Скоро появится информация о состоянии рынка жилья в третьем квартале 2024 года, цены на недвижимость продолжат расти, Хошимин устанавливает сроки публикации скорректированного списка цен на землю... таковы последние новости рынка недвижимости.
 |
| Вьетнамский рынок недвижимости только что пережил период колебаний и демонстрирует признаки восстановления и роста цен. (Фото: Линь Ан) |
Информация о рынке жилья и недвижимости появится в третьем квартале 2024 года
Недавно Министерство строительства направило в народные комитеты провинций и городов центрально-государственного подчинения официальное сообщение о ходе раскрытия информации за третий квартал 2024 года по рынку жилья и недвижимости.
Выполняя задачу по раскрытию информации о жилье и рынке недвижимости в соответствии с положениями Постановления правительства № 94/2024/ND-CP, детализирующего ряд статей Закона о торговле недвижимостью по созданию и управлению информационными системами и базами данных о жилье и рынке недвижимости, вступающими в силу с 1 августа 2024 года, Министерство строительства просит Народные комитеты провинций и городов центрально-государственного управления обновить статус обнародования программ и планов развития жилищного строительства; количество утвержденных проектов в рамках инвестиционной политики, выбор инвесторов;
Количество проектов жилищного строительства, проектов в сфере недвижимости, имеющих лицензию, находящихся в стадии реализации, завершенных; количество проектов, квартир, подлежащих продаже в составе будущего жилья (коммерческое жилье, социальное жилье);
Объемы сделок и общая стоимость сделок с квартирами, индивидуальными домами, передаваемыми в собственность земельными участками; цены на жилье и некоторые другие виды недвижимости (квартиры, индивидуальные дома, земельные участки, социальное жилье); цены на аренду офисов; коммерческих помещений; гостиниц, курортов ; промышленной недвижимости; инвентаризация недвижимости.
Отчет о ходе реализации инвестиций в развитие социального жилья и реализации кредитного пакета в размере 120 триллионов донгов для кредитования социального жилья в этом районе; отчет о трудностях и проблемах предприятий, работающих в секторе недвижимости в этом районе, и предложение решений (если таковые имеются).
Рынок устанавливает новый уровень цен
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, отметил, что рынок недвижимости Вьетнама недавно пережил период колебаний и демонстрирует признаки восстановления и роста цен. Новый правовой коридор создаёт основу для восстановления рынка недвижимости.
По словам г-на Куок Аня, новый правовой коридор, обусловленный вступлением в силу трёх законов: Закона о жилье 2023 года, Закона о торговле недвижимостью 2023 года и Закона о земле 2024 года, приведёт к росту цен на многие виды недвижимости. В частности, рост стоимости земли и многочисленные новые правила оказывают давление на цены как на первичном, так и на вторичном рынке.
Причина роста цен на землю связана с увеличением частоты обновления цен на землю после отмены системы цен на землю и ежегодного обновления таблицы цен на землю, а не каждые 5 лет, как раньше. Рост цен на землю также обусловлен повышением точности данных после отмены метода вычета и обусловлен положениями об условиях применения четырёх методов оценки земли.
Кроме того, более строгая юридическая сертификация при добавлении условий для выдачи сертификатов на право землепользования для земель, находящихся в бесспорном пользовании, также приведет к росту цен на землю, поскольку требования к землям с четким правовым статусом будут все больше подчеркиваться и акцентироваться.
Растут не только цены на землю, но и на первичную недвижимость, поскольку стоимость расчистки участка увеличивается вместе с ценами на землю. Кроме того, регулирование процедур переселения приведет к росту цен на первичную недвижимость, поскольку инвесторам необходимо будет организовать жильё для переселения в рамках проекта, реализуемого до рекультивации и расчистки.
Условия предоставления жилья для переселения также чёткие и строгие: оно должно быть равноценным или лучше предыдущего жилья. В районе переселения должна быть полная инфраструктура. Г-н Куок Ань отметил, что цены на вторичную недвижимость также вырастут из-за роста цен на первичную.
В частности, для каждого типа частные дома растут в соответствии с ценами на землю, рынок расширяется. Цены на землю также растут, когда предложение участков, разделенных на участки, сокращается, что требует точного ценообразования. Проекты городского жилья будут пользоваться большей популярностью, чем проекты по земельному строительству, а благодаря инвестициям в инфраструктуру и коммунальные услуги, проекты городского жилья также устанавливают новые цены.
Ханой официально увеличивает минимальную площадь раздела земли
Народный комитет Ханоя только что издал Решение № 61, регулирующее важные вопросы, связанные с управлением и использованием земель в городе.
Одним из примечательных пунктов этого решения являются условия и минимальная площадь раздела и консолидации земель.
При отчуждении жилых земельных участков в районах и городах, за пределами транспортных путей, объектов технической инфраструктуры, общественных зон площадь земельного участка после отчуждения не должна быть менее 50 м2, длина должна быть более 4 м, а ширина, прилегающая к транспортным путям, должна быть 4 м и более.
Для коммун на равнине минимальная площадь после деления составляет 80 м2, для коммун в средней полосе — 100 м2, а для коммун в горной местности — не менее 150 м2.
В отношении земель несельскохозяйственного назначения данное положение распространяется на земельные участки, не выделенные или не сданные в аренду государством для реализации проектов. В районах и городах коммерческие земли, прилегающие к проезжей части, должны иметь ширину не менее 10 м и минимальную площадь 400 м². Для других видов земель несельскохозяйственного назначения ширина участка должна составлять более 20 м, а минимальная площадь — 1000 м².
В коммунах земли коммерческого назначения должны иметь площадь не менее 800 м2, а прочие несельскохозяйственные земли должны иметь площадь не менее 2000 м2.
Для сельскохозяйственных угодий минимальная площадь однолетних посевов составляет 300 м² в районах и городах и 500 м² в коммунах; для многолетних насаждений и аквакультуры — 500 м² в районах и городах и 1000 м² в коммунах соответственно. Эксплуатационные лесные угодья делятся на участки, если их площадь составляет не менее 5000 м².
В настоящее время в Ханое раздел земель осуществляется в соответствии с Решением № 20 от 2017 года. Соответственно, земельный участок после раздела должен иметь минимальную площадь 30 м2 для районов и городов и не менее 50% от нового лимита выделения земли (минимум) для остальных территорий.
Город Хошимин опубликует скорректированный список цен на землю до 15 октября.
Что касается процедуры корректировки прейскуранта цен на землю в 2020 году, Народный комитет города Хошимин (Хошимин) только что отчитался перед Народным советом города о ходе работы и содержании ее реализации.
По данным городского народного комитета, Закон о земле 2024 года содержит ряд новых пунктов, таких как совершенствование механизма определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и отмена регулирования рамок цен на землю.
Кроме того, прейскурант цен на землю в соответствии с новым законом будет разрабатываться и применяться с 1 января каждого года в целях соответствия рынку и служить основой для определения 12 финансовых обязательств по 2 группам землепользования.
Между тем, прейскурант 2020 года, действующий в настоящее время в городе Хошимин, имеет 3 недостатка: прейскурант контролируется ценовой рамкой, поэтому максимальная цена на жилую землю составляет всего 162 млн донгов/м2, что значительно отличается от рыночной цены; цены на земли для переселения не обновлялись; существует узкое место в ценообразовании на земельные участки, стоимость которых согласно прейскуранту составляет менее 30 млрд донгов.
Столкнувшись с необходимостью корректировки цен на землю, Народный комитет Хошимина поручил Департаменту природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT) разработать проект по упрощенным процедурам, который будет опубликован 1 августа.
После сбора письменных заключений и проведения обзорных конференций 30 июля Департамент природных ресурсов и окружающей среды представил Совету по оценке цен на землю в городе Хошимин решение о корректировке прейскуранта на 2020 год. Затем Департамент представил дополнительные разъяснения по поводу последствий корректировки прейскуранта.
На заседании 20 сентября рабочая группа Совета высказала ряд замечаний по проекту скорректированного прейскуранта цен на землю, и Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды принял их и включил в проект.
Что касается хода работы над скорректированным прейскурантом цен на землю, то 30 сентября Департамент природных ресурсов и окружающей среды завершит его представление Совету. Ожидается, что Совет проведет заседание для его рассмотрения до 10 октября. Согласно плану, скорректированный прейскурант цен на землю будет опубликован Народным комитетом города Хошимин до 15 октября.
В период отсутствия скорректированного прейскуранта 21 сентября Народный комитет города Хошимин разрешил департаментам, филиалам, Народному комитету города Чхудык и районам применять текущий прейскурант цен на землю и коэффициент корректировки цен на землю для определения финансовых обязательств и налогов.
Каковы права землепользователей без красных книг?
После того, как земельный участок внесен в Красную книгу, у людей появляются полные права землепользователей, такие как передача, дарение и компенсация. Однако не все знают, какие права есть у землепользователей без Красной книги. Подробнее об этих правах см. в статье ниже.
1. Компенсация за землю
а) Случаи, когда условия выдачи Сертификата выполнены, но Сертификат не был выдан
Пункт а, пункт 1 и пункт 2 статьи 95 Закона о земле № 31/2024/QH15 предусматривают, что домохозяйства и лица, использующие землю, отличную от арендованной земли с ежегодной арендной платой за землю, получают компенсацию за землю, когда государство изымает землю для целей национальной обороны и безопасности; социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, если они отвечают одному из следующих условий:
- Наличие сертификата.
- Наличие решения о выделении земельного участка или аренде земельного участка либо решения о разрешении на изменение целевого назначения земельного участка от компетентного органа.
- Иметь один из документов на право пользования землей для выдачи Сертификата.
- Получил передачу прав на землю в соответствии с законодательством, но не завершил процедуру регистрации земли.
- Использование земельного участка по договору ипотеки для погашения задолженности; документальное подтверждение результатов торгов, которые обеспечили выполнение финансовых обязательств.
Таким образом, даже если Сертификат не выдан, но выполнены условия для его выдачи и имеется один из вышеуказанных документов, домохозяйства и отдельные лица все равно получат компенсацию за землю, если она не является арендованной землей с ежегодной выплатой арендной платы за землю.
б) Не подлежит выдаче сертификата.
Согласно пункту 3 статьи 98 Закона о земле 2024 года, даже если домохозяйства и лица, непосредственно занимающиеся сельскохозяйственным производством, не соответствуют условиям выдачи Сертификата, все равно получат компенсацию за землю при условии, что сельскохозяйственные угодья использовались до 1 июля 2004 года.
2. Компенсация за имущество, прикрепленное к земле
Пункт 3 статьи 91 Закона о земле 2024 года устанавливает следующие принципы возмещения имущественного ущерба при изъятии земельных участков государством:
«Владельцам имущества, понесшим ущерб имуществу в порядке, установленном гражданским законодательством, возмещается ущерб; владельцы производственных и коммерческих объектов, вынужденные прекратить производство и хозяйственную деятельность в связи с изъятием земель государством, подлежат оказанию поддержки».
Таким образом, даже без Сертификата законный владелец имущества, прикрепленного к земле, все равно получит компенсацию в случае ущерба, причиненного изъятием земли.
3. Осуществление прав землепользователя
Согласно пункту «а» пункта 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года, существуют 2 случая, когда права землепользования могут быть переданы или подарены даже без Сертификата:
Случай 1: При наследовании прав землепользования, переводе сельскохозяйственных угодий при консолидации земель, обмене участками или дарении прав землепользования государству или общине.
Случай 2 (пункт а, пункт 4, статья 127 Закона о земле 2024 года): Домохозяйства и отдельные лица, которым не был выдан Сертификат, но которые имеют право на его получение, могут передавать права землепользования, сдавать в аренду, субаренду права землепользования и вносить капитал с использованием прав землепользования для реализации проектов.
4. Получено разрешение на строительство
Даже если Сертификата нет, но есть один из правоустанавливающих документов на землю, предусмотренных статьей 3 Постановления 53/2017/ND-CP, разрешение на строительство все равно будет выдано.
Примечание: дома можно строить только на жилой земле.
5. Временно используется до момента возврата земли.
Пункт 8 статьи 138 Закона о земле 2024 года гласит:
Домохозяйства и физические лица, использующие землю в случаях, указанных в пунктах 1, 2, 3, 4, 5 и 6 настоящей статьи, но не соответствующие условиям для получения свидетельства о праве пользования землей и права собственности на имущество, закрепленное за землей, временно могут пользоваться землей в ее нынешнем состоянии до тех пор, пока государство не возвратит землю, и должны будут декларировать и регистрировать землю в соответствии с правилами.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html
Комментарий (0)