Наследие Генерального секретаря Нгуен Фу Чонга: Резолюция 18 со множеством прорывов

(Дан Три) - Резолюция № 18-NQ/TW с новой политикой партии играет большую роль в продолжении инноваций, совершенствовании институтов и политики, а также повышении эффективности и результативности управления и использования земель.

Большая роль в совершенствовании институтов и политики

Более двух лет назад покойный Генеральный секретарь Нгуен Фу Чонг подписал и издал Резолюцию № 18-NQ/TW 5-го съезда Центрального Комитета КПК 13-го созыва (Резолюция 18) «Продолжение инноваций и совершенствования институтов и политики, повышение эффективности и результативности управления и землепользования, создание импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода». В этой Резолюции излагается требование к инновациям и совершенствованию институтов и политики в области управления и землепользования в соответствии с институтом развития социалистической рыночной экономики . Государство обеспечивает достаточные ресурсы для развития планирования землепользования и отраслевого планирования, связанного с землепользованием. Кроме того, в Резолюции излагается требование обеспечить гармонию интересов между людьми, инвесторами и государством, где в центре внимания – люди, и никто не остается позади. Еще одним новым моментом является то, что в Резолюции предусмотрены рекомендации по повышению налоговых ставок для тех, кто использует большие земельные площади, много домов, спекулирует землей, медленно использует землю и оставляет ее неиспользованной. Г-н Во Хонг Тханг, директор по консалтинговым услугам и развитию проектов группы DKRA, отметил, что Постановление № 18 после его принятия будет содержать множество новых положений, станет прорывом в области землепользования и, как ожидается, станет мощным стимулом для развития страны в новый период. Постановление направлено на усиление роли рынка в управлении и использовании земель; усиление роли представительного собственника и расширение возможностей государства в сфере управления земельными ресурсами. В то же время, необходимо решительно противодействовать коррупции и негативным проявлениям в земельном секторе; обеспечить гармонию интересов народа, инвесторов и государства, где центральное место занимает народ, и никто не остается в стороне. Постановление также содержит рекомендации по повышению налоговых ставок для тех, кто использует большие земельные площади, много домов, спекулирует землей, медленно использует землю и оставляет земли без присмотра. В частности, Постановление требует: отмены системы ценообразования на землю; разработки механизма и метода определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами; регулирования функций, задач и ответственности органов, ответственных за определение цен на землю. По словам г-на Тханг, требование об отмене системы цен на землю является серьёзной революцией в сфере недвижимости. Это создаёт публичность, прозрачность и соответствие требованиям, минимизируя негативное воздействие на землю, что приносит пользу как людям, так и бизнесу . В целом, г-н Тханг считает, что содержание Постановления напрямую влияет на законодательный план, поднимая вопрос о совершенствовании смежных специализированных законов, таких как Закон о жилье, Закон о строительстве, Закон о планировании и т. д. Эффективность Постановления заключается в том, что в прошлом Правительство поручало соответствующим подразделениям оперативно совершенствовать правовую базу для законов, связанных с недвижимостью. В конце июня Национальная Ассамблея одновременно приняла Закон о земле, Закон о жилье и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, которые вступят в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше, чем предполагалось ранее.

Проект недвижимости в стадии реализации (Фото: Хоанг Джиам).

Г-н Тханг ожидает, что Резолюция № 18 будет и далее укреплять её роль и миссию по обеспечению гармонии интересов народа, инвесторов и государства в управлении и использовании земель; земля будет использоваться более эффективно и устойчиво. Благодаря этому рынок недвижимости будет развиваться более стабильно, прозрачно и устойчиво, вскоре вступая в новый цикл роста с мощным внутренним потенциалом. Адвокат, мастер Фам Тхань Туан, отметил, что, предлагая 5 точек зрения, 3 цели, 6 групп решений и 8 основных групп мер политики по совершенствованию земельного законодательства, Резолюция № 18-NQ/TW устанавливает важные требования к политике партии по совершенствованию институтов и земельной политики, уделяя особое внимание внесению поправок в Закон о земле 2013 года и другие связанные с ним законы (например, Закон о жилье, Закон о торговле недвижимостью), обеспечивая единство и синхронность. Он сказал, что это важная политическая основа, компас, базовая политика и ориентир для разработки и совершенствования обновлённого Закона о земле, что вызывает особую озабоченность. Принятие Национальным собранием трёх важных законов, включая Закон о жилье 2023 года, Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года и, в особенности, Закон о земле 2024 года, является важным событием, знаменующим собой инновации в земельной политике и законодательстве, отвечающие требованиям социально-экономического развития в период индустриализации и модернизации страны, развития социалистической рыночной экономики, глубокой международной интеграции и обеспечения политической и социальной стабильности. «Принятие вышеуказанных законов создаст синхронный, строгий и единый правовой коридор, обеспечивающий государству адекватные правовые инструменты для осуществления прав на управление земельными ресурсами, ограничивая негатив и злоупотребления», – проанализировал эксперт Фам Тхань Туан. Разделяя эту точку зрения, д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), отметил, что Резолюция № 18 является «компасом» для внесения изменений и совершенствования механизма земельной политики. В дальнейшем это позволит повысить роль земельного сектора и эффективно использовать земельные ресурсы для развития экономики. На основе Постановления №18 был разработан Закон о земле 2024 года, который готовится вступить в силу 1 августа. В частности, вопрос оценки земли по рыночным ценам способствует гармонизации и обеспечению интересов государства, населения и бизнеса. Кроме того, существует ряд вопросов, о которых ранее не упоминалось, таких как расширение роли сельскохозяйственных и лесных угодий в процессе землепользования, что создает импульс для развития. «Постановление №18 создало условия для содействия экономическому развитию посредством земельных ресурсов. Тем самым оно способствует прозрачности и справедливости на рынке недвижимости. Кроме того, оно защищает интересы и укрепляет доверие людей», — отметил д-р Нгуен Ван Динь.

Важные изменения в налогах на недвижимость

Профессор Данг Хунг Во подтвердил особую важность Резолюции № 18, поскольку она касается земельных ресурсов. Эта Резолюция ставит задачу эффективного взаимодействия между рынком для развития экономики и обеспечения социальной и экологической устойчивости. По его словам, для этого необходима политика привлечения взносов со стороны экономических организаций и отдельных домохозяйств. Мировой опыт доказал, что налог на землю и право собственности на прилегающие активы являются наиболее разумными, эффективными и устойчивыми способами внесения вклада. «В нашей системе координат тот, кто использует большие площади земли, должен вносить большой вклад, что является наиболее уместным проявлением режима государственной собственности на землю», – написал профессор Данг Хунг Во в издании Dan Tri сразу после выхода Резолюции № 18. Он отметил, что с 2002 года, каждый раз при разработке пересмотренного Закона о земле, центральное правительство издавало руководящую Резолюцию с земельной политикой, которую необходимо обновлять. Резолюция также является основополагающим документом для построения системы земельного права. 12 марта 2003 года 7-я Центральная конференция (9-го созыва) приняла Резолюцию 26 о продолжении инноваций в земельной политике и законодательстве в период ускоренной индустриализации и модернизации страны. Эта Резолюция не требовала инноваций в земельном налоге, а сосредоточилась только на инновациях в налоге на передачу недвижимости, переходя к подоходному налогу с передачи недвижимости. 31 октября 2012 года 6-я Центральная конференция (11-го созыва) приняла Резолюцию 19 о продолжении инноваций в земельной политике и законодательстве в период всестороннего ускорения процесса реновации. Эта Резолюция предложила ввести налог на недвижимость со следующим содержанием: (1) Налог является инструментом регулирования рынка недвижимости и стабильным источником доходов бюджета; (2) налог на недвижимость взимается с земли, жилья и других активов, прикрепленных к земле; (3) прогрессивный сбор налога для проектов, которые оставляют землю под паром, не вводят или медленно вводят землю в эксплуатацию; (4) Люди, владеющие большими участками земли, оставляющие землю заброшенной или вводящие её в эксплуатацию с опозданием, облагаются более высокими налогами. По словам профессора Данг Хунг Во, Закон о налоге на использование сельскохозяйственных земель был принят в 1994 году, но Национальная ассамблея практически полностью отменила его до 2025 года. Закон о налоге на использование несельскохозяйственных земель был принят в 2010 году с очень низкой налоговой ставкой (базовая налоговая ставка составляет 0,03%, в то время как в промышленно развитых странах она составляет 1-1,5%). Во Вьетнаме до сих пор не облагаются налогом дома и другие активы, связанные с землёй. «Низкий налог на недвижимость является основной причиной спекуляций на рынке недвижимости, накопления сбережений в недвижимости. Отсюда и возникают ценовые лихорадки, накапливаются пузыри, создаются виртуальные цены, которые всё больше растут. На протяжении многих лет цены на недвижимость в крупных городах Вьетнама были одними из самых высоких в мире», — проанализировал профессор Данг Хунг Во. Это приведёт к четырём основным последствиям: во-первых, высокие цены на землю приведут к росту цен на промышленные товары, что снизит национальную конкурентоспособность и не привлечёт инвестиции; во-вторых, к высокой инфляции, когда виртуальная стоимость недвижимости резко возрастёт; в-третьих, к невозможности обеспечить население доступным жильём; в-четвёртых, к невозможности самостоятельно регулировать распределение населения, что приведёт к превышению городами пороговых значений инфраструктурных возможностей. Учитывая эти четыре последствия, можно сделать вывод о неизбежности разработки и принятия соответствующих законов о налоге на недвижимость.

Жилой район в Хошимине (Фото: Хонг Чием).

Резолюция 18 ввела нововведения в инструменты налога на недвижимость, основное содержание которых включает: (1) пересмотр и разработку политики и законов о налоге на использование земли в соответствии с международной практикой, подходящей к условиям Вьетнама, и создание разумной дорожной карты; (2) установление более высоких налоговых ставок для людей, использующих большие площади земли, много домов, спекуляции землей, медленного использования земли и заброшенных земель; (3) налоговые льготы для секторов и областей стимулирования инвестиций, бедных домохозяйств, этнических меньшинств, людей с выдающимися заслугами перед революцией и людей в населенных пунктах, выполняющих задачи по национальной продовольственной безопасности и защите естественных лесов. Профессор Данг Хунг Во оценил, что политика налога на недвижимость стала более четкой, чем раньше, с высокими налогами для этих групп, но низкими налогами для других групп. Резолюция 18 упоминает такие важные вопросы, как модернизация системы управления для правильного и полного сбора налогов, создание цифровой административной системы, подключенной к сети в области управления земельными ресурсами, налогового управления, наличия механизма для обнародования активов недвижимости, объяснения происхождения и решения случаев, когда происхождение непрозрачно. Наконец, это Постановление также требует разработки измененного Закона о земле и синхронных поправок и дополнений к соответствующим законам. Цели Постановления были хорошо реализованы, когда напрямую влияли на законодательный план, поднимая вопрос о совершенствовании специализированных законов, как это есть сегодня. Также поделившись этой проблемой, доктор Динь Тхе Хиен, экономический эксперт, сказал, что до принятия Постановления 18, рынок недвижимости развивался искаженно и в неправильном направлении. В частности, спекуляция, серфинг и спекуляция на недвижимости были безудержным ростом, создавая виртуальный спрос. В то время слишком много капитала было вложено в недвижимость, что подорвало движущую силу экономического развития через бизнес и производство. Однако в середине 2022 года Постановление 18 было выпущено своевременно, исправив рынок недвижимости. В то же время это предпосылка для продвижения и завершения Закона о земле 2024 года. Отсюда, Закон о земле 2024 года обеспечивает регулирование, которое поможет рынку развиваться открыто и прозрачно. В частности, Закон о земле предусматривает отмену системы цен на землю и замену ее ежегодным прейскурантом на землю, что является большим шагом вперед в рассмотрении рынка недвижимости с точки зрения рыночной экономики. Таким образом, предотвращается спекуляция и сговор между коррумпированными чиновниками и бизнесом посредством процесса низкой оценки земли, приводящего к потере государственных активов и искажению рынка. В настоящее время многие проекты, ранее назначенные для застройки с низкой оценкой земли, пересматриваются и переоцениваются. Кроме того, в прошлом часто декларировались низкие цены при торговле недвижимостью с целью уклонения от уплаты налогов. Это приводило к налоговым потерям и социальной несправедливости. Однако Закон о земле предусматривает, что купля-продажа земельных участков под проекты должна осуществляться через банки, что способствует повышению прозрачности рынка. «В целом, Резолюция 18 направила рынок недвижимости к прозрачности и оздоровлению. Это также закладывает основу для того, чтобы ресурсы экономики больше не направлялись на «горячие» вливания капитала в недвижимость, а направлялись на производство и бизнес. В то же время компании, занимающиеся недвижимостью, также осознают, что им следует сосредоточиться на создании продуктов, соответствующих требованиям рынка», — отметил доктор Динь Тхе Хиен.

Dantri.com.vn

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/di-san-cua-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-nghi-quyet-18-voi-nhieu-diem-dot-pha-20240719184020209.htm