Недвижимость — «король» залога
В экосистеме банковского кредитования недвижимость уже давно является самым популярным и предпочтительным видом залога. Неслучайно банки отдают предпочтение недвижимости — активу, который отличается высокой стабильностью, его сложно повредить, он не теряет своей стоимости и даже имеет тенденцию к росту со временем.
Благодаря этой характеристике недвижимость считается «стеной», препятствующей рискам по кредитам, когда стоимость обеспечения часто оценивается выше основного долга, что помогает банкам поддерживать безопасный буфер при кредитной деятельности.
Обзоры финансовых отчетов многих банков показывают, что недвижимость занимает подавляющую долю в ипотечном портфеле, что свидетельствует о большой зависимости системы от рынка недвижимости.
В Agribank — одном из «гигантов» банковской отрасли — общая стоимость ипотечных и заложенных активов клиентов в 2024 году достигла 3,19 млн млрд донгов, увеличившись более чем на 9% по сравнению с 2023 годом.
Из них на недвижимость пришлось 2,92 трлн донгов, что более чем на 10% больше по сравнению с концом прошлого года и намного превышает другие виды активов, такие как движимое имущество (190 000 млрд донгов) или ценные бумаги (54 663 млрд донгов).
Не только Agribank, но и другие крупные компании, такие как BIDV или VietinBank, также владеют огромным портфелем ипотечных активов, в основном недвижимости. В частности, по состоянию на конец 2024 года общая стоимость активов, ценных бумаг, заложенных, предоставленных в залог и учтённых, у BIDV достигла 3,32 млн млрд донгов, в то время как у VietinBank она достигла почти 3,29 млн млрд донгов, что демонстрирует поразительное сходство между государственными «гигантами» в кредитных стратегиях, тесно связанных с рынком недвижимости.
Однако за этой, казалось бы, прочной картиной скрываются трещины, которые постепенно распространяются. По данным SSI Research, в первом квартале 2025 года ситуация с проблемной задолженностью в банках существенно не улучшилась, особенно по кредитам, связанным с проектами в сфере недвижимости, не прошедшими юридическую процедуру, которые «затормозили» как ликвидность, так и доверие инвесторов.
В результате часть жилищных кредитов, связанных с этими проектами, была реклассифицирована как безнадежная задолженность, что привело к увеличению коэффициента безнадежной задолженности в ряде акционерных коммерческих банков.
Но и на этом государственный коммерческий банковский сектор также испытывает давление из-за реструктуризации кредитов для предприятий, работающих в секторе строительных материалов — вспомогательной отрасли, которая страдает от цепной реакции рынка недвижимости.
Средний коэффициент безнадежной задолженности в 24 банках, отслеживаемых SSI Research, подскочил до 2,46% в первом квартале 2025 года, приблизившись к пиковому значению в 2,58% в первом квартале 2023 года. Примечательно, что просроченная задолженность резко выросла на 11,6% всего за один квартал, в том числе задолженность по кредитам группы 2 увеличилась на 2,8%, а безнадежная задолженность — на 20,4% по сравнению с предыдущим кварталом. Это тревожный признак того, что спираль риска все глубже проникает в кредитную систему.
В этом контексте стоит отметить, что банки не проявляли особой активности в формировании резервов на покрытие рисков. Коэффициент покрытия безнадежных долгов снизился до всего 88,7% – самого низкого уровня за последние 5 лет, что свидетельствует об определенной снисходительности в отношении кредитных рисков.
В отчёте компании VPBank Securities говорится, что расходы на резервирование 11 проанализированных банков в первом квартале 2025 года составили всего 0,24% от суммы непогашенных кредитов, что ниже, чем 0,30% за аналогичный период прошлого года. Это демонстрирует парадокс: объём безнадежных долгов растёт, а резервы сокращаются, в то время как необходимость внедрения международных стандартов финансовой отчётности (МСФО) с более жёсткими требованиями к резервированию становится всё острее.
Vietcombank, Sacombank , TPBank и VIB — банки, которые зафиксировали самое резкое снижение расходов на резервирование, что отчасти связано с ожиданиями восстановления рынка и политикой поддержки со стороны Государственного банка.
Однако эксперты предупреждают, что субъективность в этот период может подвергнуть банковскую систему риску «двойного бремени», если рынок недвижимости не восстановится так, как ожидалось.
В краткосрочной перспективе эксперты сохраняют оптимизм и полагают, что коэффициент безнадежной задолженности достигнет пика в первой половине 2025 года, а затем начнет снижаться благодаря политике низких процентных ставок и реализуемым решениям по реструктуризации долга.
Однако в долгосрочной перспективе чрезмерная зависимость от недвижимости как «точки опоры» для кредитования может сделать банковскую систему уязвимой к непредсказуемым колебаниям на этом рынке, где стоимость обеспечения не всегда отражает реальный риск кредита.
Рынок недвижимости процветает, качество банковских активов повышается
Поскольку рынок недвижимости постепенно восстанавливается после длительного периода стагнации, качество активов коммерческих банков демонстрирует явные признаки улучшения.
Многие финансовые эксперты и независимые аналитические организации сходятся во мнении, что это восстановление не только поддерживает денежный поток предприятий сферы недвижимости, но и положительно влияет на урегулирование и взыскание безнадежных долгов, тем самым улучшая кредитоспособность и балансы банков.
Недавний аналитический отчет банковской отрасли, опубликованный компанией VPBankS Securities Company, показывает, что, хотя финансовые данные банков за первый квартал 2025 года все еще проходят проверку, статьи «прочих доходов», особенно от взыскания долгов, показали значительный рост, что отражает положительное влияние рынка недвижимости.
Только в 2024 финансовом году доходы от урегулирования проблемной задолженности составили значительную долю в структуре прочих доходов трёх крупнейших государственных коммерческих банков: Vietcombank (84%), BIDV (88%) и VietinBank (79%). Эти три банка также обладают наибольшими совокупными активами и кредитным портфелем среди группы из 11 банков, отслеживаемых VPBankS.
В первом квартале 2025 года выручка трёх банков от взыскания проблемной задолженности продолжила резко расти, достигнув 51% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если рассматривать этот показатель как отношение к объёму непогашенных кредитов, он также увеличился на 2 базисных пункта, что свидетельствует об эффективности взыскания залогового обеспечения и работы с просроченной задолженностью.
Добавляя дополнительную перспективу, компания SSI Research полагает, что, хотя ликвидность рынка недвижимости в первом квартале 2025 года несколько снизилась по сравнению с последним кварталом 2024 года, она все же существенно выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а именно примерно на 70–72% в районе Ханоя.
Это создает важную основу для ускорения ликвидации залоговых активов, что позволяет банкам погашать безнадежную задолженность, урегулированную в предыдущий период. Рост этого источника дохода становится важным фактором поддержки, компенсирующим снижение доходов от комиссий за услуги, а также стабильную прибыль от операций с иностранной валютой и облигациями в условиях многочисленных колебаний на мировом финансовом рынке.
Г-н Нгуен Суан Бинь, директор аналитического департамента компании KB Securities Vietnam (KBSV), отметил, что причиной высокого роста коэффициента безнадежной задолженности в предыдущие годы стало снижение прибыли предприятий сферы недвижимости в сочетании с трудностями в мобилизации капитала через облигационные каналы, что привело к блокировке денежного потока для погашения задолженности.
Однако благодаря синхронным мерам правительства по устранению правовых барьеров, стимулированию государственных инвестиций и гибкой денежно-кредитной политике, направленной на разблокирование кредитных потоков, многие проекты в сфере недвижимости были возобновлены, что повысило возможности предприятий по погашению задолженности.
«Успешное урегулирование большого количества проблемных долгов в секторе недвижимости не только помогает банкам снизить коэффициент безнадежных долгов, но и может даже отменить резервы, создав мощную движущую силу для роста прибыли в 2025 году», — подчеркнул г-н Бинь.
Очевидно, что контролируемое восстановление рынка недвижимости создает положительный сопутствующий эффект не только для предприятий отрасли, но и помогает кредитным организациям улучшить качество активов, укрепить финансовую базу и повысить устойчивость к потенциальным макроэкономическим рискам в будущем.
Источник: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html
Комментарий (0)