Необходимо согласовать интересы всех сторон.

Застройщики с трудом справляются с расходами и выплачивают проценты по кредитам.

Репортер (НДТ): В настоящее время, в то время как миллионы людей с низким и средним уровнем дохода мечтают о собственном жилье, предложение доступного и социального жилья практически исчерпано. Как вы думаете, каковы причины такой ситуации?

Г-н Во Хонг Тханг, директор по консультационным услугам и развитию проектов группы компаний DKRA: Проблема недостаточного предложения доступного жилья и социального жилья для удовлетворения потребностей людей с низким и средним уровнем дохода существует и сохраняется уже много лет.

Существует множество факторов, влияющих на предложение в этом сегменте, но два основных напрямую влияют на него.

Во-первых, возросли издержки на производство. Хотя цены на недвижимость демонстрируют признаки снижения в последние два года, следует признать, что предыдущий цикл развития рынка недвижимости, примерно с 2014 по 2020 год, поддерживал цены на недвижимость на высоком уровне.

Это приводит к чрезвычайно высоким инвестиционным и строительным затратам для застройщиков. Поскольку стоимость земли, сырья, рабочей силы и т.д. резко возрастает, снизить цену готовой недвижимости крайне сложно.

Г-н Во Хонг Тханг — директор по консультационным услугам и развитию проектов, группа компаний DKRA.

Во-вторых, правовой статус проектов в сфере недвижимости часто бывает длительным, и на его урегулирование уходит очень много времени. Начиная с этапа приобретения земли, застройщикам еще предстоит получить разрешения от различных государственных органов, не говоря уже о разработке планов компенсаций и переселения… что приводит к затягиванию юридических процедур по проекту на многие годы.

Особенно для специализированных предприятий, таких как недвижимость, которые в основном используют высокий уровень финансового рычага, заимствования через облигации и банковские каналы представляют собой существенную статью расходов. В то время как проекты задерживаются из-за незавершенных юридических процедур, предприятиям все равно приходится нести огромные процентные платежи по этим кредитам. Все эти сопутствующие расходы в конечном итоге будут учтены в цене конечного продукта после завершения строительства.

Поэтому предприятиям очень сложно снизить цены на продукцию до уровня, который был бы «доступным» для большинства людей, особенно в нынешних условиях, когда затраты и так очень высоки.

Инвестор: Это наглядно демонстрирует, с какими трудностями сталкиваются застройщики в сфере недвижимости из-за проблемы с издержками. Могли бы вы подробнее рассказать о некоторых издержках, с которыми в настоящее время сталкиваются компании, работающие в сфере недвижимости, и о том, как это влияет на снижение цен на жилье?

Г-н Во Хонг Тханг: Затраты на производство, такие как плата за пользование землей, компенсация за расчистку земли, проценты по банковским кредитам, затраты на рабочую силу и закупка строительных материалов... резко возросли, в последнее время даже в несколько раз.

Предполагается, что реализация проекта, от начального этапа планирования до завершения юридических процедур, занимает в среднем всего около 3 лет. Однако в реальности предприятия могут тратить до десяти лет и более на оформление документов для официального начала строительства, что приводит к растрате ресурсов.

Для приобретения земли предприятиям необходимо понести ряд расходов, связанных с выплатой компенсаций и расчисткой земли, включая передачу прав пользования землей, уплату сборов за пользование землей, арендную плату за землю и сборы государству за охрану рисовых полей.

Далее, затраты на строительство, включая оплату труда и материалы, со временем увеличиваются. В случае многоквартирных домов затраты на строительство составляют приблизительно 50%, в случае таунхаусов — около 30%, а в случае вилл — 20%.

Не говоря уже о финансовом бремени, которое ложится на предприятия, когда им приходится погашать основную сумму и проценты по кредитам. Чем дольше длится проект, тем выше будут накапливаться эти финансовые затраты. И в конечном итоге все эти затраты учитываются в продажной цене, которую покупатели должны заплатить при покупке дома.

Нельзя ожидать от предприятий, что они будут мириться с убытками только для того, чтобы избавиться от товарных запасов.

В условиях вялого рынка недвижимости, подобного тому, что наблюдался в последние два года, многие застройщики пытаются предложить привлекательные льготы покупателям жилья и продлить сроки оплаты, чтобы стимулировать спрос.

В действительности, это политика, которая вредит прибыли инвесторов, но они все равно принимают ее в попытке создать ликвидность. Теперь, когда издержки слишком высоки, предприятия могут лишь снижать цены на продукцию, чтобы в разумных пределах сбалансировать интересы как покупателей, так и продавцов.

Очень сложно заставить компании, работающие в сфере недвижимости, снизить цены на жилье до «доступного» уровня, потому что бизнес должен быть прибыльным, и невозможно ожидать от них, что они будут мириться с убытками только для того, чтобы продать свой товар.

Ранее многие застройщики стремились к прибыли в десятки процентов еще до начала любого проекта. Теперь же их цель — выйти на безубыточность или даже понести убытки на начальных этапах. Сегодня главная задача застройщиков — предложить максимально низкую цену и как можно быстрее получить платежи для формирования денежного потока, что уже является наилучшим вариантом для покупателей, желающих приобрести недвижимость.

Ожидается увеличение предложения жилья в связи с изменениями в политике.

Инвестор: Реальность такова, что даже в целом мрачной обстановке на рынке недвижимости в 2023 году сегмент доступного жилья всегда привлекал особое внимание покупателей, и проекты в этом сегменте стабильно демонстрировали объемы сделок.

Однако инвесторы, похоже, особенно заинтересованы в строительстве элитных таунхаусов и квартир высокого класса. Почему существует этот парадокс?

Г-н Во Хонг Тханг: Юридические препятствия, возникающие одновременно в тысячах проектов по всей стране, привели к тому, что в последние годы очень небольшое количество проектов имеет право на запуск, и сосредоточено оно лишь в нескольких конкретных сегментах.

Из-за ограниченного количества проектов и их разумных цен продажи, безусловно, будут очень быстрыми, и оживленные сделки легко могут привести нас к ошибочному мнению, что общественный интерес привлекают только недорогие проекты.

Однако важно также признать тот факт, что в проектах, расположенных в «горячих точках», таких как Ханой и Хошимин, практически нет квартир по цене ниже 50 миллионов донгов/м². В таких проектах цены обычно варьируются от 70 до 80 миллионов донгов/м², а то и до 100 миллионов донгов/м², что считается элитной недвижимостью.

Учитывая расположение всех этих проектов в столь престижных местах, застройщикам очень сложно снижать цены на продукцию. Кроме того, в последнее время количество доступных для запуска проектов класса люкс крайне ограничено, что также привело к низкому объему сделок в этом сегменте.

Следовательно, нельзя, исходя из количества сделок на рынке, сделать вывод о том, что сегмент элитной недвижимости менее популярен, чем сегменты доступного или социального жилья.

Если удастся снизить издержки, цены на недвижимость немедленно уменьшатся.

Кроме того, многие застройщики с самого начала ориентировались на строительство таунхаусов и элитной недвижимости, имея долгосрочную стратегию развития этого сегмента. Поэтому, даже если они хотели бы развивать более доступные сегменты для удовлетворения рыночного спроса, им все равно приходится придерживаться первоначального направления.

Кроме того, некоторые проекты остались незавершенными, вложив очень большие средства, что затрудняет инвесторам переход в другие сегменты рынка недвижимости.

Инвестор: Итак, на ваш взгляд, какие решения необходимы для решения проблемы нехватки доступного жилья? Измененный закон о земле принят и скоро вступит в силу. Как вы оцениваете его влияние на предложение на рынке недвижимости?

Г-н Во Хонг Тханг: Исходя из основной государственной политики, мы можем с уверенностью ожидать, что в ближайшие 3-5 лет предложение социального и доступного жилья значительно увеличится, компенсируя нехватку жилья, с которой в последнее время сталкивается подавляющее большинство населения.

Для достижения этой цели роль государства остается первостепенной, поскольку на него возложена основная ответственность за управление и направление развития рынка посредством политики, институтов и нормативных актов.

Самое важное — решить все юридические вопросы, связанные с проектом, сократить административные процедуры, чтобы предприятия могли быстро начать строительство. В частности, недавно измененные и дополненные законы, безусловно, окажут немедленное положительное влияние на рыночное предложение после их официального вступления в силу.

Во-вторых, необходимо пересмотреть затраты на землепользование, а также расширить программы налоговой поддержки для предприятий, занимающихся строительством доступного и социального жилья.

В-третьих, Вьетнаму следует рассмотреть возможность создания большего количества фондов жилищного строительства для тех, кто впервые приобретает жилье, по аналогии с Сингапуром.

Наконец, в нашей стране следует создать больше фондов чистых земель и выставлять их на аукцион, чтобы предприятия могли легко получить доступ к земле.

С точки зрения бизнеса, фундаментальное соотношение остается соотношением спроса и предложения. Если затраты на ресурсы растут, отпускные цены повышаются, и наоборот, если затраты снижаются, цена на недвижимость немедленно падает. Для контроля этих затрат государство по-прежнему играет решающую роль в определении восходящих и нисходящих тенденций рынка недвижимости .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html