Прорыв в росте арендного жилья.

Спустя чуть более половины месяца после распоряжения генерального секретаря и президента Т. Лам правительство завершило работу по распределению населенных пунктов для начала реализации стратегического направления жилищного строительства для населения.

Реализация проектов начнётся в июне.

Председательствуя на рабочем совещании 1 июня с руководителями города Хайфон и провинций Куангнинь, Бакнинь, Ниньбинь и Хунгйен по развитию арендного жилья в соответствии с поручением генерального секретаря и президента То Лам, премьер-министр Ле Минь Хунг подчеркнул: «Северный ключевой экономический регион является центральной зоной промышленного развития, в настоящее время переживающей очень высокие темпы урбанизации и большую концентрацию рабочей силы. Хайфон, Куангнинь, Бакнинь и Хунгйен имеют одни из самых высоких темпов экономического роста в стране, сотни тысяч рабочих заняты в промышленных зонах. Проблема нехватки арендного жилья для рабочих крайне актуальна, и развитие арендного жилья в этом регионе также служит прецедентом для пилотного внедрения и тиражирования этого подхода в других регионах страны».

Правительство оперативно реализует проекты по строительству арендного жилья.

Фото: Динь Сон

В решительной и неотложной форме глава правительства выдвинул беспрецедентный ультиматум: к июню каждая из четырех вышеупомянутых провинций и городов должна стремиться начать как минимум один проект по строительству арендного жилья; и одновременно завершить процедуры по реализации крупномасштабных проектов по строительству арендного жилья в третьем и четвертом кварталах текущего года. Важно отметить, что эта директива, уже не просто указание с такими фразами, как «стремиться» или «прилагать усилия», подчеркивает неотложность задачи, отвергая отчеты на бумаге и требуя конкретных результатов. В случаях, когда местные власти сталкиваются с трудностями или препятствиями, центральные министерства и ведомства должны незамедлительно оказывать поддержку и предлагать решения.

Создание механизмов привлечения частного капитала к участию в развитии арендного жилья — это хороший способ реализации государственной политики и сотрудничества народа.

ФОТО: ДИНЬ СОН

Директива премьер-министра — это быстрый и конкретный шаг к воплощению в жизнь стратегического видения партии, всего через полмесяца после того, как генеральный секретарь и президент То Лам издала знаковую директиву: арендное жилье должно стать стратегическим столпом. Это беспрецедентно быстрый темп, поскольку обычно для реализации проекта социального жилья требуется в среднем 18-24 месяца: от получения разрешения на строительство и утверждения инвестиционной политики до выделения земли и получения разрешения на строительство и начала строительства.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), обладающий более чем 40-летним опытом исследований в сегменте арендного жилья, выразил огромную радость и волнение по поводу быстрых и решительных указаний правительства, последовавших за историческим стратегическим сдвигом в мышлении Генерального секретаря и Президента в отношении сегмента арендного жилья. Он подчеркнул, что это не только отличная новость для рынка недвижимости, но и напрямую влияет на жизнь большинства людей со средним и низким уровнем дохода в городах. В то же время это открывает новое стратегическое видение, направленное на обеспечение прав граждан, закрепленных в Конституции.

В настоящее время молодые люди, особенно поколение Z, возглавляют тенденцию к снижению приоритета владения постоянным жильем. Благодаря развитию Четвертой промышленной революции, искусственного интеллекта (ИИ) и экономики совместного потребления, они могут работать удаленно из любой точки мира, от Ханоя и Хошимина до Фукуока или Сапы. Им нравится путешествовать и часто менять работу, чтобы набираться опыта. Для молодых людей гибкие условия аренды жилья, соответствующие их образу жизни и работе, являются первостепенной задачей. Если посмотреть на мир, то в развитых странах, таких как Япония и страны Запада, процент людей, снимающих жилье в городах, составляет около 60%. В Сингапуре этот показатель достигает примерно 80%.

«14-й Национальный съезд партии поставил перед Хошиминским городом, как и перед всей страной, цель — стать развитой индустриальной державой к 2045 году, что повлечет за собой масштабные преобразования в экономической и социальной структуре. Поэтому спрос на арендное жилье будет расти, и это неизбежная тенденция», — подтвердил г-н Ле Хоанг Чау.

Это даст толчок развитию рынка недвижимости.

Обращаясь к местным властям, премьер-министр Ле Минь Хунг также отметил, что развитие доступного арендного жилья является неотложной проблемой, требующей решения. Государство должно взять на себя ведущую роль и рассматривать государственные ресурсы как рычаг для поддержки и привлечения частных инвестиций; эффективно использовать Национальный жилищный фонд и местные жилищные фонды для направления и создания импульса для рынка; и мобилизовать разнообразные ресурсы, не полагаясь только на бюджет, сосредоточившись на привлечении частного капитала и долгосрочного капитала.

Развитие арендного жилья способствует решению жилищной проблемы населения.

Фото: Динь Сон

В ответ на призыв партии и правительства многие предприятия также заявили о своей готовности к участию. В минувшие выходные руководители компании Hoang Quan Real Estate сообщили, что в проекте социального жилья «Золотой город» (Тайнинь) компания выделяет половину квартир под аренду и будет применять это соотношение ко всем будущим проектам. В частности, на начальном этапе проекта «Золотой город» компания Hoang Quan построила 4 многоквартирных дома с примерно 1000 квартирами. Компания разделила их на 2 дома для продажи и 2 дома для аренды. В ближайшем будущем во всех проектах Hoang Quan будет выделять не менее 50% квартир под аренду. Компания также получила предложения от двух банков, желающих сотрудничать в строительстве арендного жилья в ответ на призыв правительства…

Г-н Ле Хоанг Чау отметил, что это разумное и логичное направление развития, поскольку в рамках стратегии развития государственные инвестиции не могут решить все проблемы, а лишь выступают в качестве рычага. Однако, если мы будем полагаться исключительно на частный сектор как на главную движущую силу, путь впереди по-прежнему будет полон бесчисленных препятствий, от механизмов до практической реализации.

В частности, самым большим препятствием для предприятий, инвестирующих в социальное и арендное жилье, является сложность приобретения земли и бремя расходов на расчистку земельных участков. Опыт других стран показывает, что государство должно играть ведущую роль, смело используя государственные земли, предназначенные для жилищного строительства или коммерческих услуг в промышленных зонах, для организации открытых торгов, выбирая авторитетных инвесторов для строительства арендного жилья для рабочих и иммигрантов. В этом случае предприятия будут освобождены от платы за пользование землей и арендной платы за землю. В случаях, когда предприятия самостоятельно ведут переговоры о приобретении прав на использование сельскохозяйственных земель у местных жителей для реализации проектов, механизм вычета компенсационных расходов на расчистку земли должен быть изменен таким образом, чтобы отражать фактическую стоимость, уплаченную предприятиями, вместо применения нынешнего, чрезмерно заниженного прейскуранта цен на сельскохозяйственные земли, который приводит к убыткам инвесторов.

Помимо проблемы доступности земли, следующим препятствием, требующим государственного вмешательства, является обеспечение доступа к долгосрочным кредитам. Учитывая длительный срок погашения, который может составлять несколько десятилетий, без льготной кредитной политики, предлагающей низкие процентные ставки и эквивалентные условия кредитования, частные предприятия не смогут выдержать давление долга, что вынудит их повысить арендную плату и непреднамеренно подорвать гуманный аспект этого типа жилья.

«В настоящее время необходимо конкретизировать указания государства, немедленно устранив существующие правовые противоречия. Например, Закон о жилищном строительстве позволяет инвесторам в проекты социального жилья для сдачи в аренду получать льготные кредиты, но Постановление правительства № 100 предусматривает, что Банк социальной политики не имеет права предоставлять кредиты этой группе. Это несоответствие, этот «документ, демонстрирующий законность», необходимо срочно исправить, чтобы привести правовую систему в соответствие», — привел в качестве примера г-н Чау.

Одновременно с этим, по мнению г-на Ле Хоанг Чау, для реального стимулирования участия частного сектора государству необходимо синхронизировать налоговую политику и городскую инфраструктуру. Хотя Закон о жилищном строительстве 2014 года предусматривал, что налоговая ставка для проектов социального жилья, сдаваемого в аренду, должна быть ниже, чем для продаваемого, это положение оставалось лишь на бумаге в течение многих лет, поскольку Закон о налогообложении еще не предусматривал соответствующих поправок. Кроме того, государство должно играть ведущую роль, активно инвестируя бюджетные средства в интеграцию транспортной и технической инфраструктуры с проектами социального жилья. Эта синхронизированная связь не только помогает малоимущим — наиболее уязвимой группе населения — получить доступ к удобным городским моделям и обосноваться в них, но и служит наиболее практичным рычагом для преобразования стратегического видения политики в реальные решения жилищных проблем.

Местные власти проявляют инициативу, местные власти выполняют работу.

Подчеркивая, что это совершенно правильная политика, профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, заявил, что этот вопрос был решен в Законе о жилищном строительстве 2005 года — первом законе Вьетнама о жилищном строительстве. Однако развитие сегмента арендного жилья не увенчалось успехом, поскольку инвестиции в этот сектор требуют длительного периода окупаемости капитала — 40-50 лет. Кроме того, рентабельность не очень высока, так как арендные цены должны быть низкими и доступными для многих людей. В отличие от этого, при строительстве коммерческого жилья инвесторы могут окупить все свои инвестиции в течение 5-7 лет после продажи проекта, получив при этом довольно высокую прибыль. Поэтому неудивительно, что частный бизнес не проявляет энтузиазма. Полагаться исключительно на государственный бюджет для инвестиций в этот сегмент также сложно, поскольку бюджет ограничен и должен быть направлен на такие важные экономические сектора, как инфраструктура…

Поэтому профессор Данг Хунг Во предложил ряд инициатив для реализации этой политики. Во-первых, предприятиям и даже государственным органам управления необходимо изменить строительные технологии и технологии производства строительных материалов, а также максимально эффективно использовать пространство в многоквартирных домах… чтобы помочь снизить стоимость строительства арендного жилья. Во-вторых, государству необходимы политика и механизмы, которые позволят привлечь частный капитал к участию. В частности, следует рассмотреть применение модели «строительство-эксплуатация-передача» (BOT) или государственно-частного партнерства (ГЧП). В этой модели государство отвечает за землю, а предприятия инвестируют в строительство жилья. В течение периода сдачи в аренду предприятия будут получать обратно вложенный в строительство капитал плюс прибыль, аналогично другим моделям эксплуатации. Государственная поддержка в отношении земли также проще и дешевле, чем если бы частные компании занимались всем самостоятельно. Это также рассматривается как рычаг со стороны государства для поощрения и привлечения частного капитала к участию в развитии рынка арендного жилья в кратчайшие сроки, достигая поставленных целей. В результате предприятия будут более уверены в участии в большем количестве проектов, создавая доступное арендное жилье для большинства населения.

В частности, профессор Данг Хун Во подчеркнул, что для содействия развитию арендного жилья в частности или жилья в целом, местные власти должны проявлять инициативу и принимать решительные меры, в то время как центральное правительство лишь создает общую правовую базу. Местные власти должны активно предлагать решения, соответствующие их собственным реалиям. В ходе реализации, если какие-либо положения окажутся неподходящими, они должны предложить поправки центральному правительству.

«Политика развития арендного жилья является правильной и неотложной, требующей ускорения, чтобы помочь решить жилищную проблему населения. Однако полагаться исключительно на государственную финансовую поддержку будет сложно из-за ограниченных бюджетных ресурсов. Только создание механизмов, поощряющих участие бизнеса, позволит быстро достичь результатов. Это также означает достижение высокого уровня консенсуса в обществе. Это также отражает дух, согласно которому любая политика будет успешной, когда государство и народ работают вместе», — подчеркнул профессор Данг Хунг Во.

Предложение арендного жилья недостаточно для удовлетворения спроса.

Выступая на рабочем совещании 1 июня, премьер-министр Ле Минь Хунг заявил, что спрос на арендное жилье очень высок, в то время как предложение арендного жилья крайне недостаточно, особенно в части долгосрочной аренды по разумным ценам, что является первым узким местом. Большинство рабочих и трудящихся в пяти провинциях Хайфон, Куангнинь, Бакнинь, Ниньбинь и Хунгйен в настоящее время арендуют дома, построенные нелегальными поселенцами, что создает значительные риски для безопасности, особенно в части пожарной безопасности, санитарно-гигиенических условий, условий жизни и потребностей в социальной инфраструктуре.

Ранее Министерство строительства, основываясь на отчетах из 18 населенных пунктов, объявило, что общий спрос на арендное жилье в период 2026-2030 годов составит 71 187 единиц. Примечательно, что количество существующих единиц социального жилья, доступных для аренды по всей стране, составляет приблизительно 42 275 единиц. Из них лидирует Дананг с более чем 12 400 единицами, за ним следуют Бакнинь с почти 9 850 единицами и Хошимин с примерно 5 700 единицами. Это также населенные пункты, которые разработали и внедрили модели жилья для рабочих и трудящихся, предоставляя им возможность владеть собственным жильем и обосноваться на постоянное жительство.

Развитие арендного жилья способствует обеспечению социальной защиты.

Мы находимся в процессе внесения поправок в Закон о земле, Закон о жилищном строительстве и Закон о риэлторской деятельности. Я ожидаю, что эти законы будут приняты и вступят в силу в ближайшее время, возможно, с 1 января 2027 года, чтобы создать прочную правовую основу. Нам необходимо разработать новые правила и стандарты для арендного жилья. Оглядываясь на историю Хошимина, мы видим, что когда-то существовали такие корпорации, как Hui Bon Hoa (Дядя Хоа) или Mydeen, которые на протяжении сотен лет, через многие поколения, обеспечивали устойчивое арендное жилье. Я верю, что при правильном руководстве Генерального секретаря и президента То Лам, а также при быстрых и решительных действиях правительства, мы сможем сформировать крупные, профессиональные частные корпорации в секторе арендного жилья, способствуя обеспечению устойчивой социальной защиты в новую эпоху.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов города Хошимин.

Источник: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm