляла 162 доллара США в месяц, что составляет 75% от Индии, 69% от Индонезии и 44% от Таиланда. Между тем, в 2022 году средняя заработная плата работника во Вьетнаме выросла до 277 долларов США в месяц, что составляет 84% от Индии, 74% от Индонезии и 72% от Таиланда. Ожидаемый темп роста заработной платы во Вьетнаме в 2023 году составляет 5,9%, что является лидером в регионе Юго-Восточной Азии и уступает только Индии (8,7%), в то время как производительность труда вьетнамских рабочих не выросла, как ожидалось предприятиями.

В настоящее время в стране планируется создание около 563 промышленных парков в 61/63 провинциях и городах. 397 промышленных парков уже созданы. 292 промышленных парка введены в эксплуатацию с общей площадью земельных угодий более 87,1 тыс. га, из которых более 58,7 тыс. га отведены под промышленные нужды. Кроме того, в стадии строительства находятся 106 промышленных парков с общей площадью земельных угодий около 23,8 тыс. га.

К концу первого квартала 2023 года заполняемость индустриальных парков первого уровня по всей стране продолжит расти и достигнет более 80%, из которых средний показатель по Южному региону составит 85% (лидер по стране).

На ключевых рынках Севера и Юга заполняемость индустриальных парков в 2022 году сохранится на уровне выше 90%. Некоторые индустриальные парки в Ханое, Хошимине, Донгнае, Бакнине, Бакзяне и Биньзыонге практически полностью заполнены. В Биньзыонге заполняемость самая высокая – более 95%.

Источник: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-van-la-diem-sang-voi-loi-the-gia-thue-va-chinh-sach-phat-trien-dai-han-post251681.html