Подходы и методы оценки недвижимости с 5 августа

Стандарты оценки недвижимости Вьетнама, изданные вместе с Циркуляром 42/2024/TT-BTC, регламентируют и направляют оценку недвижимости при определении цен в соответствии с положениями закона о ценах.

Циркуляр 42/2024/TT-BTC вступает в силу с 5 августа 2024 года.

Примечание: Настоящий вьетнамский стандарт оценки не применяется к оценке земли в соответствии с положениями закона о земле.

К субъектам, применяющим этот новый вьетнамский стандарт оценки недвижимости, относятся:

- Оценщики цен и предприятия по оценке цен осуществляют деятельность по предоставлению услуг по оценке цен в соответствии с положениями законодательства о ценах.

- Организации и лица, осуществляющие деятельность по государственной оценке цен в соответствии с законодательством о ценах.

- Организации и лица, заказывающие оценку, третьи лица, использующие отчеты об оценке согласно договорам на оценку (при наличии).

Согласно вьетнамским стандартам оценки недвижимости, подходы, применяемые при оценке недвижимости, будут включать следующие методы: рыночный подход, затратный подход и доходный подход, как предписано во вьетнамских стандартах оценки, или с использованием комбинации подходов.

Что касается методов оценки, используемых при оценке недвижимости, то они включают в себя методы оценки, относящиеся к подходам или комбинации подходов, указанных в настоящем Вьетнамском стандарте оценки. Метод оценки с учетом добавленной стоимости (surplus method) – это метод оценки, основанный на сочетании рыночного, затратного и доходного подходов.

На основании характеристик оцениваемой недвижимости, цели оценки, времени проведения оценки, основы оценочной стоимости, информации и данных об оцениваемой недвижимости, которые можно собрать, можно выбрать соответствующий подход и метод оценки.

Подходы и методы оценки недвижимости

В соответствии со статьей 4 Циркуляра 42/2024/TT-BTC, регулирующего подходы и методы оценки недвижимости с 5 августа 2024 года, следующим образом:

(i) Подходы, применяемые при оценке недвижимости, включают рыночный подход, затратный подход и доходный подход, как предписано во вьетнамских стандартах оценки, или комбинацию подходов.

(ii) Методы оценки, используемые при оценке недвижимости, включают методы оценки, относящиеся к подходам или комбинациям подходов, указанных в пункте (i) настоящего раздела. Метод оценки с учетом добавленной стоимости – это метод оценки, построенный на основе объединения рыночного, затратного и доходного подходов.

(iii) На основе характеристик оцениваемой недвижимости, цели оценки, времени оценки, основы оценочной стоимости, информации и данных об оцениваемой недвижимости, которые можно собрать, можно выбрать соответствующий подход и метод оценки.

Соответственно, применение метода остатка с 5 августа 2024 года осуществляется следующим образом:

(i) Формула в методе добавок:

V = ДТ - КП

Там:

- V: Оценочная стоимость актива.

- DT: Общий доход от разработки.

- CP: Общая стоимость разработки.

(ii) Содержание реализации:

- Определить наилучшее и наиболее эффективное использование имущества.

- Определите будущий период прогнозирования денежных потоков (n).

- Определить общий доход от развития (DT).

- Определить общие затраты на разработку (ЗР).

- Определить стоимость недвижимости (V).

(iii) Дела, касающиеся времени возникновения доходов от развития и расходов на развитие недвижимости:

- Случай 1: Доходы и расходы на девелопмент недвижимости возникают в одном году. В этом случае доходы и расходы на девелопмент недвижимости рассчитываются исходя из уровня цен на момент оценки.

V = DT - CP (на момент оценки)

- Случай 2: Процесс развития недвижимости длится много лет, после строительства недвижимость сдается в аренду для бизнеса или часть сдается в аренду для бизнеса или часть недвижимости продается в течение многих лет.

Там:

- V: Оценочная стоимость актива.

- DTt: Ожидаемый доход от разработки в году t.

- CPt: Оценочные затраты на разработку в году t.

- r: Ставка дисконтирования.

- n: Прогнозируемый период будущих денежных потоков.

- t: Прогнозируемый год.

Кроме того, в соответствии со статьей 10 Циркуляра 42/2024/TT-BTC определение ставки дисконтирования (r) в методе профицита предписывается следующим образом:

При определении ставки дисконтирования необходимо учитывать временную стоимость денег и риски, связанные с денежными потоками, возникающими в ходе строительства, завершения и эксплуатации проекта недвижимости.

Ставка дисконтирования определяется одним из следующих способов:

- Ставка дисконтирования, определяемая доходным подходом, указана во Вьетнамских стандартах оценки доходного подхода.

- Ставка дисконтирования определяется на основе средней среднесрочной процентной ставки по депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций, имеющих штаб-квартиру или филиалы в провинции на момент оценки, для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости и бизнес-проектов.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется на следующей основе:

- Особенности оценки недвижимости.

- Информация о планировании землепользования, планировании строительства, планировании дорожного движения, правилах переустройства земель и правилах инвестирования в строительство, утвержденных компетентными органами.

- Руководство по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования вьетнамских стандартов оценки по сбору и анализу информации об активах, подлежащих оценке.

Мудрость

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html