Упадут ли цены на недвижимость после вступления в силу новых законов?

С введением таблицы цен на землю в Законе о земле 2024 года цены на недвижимость могут продолжить расти из-за увеличения затрат на производство. Однако этот рост всё ещё можно сдержать.

Цены на жилье продолжат расти

«Цены на недвижимость могут вырасти после 1 августа 2024 года. Поскольку новый Закон о земле введёт прейскурант на землю, который увеличит расходы на компенсацию и оформление, а также сборы за землепользование. Эти факторы будут способствовать росту стоимости входных данных проекта», — заявил г-н Во Хонг Тханг, директор по инвестициям DKRA Group, выступая на семинаре «Поиск инвестиционных возможностей во второй половине года», организованном газетой «Дау Ту».

Продолжая анализ, г-н Тханг отметил, что при рассмотрении структуры капитала инвестиционного проекта обычно используется соотношение 2:4:4. Соответственно, собственный капитал составляет около 20%, заёмные средства банков и инвестиционных фондов — 40%, а оставшиеся 40% привлекаются за счёт клиентов, которые платят досрочно.

Г-н Во Хонг Тханг, директор по инвестициям DKRA Group, считает, что инвестиционные возможности всегда появляются на рынке. Фото: Чи Куонг

Однако, согласно новому Закону о риэлторской деятельности, размер задатка при покупке дома не будет превышать 5% от стоимости объекта, а не 30%, как в действующем законе. Перед сдачей дома покупателю необходимо внести лишь до 50%, что на 20% меньше, чем раньше.

«Когда привлечённый от клиентов капитал сократится, увеличится капитал от собственников и заёмный капитал от финансовых учреждений. В этот момент «скипетр» окажется в руках государственных органов управления, поскольку на финансовые издержки существенно повлияет время лицензирования проектов», — прокомментировал инвестиционный директор DKRA Group.

По словам г-на Тхана, если новые законы ускорят устранение юридических препятствий, финансовые затраты снизятся, тем самым «охладив» первоначальные затраты проекта. Одновременное устранение проектов смягчит психологию инвесторов, и на рынок недвижимости, безусловно, поступит больше денег.

Руководитель DKRA Group отметил, что с настоящего момента и до конца года три новых закона о недвижимости не окажут существенного влияния на сегменты рынка, особенно в условиях сложной макроэкономической ситуации. Им потребуется как минимум 6–12 месяцев, чтобы действительно проникнуть на рынок.

Пришло ли время инвестировать в недвижимость?

Эксперты на семинаре газеты «Дау Ту» сошлись во мнении, что на рынке всегда есть инвестиционные возможности при любых условиях. Например, в прошлый период сегмент старых квартир в Ханое был особенно «горячим». Многие инвесторы умели пользоваться этим шансом и «серфинговать» в то время, получая весьма привлекательные показатели доходности.

«Рынок находится в боковом тренде уже более двух лет. В настоящее время процентные ставки очень низкие, поэтому инвесторам, имеющим финансовые преимущества и разбирающимся в сегменте, следует вкладывать средства в продукты по разумным ценам. Однако в условиях, когда макроэкономика по-прежнему подвержена множеству переменных, тем, кто использует кредитное плечо, следует быть крайне осторожными», — отметил г-н Тханг.

Согласно отчёту DKRA, с конца 2023 года рынок демонстрирует признаки восстановления, однако основное внимание уделяется только сегментам квартир классов B и C в крупных городах. Ожидается, что этот сегмент сохранит лидирующие позиции во второй половине этого года.

Однако г-н Тханг также откровенно признал, что текущее восстановление пока не очень устойчивое. Согласно данным опроса, за первые шесть месяцев этого года в Хошимине и его окрестностях первичное предложение квартир достигло 15 000 единиц. Однако потребление остановилось на уровне всего около 3300 единиц, что на 8% больше, чем за тот же период.

«Несмотря на общий рост спроса и предложения, этот показатель всё ещё незначителен, составляя всего 15–20% от показателя 2019 года. Кроме того, инвесторам следует учитывать, что некоторые другие сегменты, например, курортная недвижимость, пока не демонстрируют признаков восстановления», — оценил г-н Тханг.

В настоящее время рыночные настроения разделились на две крайности. Одна из них заключается в том, что инвесторы, использующие кредитное плечо предыдущего цикла, по-прежнему склонны удерживать прибыль и ждать возможностей. Вторая заключается в том, что некоторые инвесторы, владеющие крупными суммами наличных, склонны продолжать следить за развитием ситуации на рынке.

«Данные, опубликованные Государственным банком Вьетнама за первые шесть месяцев этого года, показывают, что общий объём депозитов превысил 13,6 трлн донгов, несмотря на очень низкие процентные ставки. Эта защитная позиция привела к увеличению ликвидности рынка недвижимости, которая, однако, всё ещё ограничена», — поделился г-н Тханг.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html