Соответствующая оценка земли для одобрения проекта

На научном семинаре «Правильная оценка земли для содействия проектам», организованном «Инвестиционной газетой» 27 июля 2023 года, эксперты и представители бизнеса в сфере недвижимости отметили: «Если есть правильная методика, проект будет реализован гладко, в противном случае это станет серьезным препятствием, замедляющим оборот социальных ресурсов и препятствующим экономическому развитию».

Сцена конференции.

Премьер-министр направил министру природных ресурсов и окружающей среды и председателям народных комитетов провинций и городов центрально-государственного управления официальное распоряжение № 634/CD-TTg с просьбой о безотлагательном устранении трудностей и препятствий в оценке земли.

В повестке указано, что до 31 июля 2023 года Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды должно представить в Правительство для рассмотрения и обнародования Указ о внесении изменений и дополнений в Указ № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующий цены на землю; одновременно с этим вносит изменения и дополнения в Циркуляр № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года, в котором подробно излагаются методы оценки стоимости земли, разрабатываются и корректируются прейскуранты цен на землю, проводится конкретная оценка стоимости земли и проводятся консультации по вопросам оценки стоимости земли.

В настоящее время проект поправок к Постановлению № 44 и Циркуляру № 36 находится на рассмотрении Министерства природных ресурсов и экологии с участием соответствующих министерств, ведомств и ведомств. Существует множество различных мнений относительно действующих методов оценки земель, которые ведомство-разработчик предлагает изменить, особенно в части исключения метода «прибавочной стоимости», который вызывает наибольшие споры.

Рекомендация об отмене метода оценки стоимости, предложенная агентством-разработчиком в законопроекте, может иметь огромные последствия и привести к возвращению оценки стоимости земли к периоду до 2007 года, что усложнит и без того непростую задачу, сказал д-р Чан Суан Лыонг, специалист по недвижимости Национального экономического университета: «Ожидаемыми последствиями является то, что многие сегменты рынка недвижимости не будут оцениваться должным образом, что приведет к перегрузке рынка в условиях огромного спроса на разработку проектов во Вьетнаме».

«Метод оценки земли по добавочной стоимости является научным и признан во всем мире. Этот метод был внедрен странами по всему миру в международные стандарты оценки или стандарты оценки каждой страны на основе объединения рыночного, затратного и доходного подходов и широко применяется в практике оценки земли и активов разных стран. Необходимо сохранить этот метод, поскольку он позволяет избежать потерь доходов государственного бюджета и поддержать бизнес в более быстрой реализации проектов», — заявил доктор Чан Суан Лыонг.

Однако доктор Луонг добавил, что все методы оценки стоимости земли, если они рассчитаны точно, по-прежнему должны зависеть от рыночных данных, и это фундаментальный вопрос, который необходимо решить, чтобы не пришлось снова «поднимать и отменять» будущие указы и циркуляры для соответствующего добавления или сокращения методов оценки.

«Метод прироста стоимости — это научный метод, от которого невозможно отказаться, и основания для предлагаемого отказа от него всё ещё требуют более тщательного рассмотрения. С другой стороны, для проектов (много земельных участков — много продукции; с потенциалом развития согласно планированию землепользования, планированию строительства; операции с недвижимостью; масштаб земельных площадей) только этот метод может правильно определить цены на землю», — проанализировал адвокат Чан Дык Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин. По словам г-на Фыонга: «Министерству природных ресурсов и окружающей среды при разработке пересмотренного Указа необходимо учитывать необходимость сохранения двух методов: «метода прироста стоимости» и «метода вычитания», а также необходимость добавления более подробных и полных положений для облегчения их применения в текущей практике».

По словам г-жи Нгуен Тхи Дьеу Хонг из юридического отдела VCCI, метод оценки по добавочной стоимости определяет цену земли на основе цели использования с потенциалом для будущего развития, а не текущей цели использования, как метод сравнения или метод доходности. В настоящее время база данных о земельных ресурсах нашей страны не отражает реалии рынка. Поэтому применение только трёх методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности в процессе внедрения.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сообщил, что метод оценки стоимости недвижимости применяется в 87,5% проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин. Это основной метод оценки стоимости земли уже более 8 лет, с момента вступления в силу Декрета № 44. Причина заключается в том, что применять другие методы крайне сложно.

Г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), отметил, что компании часто применяют метод скидок, поскольку он позволяет рассчитать эффективность при реализации проекта. Если метод неэффективен, ни один инвестор не захочет его использовать. Этот метод также используется во многих странах мира, поскольку остальные методы не решают практических задач.

«Мы вносим поправки в Закон о земле, чтобы цены строились на основе рыночных цен, которые могут расти и падать. Однако все три существующих метода определяют цены только в сторону роста, а не падения, поскольку цены на новые проекты всегда должны быть равны или выше, чем на аналогичные проекты. Это приводит к росту цен на землю, что влияет на возможность людей владеть жильём. Мы предлагаем, чтобы цены на землю строились на основе рыночных цен, которые могут расти и падать, чтобы люди сами определяли стоимость недвижимости. Если мы хотим устанавливать цены таким образом, чтобы максимизировать прибыль и поддерживать их на высоком уровне, нам необходимо изменить наш подход», — предложил г-н Тхань.

С точки зрения государственного органа управления, г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды, отметил, что при нестрогом применении метода оценки на основе добавленной стоимости субъективная воля оценщика, оценщика и местных властей будет существенно влиять на результаты оценки. Кроме того, это зависит от темпов роста цен на недвижимость, а у нас нет контролирующего органа и недостаточно информации.

Г-н Чинь также заявил, что Департамент продолжит прислушиваться к мнениям рынка и обобщать их, чтобы представить руководству Министерства природных ресурсов и окружающей среды и правительства с учетом развития рынка.

Тхань Буй