На научном семинаре «Правильная оценка земли для разблокирования проектов», организованном «Инвестиционной газетой» 27 июля 2023 года, эксперты в сфере недвижимости и представители бизнеса заявили: «Если есть правильный метод, проект будет реализован гладко, в противном случае он станет серьезным препятствием, замедляющим циркуляцию социальных ресурсов, препятствующим экономическому развитию».
Сцена конференции.
Премьер-министр направил министру природных ресурсов и окружающей среды и председателям народных комитетов провинций и городов центрального подчинения официальное распоряжение № 634/CD-TTg с просьбой о срочном устранении трудностей и препятствий в оценке земли.
В постановлении указано, что Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды до 31 июля 2023 года необходимо представить в Правительство для рассмотрения и обнародования Постановление о внесении изменений и дополнений в Постановление № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующее цены на землю; Одновременно внести изменения и дополнения в циркуляр № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 г. о подробных правилах методов оценки земель, построения и корректировки таблиц цен на землю, консультационной помощи по оценке земель и определению цен на землю.
В настоящее время проекты поправок к Указу 44 и Циркуляру 36 согласовываются Министерством природных ресурсов и экологии с соответствующими министерствами, ведомствами и ведомствами. Среди них есть много разных мнений относительно текущих методов оценки земли, которые законопроект предлагает изменить, особенно в отношении устранения метода «излишков», который вызывает больше всего споров.
Рекомендация об отмене метода излишков, предложенная агентством-разработчиком в законопроекте, может иметь огромное влияние и привести к возврату оценки земли к периоду до 2007 года, что усложнит и без того непростую задачу, сказал доктор Чан Суан Лыонг, специалист по недвижимости Национального экономического университета: «Ожидаемым последствием является то, что многие сегменты рынка недвижимости не будут оцениваться должным образом, что приведет к перегрузке рынка в контексте огромного спроса на разработку проектов во Вьетнаме».
«Метод оценки стоимости земли по добавочной стоимости является научным и признанным во всем мире. Этот метод был разработан странами по всему миру в Международные стандарты оценки или стандарты оценки каждой страны на основе объединения подходов с точки зрения рынка, затрат, доходов и широко применяется в практике оценки земли и активов стран. Необходимо сохранить этот метод, поскольку он разумен, чтобы избежать потери доходов государственного бюджета и поддержать бизнес для более быстрой реализации проектов», - подтвердил доктор Чан Суан Лыонг.
Однако д-р Луонг добавил, что все методы оценки стоимости земли, если они рассчитаны точно, по-прежнему должны зависеть от рыночных данных, и это фундаментальный вопрос, который необходимо решить, чтобы не пришлось снова «поднимать и отменять» будущие указы и циркуляры для добавления или удаления методов оценки по мере необходимости.
«Метод излишков — это научный метод, от которого нельзя отказаться, и основание для предлагаемого отказа все еще нужно рассмотреть более тщательно. С другой стороны, для проектов (много участков земли — много продуктов; с потенциалом для развития согласно планированию землепользования, планированию строительства; бизнес в сфере недвижимости; масштаб площади земли) только этот метод может правильно определить цены на землю», — проанализировал адвокат Чан Дук Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин. По словам г-на Фуонга: «Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды при разработке пересмотренного Указа необходимо учесть необходимость сохранения двух методов: «метода излишков» и «метода вычетов», и в то же время необходимо добавить более подробные и полные положения для легкой реализации в текущей практике».
По словам г-жи Нгуен Тхи Дьеу Хонг из юридического отдела VCCI, метод добавочной стоимости определяет цену земли на основе цели использования с потенциалом будущего развития, а не текущей цели использования, как метод сравнения или доходный метод. В настоящее время земельная база данных нашей страны не отражает в полной мере реальное положение дел на рынке. Поэтому применение только трех методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности в процессе внедрения.
Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин г-н Ле Хоанг Чау сообщил, что метод добавочной стоимости применяется в 87,5% проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин. Это основной метод оценки земли на протяжении более 8 лет, с момента вступления в силу Декрета № 44. Причина в том, что применять другие методы очень сложно.
Г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), сказал, что предприятия часто применяют метод излишков, поскольку он позволяет рассчитать эффективность при реализации проекта. Если это не сработает, ни один инвестор этого делать не будет. Этот метод также применяется во многих странах мира, поскольку остальные методы не решают практических задач.
«Мы вносим поправки в Закон о земле, чтобы следовать рыночным ценам, когда цены растут и падают, но все три текущих метода определяют цены только так, чтобы они росли, а не падали, потому что новые проекты всегда должны иметь цены, равные или превышающие цены сопоставимых проектов. Это толкает цены на землю вверх, влияя на способность людей владеть домами. Мы предлагаем, чтобы цены на землю следовали рыночным ценам, когда цены растут и падают, так что люди будут теми, кто определяет цену на продукты недвижимости. Если ценообразование должно максимизировать прибыль и поддерживать цены всегда выше, то нам нужно изменить наше мышление», — предложил г-н Тхань.
С точки зрения государственного органа управления г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), поделился тем, что если метод излишков не используется строго, субъективная воля оценщика, эксперта и местных лидеров будет существенно влиять на результаты оценки. Не говоря уже о том, что это зависит еще и от темпов роста цен на недвижимость, а у нас нет контролирующего органа и недостаточно информации.
Г-н Чинь также сказал, что Департамент продолжит прислушиваться к мнениям рынка и обобщать их, чтобы представлять руководству Министерства природных ресурсов и окружающей среды и правительства с учетом развития рынка.
Тхань Буй
Комментарий (0)