Оценка земли — ссылка, которую необходимо уточнить при внесении изменений в Закон о земле 2024 года

Подпись к фотографии — В оценке земель всё ещё существует множество «узких мест». Иллюстрация: Quoc Dung/VNA

Множество «узких мест»

Ожидается, что Закон о земле 2024 года устранит ограничения, наложенные Законом о земле 2013 года, особенно в части установления цен на землю, близких к рыночным, обеспечивая справедливость для лиц, чьи земли были возвращены, и устраняя препятствия для инвестиционных проектов. Однако практика его реализации показывает, что в оценке земель по-прежнему существует множество «узких мест», которые необходимо устранить в ближайшее время.

По мнению экспертов, долгое время прейскурант цен на землю был ниже рыночного, что приводило к искажениям в системе компенсации за расчистку участка. С принятием Закона о земле 2024 года система ценообразования на землю была официально отменена, и прейскурант стал устанавливаться ежегодно, что, как мы надеемся, поможет своевременно и более реалистично корректировать цены.

Однако в некоторых районах цены на землю по-прежнему устанавливаются на уровне, значительно ниже фактической рыночной стоимости, что приводит к значительному разрыву между компенсационной ценой и «начальной» ценой земли под проект. Это вызывает жалобы и негативную реакцию со стороны населения, а предприятиям приходится тщательно взвешивать свои финансовые возможности при участии в проекте.

Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды Ханоя сообщило, что, согласно статье 159 Закона о земле 2024 года, начальная цена продажи прав землепользования на земельные участки с инвестиционной технической инфраструктурой должна определяться в соответствии с прейскурантом на землю. Однако во многих местах прейскурант на землю ниже рыночной цены, что недостаточно для покрытия инвестиционных затрат, расчистки участка и создания новых земельных фондов.

Теоретически, удельная цена земли – это цена, определяемая компетентным органом при выделении земли или совершении сделки, которая ближе к рыночной, чем прейскурантная. Однако на практике определение удельной цены земли весьма затруднительно. Определение удельной цены земли требует учета множества факторов (местоположение, законность, инфраструктура, потенциал развития), а в настоящее время детальный механизм и метод оценки неясны и во многом зависят от опыта оценщика.

Даже время определения конкретных цен не согласовано (например, когда государственный орган принимает решение о выделении или аренде земли, оно будет определено, но на данный момент цены на землю значительно колеблются по сравнению с предыдущей рыночной ценой). Не говоря уже о том, что определение конкретных цен между местными органами власти и органами власти по-прежнему дублируется, что легко приводит к спорам и жалобам между гражданами и государственными органами...

Это также одна из причин, по которой многие населённые пункты всё ещё не решаются широко применять специфические цены на землю, а при подаче заявок легко подвергаются сомнению и критике. Кроме того, руководящие документы по внедрению Закона о земле 2024 года всё ещё разрабатываются медленно, что приводит к тому, что населённые пункты «застревают» в применении оценки земли.

Эти практические проблемы создают «узкие места», мешающие Закону о земле 2024 года в полной мере продемонстрировать свои преимущества, как ожидалось. Недавно заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха провёл совещание, на котором заслушал доклад о получении мнений членов правительства по законопроекту о внесении изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле 2024 года (далее – Законопроект), и поручил руководителям министерств, отраслей, ассоциаций… сосредоточиться на анализе и обсуждении первоочередных положений, требующих изменений в Законе о земле 2024 года, которые создают трудности и препятствуют социально -экономическому развитию; устранении недостатков в применении прейскуранта цен на землю для доступа к рынку…

Снять стресс

Неизбежная реальность заключается в том, что цены на землю во многих местах колеблются в сторону повышения, особенно в расширяющихся городских районах. Если проект рассчитан на много лет, и цена на землю определяется единожды по прейскуранту или первоначальной удельной цене, инвестор может понести убытки, если цена на землю резко вырастет на этапе реализации. Не говоря уже о том, что если люди, чьи земли возвращаются обратно, вынуждены соглашаться на цену ниже, чем выгода от земли, которую предприятие получает при перепродаже, это легко может вызвать чувство «невыгодности».

Напротив, если цены на землю будут корректироваться в соответствии с промежуточной «рыночной ценой» в период реализации проекта, легко спровоцировать «инфляцию цен», воспользовавшись сговором для повышения цен на землю с целью получения прибыли. Поэтому многие компании и эксперты отмечают, что текущий способ оценки земли по-прежнему несет в себе потенциальные риски и не обеспечивает реальной справедливости.

Г-н Нго Джиа Куонг, директор Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), отметил, что при составлении прейскуранта цен на землю, определении цены на землю, используемую в производственных целях или коммерчески-сервисных землях, практически невозможно применять предписанные методы оценки, а необходимо проводить интерполяцию в соответствии с процентным соотношением к цене на жилую землю.

В решениях о выпуске прейскурантов на землю во многих населённых пунктах по-прежнему применяется этот метод расчёта, что свидетельствует о том, что Совет по оценке прейскурантов на землю не может соблюдать положения Закона о земле, который требует, чтобы цены на землю в прейскуранте определялись в соответствии с методами оценки стоимости земли (ни один из методов не допускает интерполяции). Это означает, что, хотя Закон о земле 2024 года отменил рамочные принципы ценообразования на землю, формирование прейскуранта на землю по рыночным принципам на период 2026 года всё ещё рискует повторить это ограничение.

По словам г-на Куонга, определение отдельных дополнительных принципов оценки земли при построении таблиц цен на землю, отличных от рыночных принципов, применяемых к определению конкретных цен на землю, поможет политике соответствовать теории и не создавать колебаний. Регулирование дополнительных принципов оценки земли при построении таблиц цен на землю также создаёт чёткую правовую основу для того, чтобы местные органы власти обладали достаточными полномочиями и инициативой в построении таблиц цен на землю, что способствует стабилизации доходов бюджета, но не создаёт колебаний для субъектов, подлежащих корректировке.

Построение цен на землю в таблице цен на землю независимо от рыночных цен создаст стабильность для субъектов регулирования (затрат на производство экономических компонентов). В то же время цены на землю, используемые в качестве основы для расчета финансовых обязательств, не будут подвержены влиянию сложных, циклических и непредсказуемых колебаний рынка недвижимости Вьетнама, – проанализировал г-н Кыонг.

Доцент Нгуен Тхыонг Ланг, старший преподаватель Национального экономического университета, отметил, что первым важным шагом, который следует рассмотреть, является корректировка первичной цены на землю, то есть цены, которую государство устанавливает при первичном выделении земли. Эта цена не может полностью определяться рыночными ценами. Первичная цена должна быть преференциальной, стимулируя бизнес к инвестициям и развитию, а не устанавливаться на высоком уровне для максимизации доходов бюджета.

«Если первичные цены на землю поднимутся слишком высоко, это не только увеличит производственные затраты для предприятий, но и приведёт к тому, что цены на землю на всём рынке будут «раздуты», что окажет давление на всю экономику», — предположил г-н Лэнг.

Кроме того, эксперт предложил, чтобы регулирование цен на землю основывалось на системе референтных цен, дифференцированных по регионам и целям развития. Например, в городских районах или районах с высоким потенциалом прибыли цены могут быть установлены на относительно высоком уровне; в то время как в районах, которым необходимо стимулировать инвестиции или которые имеют более низкий потенциал прибыли, цены должны быть установлены на более низком, более разумном уровне. Всё это должно быть реализовано в рамках генерального плана, рассчитанного как минимум на 3–5 лет для обеспечения стабильности.

Кроме того, государству необходимо активно использовать многочисленные инструменты регулирования цен для обеспечения прозрачности, справедливости и эффективности. Земельные аукционы должны надлежащим образом контролироваться, чтобы избежать чрезмерного завышения цен и искажения рынка. Инструменты регулирования должны обеспечивать гармонию интересов государства, бизнеса и населения. Они должны включать не только административные меры, такие как планирование, ценообразование, ограничения землепользования, но и экономические инструменты, такие как налоги, процентные ставки, инвестиционные стимулы и другие меры фискальной поддержки.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm