Земельные брокеры «поднимают волну», «создают жару», вызывая хаос на рынке недвижимости

Рынок недвижимости восстанавливается позитивно

Согласно отчёту Ассоциации риелторов Вьетнама (VARs), третий квартал 2024 года в частности и первые 9 месяцев 2024 года в целом продемонстрировали позитивное восстановление рынка недвижимости после сложного периода. Отчасти благодаря стабильности экономики и политике государственной поддержки.

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года официально вступили в силу 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих нормативных актов, что способствовало формированию правового коридора для рынка недвижимости и началу нового цикла его развития в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. Сегменты недвижимости, от жилой, коммерческой до промышленной, продемонстрировали признаки положительного роста, было реализовано множество новых проектов.

В последнее время на рынке недвижимости появились признаки «разогрева». (Фото: ST)

Заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARs IRE) г-жа Фам Тхи Миен заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

Соответственно, история с земельными аукционами сейчас «горячее», чем когда-либо: аукционы проводятся «за одну ночь», и сотни, а то и тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Цена выигрыша также рекордно высока и сопоставима с ценой на проектные земли с хорошо проложенной инфраструктурой.

Рынок также активно развивается в сегменте квартир, где цены постоянно поднимаются до новых высот как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свои дома. Несмотря на высокие цены, недавно запущенные многоквартирные дома демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Помимо типа апартаментов, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на рост цен. Многие квартиры отличаются не только хорошим расположением, но и высокой ценой, к тому же, чтобы их купить, покупателям/инвесторам приходится доплачивать разницу.

Земельные брокеры «делают волну»

Помимо результатов, связанных с реальным спросом и предложением, рынок также демонстрирует признаки «разогрева». Это выражается в спекуляциях с землей, росте цен на жилье и появлении непрозрачных сделок с недвижимостью.

«Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «разогрева» также очевидны в сегменте квартир: всё более высокие запрашиваемые цены на переуступаемые квартиры, что связано с «помощью» некоторых спекулятивных групп. Все эти признаки связаны с нехваткой предложения, хотя оно и улучшилось», — отметила г-жа Мин.

Помимо результатов реального спроса и предложения, рынок также продемонстрировал признаки «разогрева». (Фото: VOV)

В частности, г-жа Минь отметила, что в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему фиксировалось предложение в размере 22 412 объектов, включая около 14 750 новых объектов, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Несмотря на снижение количества, согласно статистическим данным, предложение в третьем квартале всё же продемонстрировало «рост», поскольку появилось множество новых проектов, особенно с учётом наличия крупных проектов, которые начали вводиться в эксплуатацию, что сделало рынок более «оживлённым».

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зарегистрировано 38 797 новых объектов недвижимости, выставленных на продажу. Предложение по-прежнему характеризовалось высокой дифференциацией. Соответственно, 70% нового предложения приходилось на сегмент квартир. Среди них преобладали объекты с ценой свыше 50 млн донгов за м² и выше. Рынок практически полностью лишился доступных коммерческих квартир. В региональном разрезе лидировал Северный регион с 46% нового предложения, за ним следовали Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение сосредоточено преимущественно в сегментах элитной и роскошной недвижимости, в третьем квартале на рынке было зафиксировано около 10 400 успешных сделок, что соответствует уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя большая часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные расходы, особенно связанные с землей, растут.

Объём сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом объём сделок с квартирами остался «подавляющим», составив 71% от общего объёма сделок с жильём в третьем квартале. В новых многоквартирных проектах средний уровень поглощения составил 75%. В многоквартирных проектах Ханоя уровень поглощения вскоре после открытия продаж достигал 90%.

Всё более очевидной становится тенденция к развитию малогабаритных квартир, что позволяет снизить их общую стоимость и сделать их более подходящими для потребностей и финансовых возможностей одиноких людей и молодых семей. Этот тип недвижимости также отличается наибольшей ликвидностью.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза превышает показатель за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать заказы, также зафиксировали большой объем интереса и «огромные» депозиты.

Что касается цен продажи, цены на жильё продолжают оставаться «закреплёнными» на высоком уровне как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Дисбаланс между спросом и предложением становится всё более серьёзным, поскольку предложение, хотя и улучшилось, всё ещё не может удовлетворить спрос. Кроме того, большинство новых предложений по-прежнему реализуется по высоким стандартам, а инвестиционные затраты, особенно связанные с земельными участками, растут.

В частности, в третьем квартале уровень цен на первичном рынке недвижимости в Ханое продолжал расти и не показывал признаков остановки, в то время как предложение постепенно увеличивалось. Новые проекты, от малоэтажных до многоэтажных, в основном в сегментах элитного жилья, по-прежнему привлекали большое внимание рынка. Это создало движущую силу, способствующую сохранению высоких цен на вторичном рынке квартир, несмотря на постепенную стабилизацию ликвидности после периода бурного роста.

В Дананге первичные цены на квартиры также зафиксировали «рекордный» рост: более 50% нового предложения стоили свыше 80 млн донгов за кв. м. Тем не менее, рынок оставался хорошо осваиваемым благодаря инвестиционному спросу со стороны покупателей из других провинций, особенно из Ханоя. Кроме того, вторичные цены также значительно выросли: цены на жилую землю в некоторых районах выросли на 10–25% за тот же период.

В городе Хошимин уровень первичных цен оставался стабильно высоким благодаря предложению, в основном, за счёт текущих проектов. В то же время, в провинциях и городах, прилегающих к Хошимину, уровень первичных цен незначительно вырос, в пределах 3–5%, при этом новые предложения отличались более высокими продажными ценами.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен реализации проектов из выборки из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена реализации кластера проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м², что на 64,0% больше, чем во втором квартале 2019 года. Средняя цена реализации кластера проектов в Хошимине выросла с 49,2 миллиона донгов/м² до 64,2 миллиона донгов/м², что на 30,6% больше, чем в базовом периоде. В Дананге индекс цен на рынке Дананга показал рост на 46,2% в третьем квартале, что выше, чем в Хошимине.

«Спрос на недвижимость, включая жильё и инвестиции, продолжает смещаться в сторону пригородных районов, провинций/городов, окружающих два особых городских района, и на вторичный рынок с множеством вариантов по более разумным ценам. В Ханое и Хошимине ведётся активная охота за квартирами и домами стоимостью менее 3 млрд донгов», — подчеркнула г-жа Мьен.

Источник: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html