Рынок недвижимости восстанавливается, плохая банковская задолженность демонстрирует позитивные изменения...

Недвижимость — «Король» залога

В экосистеме банковского кредитования недвижимость уже давно является наиболее популярным и предпочтительным видом обеспечения. Неслучайно банки отдают предпочтение недвижимости — активу, который отличается высокой стабильностью, его трудно повредить, который трудно потерять в цене и который даже имеет тенденцию расти в цене с течением времени.

Благодаря этой характеристике недвижимость считается «стеной», препятствующей рискам по кредитам, когда стоимость обеспечения часто оценивается выше основного долга, что помогает банкам поддерживать безопасный буфер при кредитной деятельности.

Обзоры финансовых отчетов многих банков показывают, что недвижимость составляет подавляющую долю в ипотечном портфеле, что свидетельствует о большой зависимости системы от рынка недвижимости.

В Agribank — одном из «гигантов» банковской отрасли — общая стоимость ипотечных и заложенных активов клиентов в 2024 году достигла 3,19 млн млрд донгов, увеличившись более чем на 9% по сравнению с 2023 годом.

Из них только на недвижимость пришлось 2,92 трлн донгов, что на 10% больше, чем на конец прошлого года, и намного превышает другие виды активов, такие как движимое имущество (190 000 млрд донгов) или ценные бумаги (54 663 млрд донгов).

Не только Agribank, но и другие крупные компании, такие как BIDV или VietinBank, также владеют огромными портфелями ипотечных активов, в основном недвижимости. В частности, по состоянию на конец 2024 года общая стоимость активов и ценных бумаг, заложенных, переданных в залог и учтенных BIDV, составила 3,32 млн. млрд. донгов, тогда как VietinBank достиг почти 3,29 млн. млрд. донгов, что демонстрирует поразительное сходство между государственными «гигантами» в их кредитной стратегии, тесно связанной с рынком недвижимости.

Однако за этой, казалось бы, прочной картиной скрываются трещины, которые постепенно распространяются. По данным исследования SSI, в первом квартале 2025 года ситуация с безнадежной задолженностью в банках существенно не улучшилась, особенно это касается кредитов, связанных с проектами в сфере недвижимости с неполными юридическими документами, которые «перегружены» как с точки зрения ликвидности, так и доверия инвесторов.

В результате часть жилищных кредитов, связанных с этими проектами, была реклассифицирована как безнадежная задолженность, что привело к увеличению коэффициента безнадежной задолженности в ряде акционерных коммерческих банков.

Но и это еще не все: государственный коммерческий банковский сектор также испытывает давление из-за реструктуризации кредитов для предприятий, работающих в секторе строительных материалов — вспомогательной отрасли, которая страдает от цепной реакции в сфере недвижимости.

Средний коэффициент безнадежной задолженности в 24 банках, отслеживаемых SSI Research, подскочил до 2,46% в первом квартале 2025 года, приблизившись к пиковому значению в 2,58% в первом квартале 2023 года. Примечательно, что просроченные кредиты резко выросли на 11,6% всего за один квартал, из которых задолженность группы 2 увеличилась на 2,8%, а безнадежная задолженность увеличилась на 20,4% по сравнению с предыдущим кварталом — тревожный признак того, что спираль риска все глубже проникает в кредитную систему.

В этом контексте стоит отметить, что банки не очень активно формируют резервы на покрытие рисков. Коэффициент покрытия безнадежных долгов снизился до всего лишь 88,7% — самого низкого уровня за последние 5 лет, что отражает определенный уровень «снисходительности» в реагировании на кредитные риски.

В отчете компании VPBankS Securities говорится, что расходы на создание резервов у 11 проанализированных банков в первом квартале 2025 года достигли лишь 0,24% от непогашенных кредитов, что ниже показателя в 0,30% за аналогичный период прошлого года. Это демонстрирует парадокс: безнадежные долги растут, а резервы уменьшаются, в то время как необходимость внедрения международных стандартов бухгалтерского учета (МСФО) с более осторожными требованиями к резервам становится все острее.

Vietcombank, Sacombank , TPBank и VIB — банки, зафиксировавшие самое резкое снижение расходов на резервирование, отчасти из-за ожиданий восстановления рынка и политики поддержки со стороны Государственного банка.

Однако эксперты предупреждают, что субъективность в этот период может подвергнуть банковскую систему риску «двойного бремени», если рынок недвижимости не восстановится так, как ожидалось.

В краткосрочной перспективе эксперты по-прежнему оптимистично настроены и полагают, что коэффициент безнадежной задолженности достигнет пика в первой половине 2025 года, а затем начнет снижаться благодаря политике низких процентных ставок и реализуемым решениям по реструктуризации задолженности.

Однако в долгосрочной перспективе чрезмерная зависимость от недвижимости как «точки опоры» для кредитования может сделать банковскую систему уязвимой к непредсказуемым колебаниям на этом рынке, где стоимость обеспечения не всегда отражает реальный риск кредита.

Рынок недвижимости снова становится более оживленным, что будет способствовать повышению ликвидности и облегчит продажу залогового имущества для решения проблемы безнадежных долгов.

Рынок недвижимости процветает, качество банковских активов повышается

Поскольку рынок недвижимости постепенно восстанавливается после длительного периода стагнации, качество активов коммерческих банков демонстрирует явные признаки улучшения.

Многие финансовые эксперты и независимые аналитические организации сходятся во мнении, что это восстановление не только поддерживает денежный поток предприятий сферы недвижимости, но и положительно влияет на управление и взыскание безнадежных долгов, тем самым улучшая кредитоспособность и балансы банков.

Недавний аналитический отчет банковской отрасли, опубликованный компанией VPBankS Securities Company, показывает, что, хотя финансовые данные банков за первый квартал 2025 года все еще находятся на стадии аудита, статьи «прочих доходов» — особенно от взыскания задолженности — показали значительный рост, что отражает положительное влияние рынка недвижимости.

Только в 2024 финансовом году доходы от деятельности по урегулированию безнадежной задолженности составили значительную долю в структуре прочих доходов трех крупнейших государственных коммерческих банков: Vietcombank (84%), BIDV (88%) и VietinBank (79%). Это также три банка с наибольшими совокупными активами и кредитным рейтингом среди группы из 11 банков, отслеживаемых VPBankS.

Вступая в первый квартал 2025 года, выручка от взыскания безнадежной задолженности трех вышеуказанных банков продолжила резко расти, достигнув 51% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В процентном отношении к непогашенным кредитам коэффициент также увеличился на 2 базисных пункта, что является признаком эффективности взыскания залогового обеспечения и управления непогашенной задолженностью.

Добавляя больше перспектив, SSI Research полагает, что, хотя ликвидность рынка недвижимости в первом квартале 2025 года несколько снизилась по сравнению с последним кварталом 2024 года, она все же значительно выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — в частности, рост составил около 70–72% в районе Ханоя.

Это важная основа, помогающая банкам ускорить ликвидацию залоговых активов, тем самым погасив безнадежные долги, урегулированные в предыдущий период. Рост этого источника дохода становится важной поддержкой, компенсирующей снижение доходов от комиссий за услуги, а также постоянную норму прибыли от торговли иностранной валютой и облигациями на фоне нестабильности мировых финансовых рынков.

Г-н Нгуен Суан Бинь, директор аналитического департамента компании KB Securities Vietnam (KBSV), прокомментировал, что причиной высокого роста коэффициента безнадежной задолженности в предыдущие годы стало снижение прибыли предприятий сферы недвижимости в сочетании с трудностями в мобилизации капитала через каналы облигаций, что привело к блокированию денежного потока для погашения задолженности.

Однако благодаря синхронным мерам правительства по устранению правовых барьеров, стимулированию государственных инвестиций и гибкой денежно-кредитной политике, направленной на разблокирование кредитных потоков, многие проекты в сфере недвижимости были возобновлены, что повысило способность предприятий выплачивать долги.

«Успешное решение многих проблемных долгов в секторе недвижимости не только помогает банкам снизить коэффициент безнадежных долгов, но и может даже отменить резервы, создав мощную движущую силу для роста прибыли в 2025 году», — подчеркнул г-н Бинь.

Очевидно, что контролируемое восстановление рынка недвижимости создает положительный сопутствующий эффект не только для предприятий отрасли, но и помогает кредитным организациям улучшить качество активов, укрепить финансовую базу и повысить устойчивость к потенциальным макроэкономическим рискам в будущем.

Источник: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html