Необходимость согласования интересов всех сторон

Инвесторам трудно «нести» издержки и платить проценты по кредитам

Нгуой Дуа Тин (НДТ): В настоящее время, хотя миллионы людей с низким и средним уровнем дохода стремятся иметь собственное жильё, предложение доступного и социального жилья практически исчерпано. Как вы думаете, в чём причина такой ситуации?

Г-н Во Хонг Тханг — директор по консалтинговым услугам и развитию проектов, DKRA Group: Проблема нехватки доступного жилья и социального жилья для удовлетворения потребностей людей с низким и средним уровнем дохода возникла и существует уже много лет.

На этот сегмент влияет множество факторов, но есть два основных фактора, которые напрямую влияют на предложение в этом сегменте.

Во-первых, растут производственные затраты. Хотя в последние два года цены на недвижимость демонстрируют признаки снижения, следует признать, что предыдущий цикл развития рынка недвижимости, примерно с 2014 по 2020 год, поддерживал цены на жильё на высоком уровне.

Это приводит к чрезвычайно высоким инвестиционным и строительным затратам для инвесторов в проекты в сфере недвижимости. Из-за вертикального роста расходов на покупку земли, сырье, рабочую силу и т. д., снизить стоимость готовой недвижимости крайне сложно.

Г-н Во Хонг Тханг — директор по консалтинговым услугам и развитию проектов, DKRA Group.

Во-вторых, правовой статус проектов в сфере недвижимости определяется долго и занимает много времени. Начиная с этапа оформления права собственности на землю, инвесторам необходимо также подавать заявки на получение разрешительных документов в различные органы власти, не говоря уже о планах компенсации и расчистки участка... из-за чего юридическое завершение проекта может занять много лет.

В частности, в таких специфических сферах бизнеса, как недвижимость, большинство компаний используют высокий уровень финансового рычага, заимствуя значительные средства у банков и через облигационные каналы. Несмотря на то, что проект задерживается из-за неполноты юридических документов, бизнесу всё равно приходится платить огромные проценты по кредиту. Все вышеперечисленные расходы будут включены в стоимость продукта после завершения проекта.

Таким образом, предприятиям крайне сложно снизить цены на продукцию до низкого уровня или соответствовать концепции «доступности», к которой стремится большинство людей, особенно в нынешних условиях, когда издержки и так очень высоки.

Инвестор: Это говорит о том, что инвесторы в недвижимость испытывают «головную боль» из-за проблемы затрат. Не могли бы вы более подробно рассказать о расходах, которые приходится нести компаниям, работающим в сфере недвижимости, и как это влияет на снижение цен на жильё, сэр?

Г-н Во Хонг Тханг: Такие производственные затраты, как плата за использование земли, компенсация за расчистку участка, проценты по банковским кредитам, затраты на рабочую силу, закупка строительных материалов... резко возросли, даже в несколько раз за последнее время.

Проект с момента принятия строительной политики до юридического завершения, как и планировалось, в среднем занимает всего около 3 лет, но на самом деле предприятия, желающие официально начать строительство, могут потратить до десяти лет на оформление документов, тратя ресурсы впустую.

Чтобы владеть землей, предприятия должны выплатить ряд компенсаций и расходов на расчистку участка путем получения прав землепользования, уплаты сборов за землепользование, арендной платы за землю и сборов за охрану рисовых полей государству.

Далее, со временем увеличиваются затраты на строительство, включая рабочую силу, материалы и т. д. Для многоквартирных проектов затраты на строительство составляют примерно 50%, для таунхаусов — около 30%, а для вилл — 20%.

Не говоря уже о финансовом бремени, связанном с выплатой компаниям основного долга и процентов по кредитам. Чем дольше реализуется проект, тем выше будут эти финансовые затраты. И, наконец, эти расходы включены в продажную цену, которую покупатели платят при покупке дома.

Предприятия не могут терпеть убытки только ради того, чтобы продать свою продукцию.

В условиях неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости за последние два года многие инвесторы пытались предложить привлекательные льготы покупателям жилья и продлить сроки оплаты, чтобы стимулировать спрос.

Фактически, эта политика наносит ущерб прибыли инвесторов, но они всё равно принимают её, пытаясь создать ликвидность. Теперь, когда издержки слишком высоки, компании могут лишь снизить цены на свою продукцию, чтобы гармонизировать интересы покупателей и продавцов на умеренном уровне.

Очень сложно заставить компании, занимающиеся недвижимостью, снизить цены на жильё до «доступного» уровня, поскольку бизнесу нужна прибыль. Невозможно ожидать, что компании будут терпеть убытки только ради того, чтобы продать свою продукцию.

Раньше многие инвесторы ожидали прибыли в десятки процентов, прежде чем предпринимать какие-либо действия, но теперь они настроены выйти в ноль, даже понести убытки на ранних этапах. Главная цель инвесторов сегодня — максимально низкая цена продажи и как можно более быстрый сбор средств для создания денежного потока, что является наилучшим вариантом для клиентов, желающих владеть недвижимостью.

Ожидания увеличения предложения жилья благодаря политике

Инвестор: На самом деле, даже в общем мрачном контексте рынка недвижимости в 2023 году, сегмент доступного жилья по-прежнему пользуется особым вниманием со стороны покупателей, а проекты в этом сегменте всегда имеют стабильный объем сделок.

Однако инвесторы, похоже, заинтересованы в строительстве роскошных таунхаусов и элитных апартаментов... Как вы думаете, почему существует этот парадокс?

Г-н Во Хонг Тханг: Юридический тупик, возникший одновременно в тысячах проектов по всей стране, привел к тому, что количество проектов, допущенных к запуску в последние годы, было очень небольшим и реализулось только в определенных сегментах.

Из-за небольшого количества проектов с разумными ценами скорость продаж наверняка будет очень высокой, а оживление сделок легко заставляет нас ошибочно думать, что людей интересуют только недорогие проекты.

Однако необходимо учитывать, что в проектах, расположенных в «горячих точках», таких как Ханой и Хошимин, квартир стоимостью менее 50 млн донгов/м² практически нет. В таких проектах цены на квартиры будут составлять 70–80 млн донгов/м², а иногда и 100 млн донгов/м², что также известно как элитная недвижимость.

Все вышеперечисленные проекты расположены в таких престижных местах, что инвесторам крайне сложно снизить цены на продукцию. Кроме того, в последнее время количество элитных проектов, доступных для продажи, было крайне ограничено, что также привело к низкому объёму сделок в этом сегменте.

Поэтому невозможно на основании количества сделок на рынке утверждать, что сегмент элитной недвижимости менее интересен, чем сегмент доступного или социального жилья.

Если затраты сократятся, цены на недвижимость также немедленно упадут.

Кроме того, по мнению некоторых инвесторов, многие предприятия с самого начала позиционировали себя как развивающие сегмент таунхаусов и домов высокой стоимости и имеют долгосрочную стратегию развития этого сегмента. Поэтому, даже если они действительно хотят развивать сегменты с более низкой стоимостью для удовлетворения рыночного спроса, им все равно придется смириться с сохранением первоначальной ориентации.

Вместе с тем некоторые проекты были реализованы в незавершенном виде с очень большими капиталовложениями, поэтому инвесторам сложно легко переключиться на другие сегменты недвижимости.

Инвестор: Итак, по вашему мнению, какие решения следует реализовать для решения проблемы дефицита доступного жилья? Пересмотренный Закон о земле принят и будет применяться на практике. Как вы оцениваете, как это повлияет на предложение на рынке недвижимости?

Г-н Во Хонг Тханг: Исходя из основной политики государства, мы можем полностью ожидать, что в ближайшие 3–5 лет предложение социального жилья и доступного жилья значительно увеличится, что компенсирует нехватку жилья у большинства людей в последнее время.

Для достижения этой цели государство по-прежнему играет важнейшую роль, выполняя ключевую задачу управления и ориентации развития рынка посредством политики, институтов и стратегий...

Самое главное — урегулировать все юридические вопросы проекта, сократить сроки административных процедур, чтобы бизнес мог оперативно развернуть строительство. В частности, изменения и дополнения в законодательстве, безусловно, окажут немедленное положительное влияние на предложение на рынке после официального вступления в силу.

Во-вторых, необходимо пересмотреть расходы на землепользование, а также расширить программы налоговой поддержки для предприятий, развивающих сегменты доступного жилья и социального жилья.

В-третьих, Вьетнаму следует рассмотреть вопрос о создании дополнительных фондов жилищного строительства для впервые приобретающих жилье граждан, как в Сингапуре.

И, наконец, наша страна должна создать больше чистых земельных фондов и выставлять их на аукционы, чтобы предприятия могли легко получить доступ к земле.

Что касается бизнеса, то здесь по-прежнему сохраняется взаимосвязь спроса и предложения. Если затраты на производство увеличиваются, цена продажи увеличивается, и наоборот. Если затраты снижаются, цена готовой недвижимости также немедленно снижается. Для контроля этих затрат государство по-прежнему играет важную роль в принятии решений о росте или падении рынка недвижимости .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html