Раскрытие истории доступного жилья

Как и было запланировано, «Инвестиционная газета» снова попросила меня написать статью на тему «доступное жилье».

Г-н Нгуен Хоанг Нам, генеральный директор G-Home, эксперт по социальному жилью

Честно говоря, хотя я и принимал участие во многих телевизионных интервью по этой теме, а также написал много статей о жилье за последний год, всякий раз, когда упоминается тема «доступного жилья», мне становится трудно.

Это сложно не только потому, что эту историю уже проанализировали и раскритиковали слишком много экспертов и исследователей, и не знаю, смогу ли я написать что-то лучше или нет, но и потому, что на практике работа в качестве консультанта по развитию проектов, брокера и даже в некоторых аспектах инвестора, но на самом деле создание «доступного жилья» сталкивается со слишком многими препятствиями.

Финансовый потенциал — это одно, и он во многом определяет успех инвестиционного проекта в сфере недвижимости, но создание ценовой стратегии, которая будет действительно «доступной» для большинства людей с реальными потребностями в жилье в соответствии с текущими реалиями, — это серьезная задача для любого бизнеса.

Наличие достаточно большого участка земли является лишь необходимым условием для реализации проекта (не говоря уже о том, будет ли жилищный проект дорогим или дешевым), но достаточным условием является длинная череда процедур, которые могут занять несколько лет. И это без учёта того, находится ли земля в стадии планирования и подходит ли она для перепрофилирования (если она не является несельскохозяйственной ).

Это показывает, что процесс очень долгий, а первоначальные затраты на проект часто весьма велики. Учитывая текущую длительность процесса утверждения проектов, первоначальные затраты зачастую очень высоки, и самой высокой обычно является стоимость земли. Не говоря уже о том, что большинству компаний приходится использовать кредитное плечо.

Предположим, вам необходимо взять в долг 300 миллиардов донгов для покупки участка земли под реализацию проекта. Таким образом, за каждый год задержки завершения проектных процедур предприятие теряет 10% от процентной ставки по кредиту, что составляет 30 миллиардов донгов. И для обеспечения эффективности инвестиций предприятие вынуждено включать эту стоимость в цену, что делает невозможным снижение цены продажи.

То есть с обычным «доступным жильем», в истории с социальным жильем все гораздо сложнее, когда процедуры и льготные инвестиционные условия для инвесторов по старым действующим законам кажутся «льготными», но на деле не настолько «льготными», как представляют себе инвесторы.

Например, пункт 3 статьи 54 Закона о жилье 2014 года предусматривает, что инвесторы должны резервировать не менее 20% площади социального жилья в проекте для сдачи в аренду, и продать его можно только через 5 лет. Фактически, в каждом проекте социального жилья инвесторы получают максимальную прибыль в размере 10%, в то время как они обязаны резервировать до 20% площади для сдачи в аренду, то есть прибыли практически не остаётся.

Не говоря уже о ряде других нормативных актов, предусматривающих льготную плату за пользование землей под социальное жильё, но обязывающих бизнес платить авансом и вычитать его позже. Если проектная процедура продлится около пяти лет, бизнес будет практически парализован.

Фактически, после официального принятия Закона о жилье (с поправками) в конце прошлого года я и многие мои коллеги в отрасли почувствовали облегчение от того, что, по крайней мере, проектное агентство признало проблему и внесло более практичные изменения в положения закона.

В частности, начиная от развязывания вопросов покупки жилья и заканчивая положением о том, что инвесторам проектов будут предоставлены преференциальные условия при реализации проектов социального жилья, он также прояснил давние препятствия, которые сдерживали развитие этого сегмента.

Например, согласно статье 85: Освобождение от платы за пользование землей, арендной платы за землю; льготный налог на добавленную стоимость, налог на прибыль предприятий...; кредиты с льготными процентными ставками; поддержка со стороны провинциального народного комитета для соединения системы технической инфраструктуры проекта с региональной системой технической инфраструктуры, обеспечение синхронизации социальной инфраструктуры в рамках проекта и за его пределами;

Кроме того, инвесторы имеют право на максимальную прибыль в размере 10% от общей стоимости инвестиций в строительство для сферы социального жилья; имеют право на максимальную прибыль в размере 20% от общей площади жилых земель для инвестиций в строительство делового, сервисного, торгового, коммерческого жилья или 20% от общей площади жилых помещений для делового, сервисного, торгового жилья; имеют право на раздельный учет и пользуются всей прибылью для сферы делового, сервисного, торгового, коммерческого жилья; другие поощрения в соответствии с положениями закона (при наличии).

Помимо основных изменений в Законе о жилье (с поправками), Закон о земле (с поправками), принятый примерно месяц спустя, также внес множество изменений в целях устранения трудностей с целью сокращения «сложных», «пересекающихся», «переплетенных» инвестиционных процедур многих специализированных законов.

Это новаторские и восприимчивые изменения, предпринимаемые государственными органами управления для создания более гармоничной, прозрачной и понятной инвестиционной среды.

По крайней мере, это поможет руководителям предприятий избежать необходимости бегать по разным агентствам и департаментам в поисках решения, но при этом не иметь возможности его найти, поскольку в одном месте все делают правильно, а в другом — неправильно.

Если учесть только процесс «Уровень коммуны обращается к районному уровню», «Уровень района обращается к провинциальному уровню», «Уровень провинции обращается к министерскому уровню», «Уровень министерства обращается к премьер-министру », то, по моим подсчётам, средний цикл вопросов и ответов занимает до трёх месяцев. Если этот процесс удастся сократить, это также значительно снизит стоимость жилья в расчёте на 1 м², когда оно дойдёт до людей с реальной потребностью в жильё.

Проект социального жилья в провинции Кханьхоа .

В целом, реальность показывает, что нехватка доступного жилья – проблема не только Вьетнама, но и многих стран мира, включая развитые. Решение жилищной проблемы, особенно доступного жилья, не может быть решено в одночасье одним человеком или организацией, а требует участия всех слоёв общества, совместных усилий государства, частного сектора и всего населения.

В докладе, представленном председателем Экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тханем Национальной ассамблее на утреннем заседании 20 мая 7-й сессии, прозвучали мнения, предлагающие правительству оценить и найти решения для стабилизации ситуации, а также просьба к правительству провести комплексную проверку развития социального жилья за прошедшее время, выявить трудности, недостатки, нарушения и негативные явления для их строгого устранения в соответствии с положениями закона.

Согласен с необходимостью проверки, поскольку механизм и политика — это сложная задача, но они крайне важны для изменения нынешней неэффективной ситуации. Вопрос в том, что именно мы будем проверять, как мы будем это делать, чтобы найти разумное решение и улучшение, избегая формирования негативного менталитета для привлечения инвесторов в этот «сложный» сегмент.

В настоящее время, согласно пункту 4 статьи 1 Постановления № 49/2021/ND-CP, для проектов коммерческого жилья с масштабом землепользования 2 гектара и более в специальных городских зонах и зонах 1-го типа или 5 гектаров и более в городских зонах 2-го и 3-го типов необходимо резервировать 20% от общей площади земельного участка под застройку социального жилья.

Теоретически этот земельный фонд должен быть чистым (расчищенным) и даже иметь инфраструктуру, а на самом деле в 63 провинциях/городах каждой провинции/города есть городская зона. Так почему же во многих провинциях до сих пор не реализованы проекты социального жилья? Куда же девается этот земельный фонд? Следовательно, этот вопрос необходимо поставить в центр внимания инспекции, как того требует Экономический комитет Национальной ассамблеи.

Конечно, в предыдущих статьях я упоминал множество случаев, когда малоимущие и социально незащищённые люди испытывали трудности с доступом к социальному жилью из-за процедурных проблем. Действующее положение, согласно которому в число 10 групп лиц, имеющих право на приобретение социального жилья, входят только «должностные лица, государственные служащие и государственные служащие», а работники, только подписавшие трудовые договоры и ещё не получившие заработную плату, — это серьёзное ограничение, которое необходимо проверить и устранить, чтобы исключить ситуацию, когда малоимущие люди, имеющие право на приобретение социального жилья, всё ещё томятся в ожидании только из-за отсутствия местной печати.

Или же вопрос о том, действительно ли человек, которого покупают, имеет низкий доход, тоже является спорным. В реальности у многих людей основная зарплата может быть «низкой», а «подработка» — очень высокой, и существующая система данных не способна это определить.

В недавнем пересмотре законопроектов я ценю то, что проектное агентство проявило большую восприимчивость, активно прислушиваясь к мнениям участников рынка, а также изучая и оценивая реальное положение дел. Это позитивный аспект, поскольку только глубоко изучив реальные недостатки с обеих сторон, мы можем ускорить устранение препятствий и устранение коренных причин проблем, с которыми сталкивается рынок.

Поэтому я также надеюсь, что история внедрения, надзора и инспекции в будущем также будет основана на духе открытости, сосредоточенности и решения основных проблем, с которыми сталкивается рынок.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html