Эксперты делают неожиданные комментарии о земельном сегменте в этом году

(Дэн Три) - Эксперты полагают, что в этом году в земельном сегменте явление «земельной лихорадки» не будет иметь широкого распространения, а будет носить лишь локальный характер.

Эксперт: Рынок земли замедляется

По данным отчета Министерства строительства , в четвертом квартале 2024 года количество сделок купли-продажи квартир и индивидуальных домов достигло более 25 400 единиц, что на 33,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Количество успешных сделок купли-продажи земли достигло 86 796 лотов/участков, что на 15,7% меньше, чем в предыдущем квартале.

За весь 2024 год количество успешных сделок купли-продажи квартир и индивидуальных домов составило более 125 500 единиц, что на 11,2% меньше, чем за аналогичный период. Объем сделок купли-продажи земли в 2024 году составит более 412 400 лотов/участков, что на 33,6% больше, чем в 2023 году.

В прошлом году, помимо квартир, сегмент земли в пригородах Ханоя и некоторых соседних районах был оценен как имеющий позитивные сигналы. Однако во многих местах земельный сегмент все еще сталкивается с трудностями или восстановился лишь незначительно.

Оценивая сегмент земли в последнее время, эксперт по недвижимости г-н Ле Динь Чунг сказал, что с апреля 2024 года на рынке земли наблюдаются признаки восстановления: количество сделок резко возросло в мае, но в сентябре резко сократилось. Причина в общем эффекте ханойского рынка, когда ликвидность низкая, цены снижаются, в результате чего страдают и провинции.

После резкого роста цен на землю в Ханое в конце 2024 года многие инвесторы снизили цены продажи. Рынок земли в Ханое замедляется. В провинциях, граничащих с Ханоем, таких как Бакнинь, Бакзянг , Хынгйен, Хайзыонг и т. д., больше не наблюдается явление продажи в убыток, цены на землю снова выросли с 2024 года.

В частности, цены на землю в Хынгйене зафиксировали самый сильный рост, Бакзянг также восстановился до уровня цен по сравнению с пиком 2022 года. Для района от Тханьхоа на юг рынок по-прежнему слаб, цена ниже предыдущего пика.

Участок земли в пригороде Ханоя (Фото: Дуонг Там).

Говоря об инвестиционном потенциале этого сегмента в ближайшее время, г-н Чунг отметил, что возможностей по-прежнему много, но не просто покупка земли в Ханое принесет инвесторам пользу, необходимо тщательно выбирать район с развитой транспортной инфраструктурой и плотностью населения.

В настоящее время многие инвесторы выбирают районы, имеющие четкую ориентацию на развитие или ставшие городами, поэтому базовая цена будет колебаться в пределах 3–5 млрд донгов.

Многие люди не могут купить ни одного товара по этой цене, поэтому они решают «вложить деньги» и инвестировать в отдаленные провинции. Некоторые районы на экономических осях, связанные с промышленными парками, такими как Бакнинь, Бакзянг или Хынгйен, Хайзыонг, Хайфон, Куангнинь... привлекают внимание многих инвесторов.

Однако при покупке земли инвесторам необходимо обращать внимание на проекты, которые соответствуют юридическим условиям, как минимум имеют договор купли-продажи или красную книгу, а также необходимо учитывать платежеспособность инвестора; Выбирайте места, которые отвечают потребностям и привлекают будущих жителей.

Г-н Нгуен Ань Куэ, эксперт по недвижимости, сказал, что цены на все сегменты недвижимости в Ханое достигли пика в октябре 2024 года. Цены на квартиры и землю в Ханое замедлились, а ликвидность снизилась. Кроме того, некоторые инвесторы в землю в пригородах ищут способы «избавиться от своего товара».

«Земельная лихорадка» не будет широко распространена в этом году?

Оценивая ситуацию с земельными ресурсами в этом году, г-н Ле Динь Чунг заявил, что явление «земельной лихорадки» не будет иметь широкого распространения, а будет носить лишь локальный характер. В вышеуказанных провинциях, от Тханьхоа до юга, в этом году ситуация на рынке по-прежнему не является позитивной. Что касается провинций в туристических зонах, таких как Дананг и Нячанг, в этом году наблюдалось больше позитивных признаков, обусловленных восстановлением экономики, что привело к росту туризма.

Инвесторы также начали обращать внимание на регионы с активным развитием туризма, особенно на Нячанг и Дананг, где в 2024 году наблюдался более выраженный подъем.

Кроме того, с изменением земельного законодательства старые проекты с оставшимся инвентарем будут пользоваться большим вниманием со стороны покупателей. Товары стоимостью менее 3–4 млрд донгов привлекут больше покупателей. Причина, по которой старые проекты более привлекательны, заключается в том, что они были реализованы до вступления в силу нового прейскуранта цен на землю, поэтому стоимость земли ниже. При этом проекты, реализуемые по новому прейскуранту цен на землю, будут «раздуты».

«Хотя земельные участки снова будут в ажиотаже, не все землевладельцы получат выгоду. Психология покупателей изменилась, поскольку они выбирают очень тщательно, исходя из репутации инвестора, законности проекта и качества продукта. Раньше инвесторы могли продавать сразу после завершения инфраструктуры, но теперь им приходится добавлять ландшафт и удобства, чтобы привлечь покупателей», — добавил он.

Земля, выставленная на аукцион в районе Хоайдук, Ханой (Фото: Дуонг Там).

Что касается земельных участков, выставленных на аукцион, г-н Чунг предсказал, что пригородные районы Ханоя по-прежнему будут привлекать внимание инвесторов в этом году. Потому что предложение жилья на рынке Ханоя в краткосрочной перспективе не показало никаких признаков улучшения по сравнению с реальными потребностями людей.

Кроме того, поскольку цены в центральных районах городов сейчас настолько высоки, инвесторы, как правило, ищут продукты в пригородах. Инвесторы по-прежнему отдают предпочтение «охоте» за разделенными на участки землями, выставленными на продажу, особенно за землями, выставленными на аукционы, организованные местными органами власти, из-за их юридической безопасности.

Однако в ближайшее время цены на землю, выставленную на аукцион в Ханое или близлежащих провинциях, не будут резко расти, как в недавний период, но рост цен будет более обоснованным. Инвесторы будут более бдительными, будут внимательно изучать информацию, прежде чем устанавливать приемлемую цену, вместо того, чтобы следовать психологии толпы или поддаваться влиянию спекулянтов.

Г-н Нгуен Куок Ань, эксперт по недвижимости, заявил, что после периода разворота и консолидации рынок перейдет к периоду восстановления, который, как ожидается, начнется со второго по четвертый квартал этого года. В это время инвесторы больше не будут уделять слишком много внимания цене продажи и юридическим факторам, как в периоды упадка рынка.

Вместо этого, потенциальный рост цены является ключом к решению вложить деньги. Поэтому инвесторы уделяют особое внимание таким прибыльным сегментам, как земельные участки и проекты вилл.

«В предыдущих циклах, когда рынок переходил на стадию развития, на каждые вложенные 100 донгов квартиры приносили всего 136 донгов. Однако земля приносила до 300 донгов», — сказал эксперт.

По его словам, с вступлением в силу Закона о земле 2024 года на рынке земли произойдет много больших изменений — от предложения до транзакционной деятельности. Земельный сегмент развивается в более позитивном направлении, снижая ситуацию «земельной лихорадки», виртуальных цен и создавая рыночные волны. Вместо этого это новый цикл с более стабильным, прозрачным и устойчивым земельным сегментом.

Наконец, с первого по четвертый квартал 2026 года рынок выйдет на стабильную орбиту. Цены и ликвидность выросли по широкому спектру активов. Это можно считать лучшей перспективой рынка после длительного периода стагнации.

Согласившись с вышеизложенными мнениями, г-н Нгуен Ань Куэ заявил, что земля будет светлым пятном в период с 2025 по 2027 год, но больше не будет занимать «королевскую» позицию, как в предыдущий период.

«Есть две причины, по которым земля уже не так востребована, как в 2022 году. Во-первых, в городских районах типа 3 и выше строительство должно быть завершено до продажи, что приводит к увеличению инвестиционных затрат. Во-вторых, усложняется процедура раздела земельных участков. Однако земельные участки все равно будут привлекательнее других сегментов», — подчеркнул он.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm