Устранение «узкого места» в ценообразовании на землю в прибрежных районах Ламдонга

В юго-восточном регионе провинции Ламдонг (бывшая провинция Биньтхуан) ряд туристических проектов и городских территорий сталкиваются с правовыми проблемами, поскольку не определены конкретные цены на землю.

Уголок проекта NovaWorld Phan Thiet

Согласно отчёту Департамента сельского хозяйства и окружающей среды провинции Ламдонг, в настоящее время в юго-восточном регионе провинции 14 проектов, связанных с туристическими зонами, городскими территориями, коммерческим жильём, промышленными зонами и т.д., ищут объекты для оценки стоимости земли. Из них 8 туристических проектов столкнулись с трудностями.

Предприятия в замешательстве

Задержки в оценке земли привели к тому, что предприятия не смогли платить арендную плату за пользование землей и, следовательно, продолжить реализацию строительных проектов в соответствии с планом. Эта ситуация серьёзно повлияла на инвестиционный процесс, освоение средств и общее развитие территории.

В число 8 проектов с особыми проблемами входит 1 проект, для которого консалтинговое подразделение проводит оценку земли (Hon Rom Hill); 2 проекта, для которых выбираются консалтинговые подразделения (Royal Ruby Villa и Ocean Valley); 2 проекта с проблемами планирования (Honey Beach и Hoa Sen); 3 проекта, которые, как ожидается, будут исключены из списка (NDMREAL, Tan Dai Duong и De La Gi). Кроме того, суперпроект NovaWorld Phan Thiet площадью почти 1000 гектаров, в который инвестировала компания Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (входящая в группу Novaland), также много лет испытывает трудности с реализацией оценки земли.

До объединения Народный комитет провинции Биньтхуан заявил, что существуют десятки проектов, по которым ещё не установлены конкретные цены на землю. Эта задержка не только приводит к растрате социальных ресурсов, но и тормозит местное развитие.

Проблема ещё больше усложняется изменениями в законодательстве. С момента принятия Декрета 71/2024/ND-CP (Положение о ценах на землю, вступающее в силу с 1 августа 2024 года) процесс оценки земли разделился на два направления. Для проектов, предполагающих аренду земли с ежегодными платежами, провинция может применять метод коэффициента К, то есть умножать цену земли в прейскуранте на поправочный коэффициент для получения конкретной цены, что упрощает и ускоряет процесс. Однако проекты, переходящие на аренду земли с единовременной оплатой на весь срок аренды, должны применять сложные методы, такие как метод излишков, метод сравнения, метод дохода и т. д. Эти методы требуют полной юридической документации, обширных рыночных данных и привлечения внешнего консалтингового подразделения.

Фактически, существует очень мало консалтинговых компаний, имеющих квалификацию для подготовки оценочных досье в необходимом объеме. Многие консалтинговые компании опасаются юридических рисков или предлагают высокие расценки, что затрудняет выбор. Даже после выбора подходящего подразделения процесс подготовки и оценки досье по-прежнему длителен, поскольку в нём задействовано множество отделов и филиалов.

Уроки NovaWorld Phan Thiet

Типичным примером такой ситуации является проект туристического комплекса «Океанская долина» в районе Тянь Тхань провинции Ламдонг. Проект под коммерческим названием NovaWorld Phan Thiet включает в себя множество объектов туристической зоны, которые уже введены в эксплуатацию, некоторые находятся в стадии строительства, и, согласно плану, весь проект будет завершён к концу 2028 года. Однако изменение формы землепользования с годовой аренды на разовую аренду на весь срок вынудило проект ждать определения конкретных цен на землю для выполнения финансовых обязательств. Ожидается, что весь проект будет завершён к концу 2028 года.

Проект NovaWorld Phan Thiet занимает площадь более 986 гектаров. На сегодняшний день инвестор передал покупателям более 1300 из более чем 8000 объектов недвижимости.

Г-н Нгуен Минь, заместитель председателя Народного комитета провинции Ламдонг, сказал, что на сегодняшний день трудности и проблемы проекта NovaWorld Phan Thiet в основном решены.

Г-н Минь предложил Министерству финансов рекомендовать Провинциальному народному комитету создать Совет по оценке конкретных цен на землю и рабочую группу в июле 2025 года.

Ранее, 27 июня 2025 года, Народный комитет провинции разрешил проекту NovaWorld в Фантхьете изменить форму землепользования на разовую аренду. В настоящее время Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды проводит оценку стоимости и выбирает консалтинговую организацию для определения конкретной цены на землю, которая станет основой для взимания разовой арендной платы за этот проект.

Что касается оценки стоимости земель для проектов на юго-востоке провинции, г-н Нгуен Минь поручил Министерству сельского хозяйства и окружающей среды в срочном порядке проанализировать и обобщить информацию о процессе, процедурах и этапах, которые необходимо реализовать в соответствии с законодательством. В частности, необходимо срочно запросить у соответствующих департаментов, отделений и местных органов власти документы; обеспечить выполнение всех работ, связанных с определением стоимости земель.

Г-н Минь также поручил рассчитать все работы и представить на утверждение Народному комитету провинции смету расходов на консультационный пакет для определения конкретных цен на землю. Необходимо активно и заблаговременно связываться с организациями для выбора консультационных организаций, а также заблаговременно уведомлять организации об участии в определении цен на землю для проектов.

Не тратьте инвестиционные ресурсы впустую

По данным Народного комитета провинции Ламдонг, за последние годы в юго-восточном регионе провинции было реализовано более 40 проектов, цены на землю в которых не были определены, что привело к растрате инвестиционных и социальных ресурсов. Благодаря решению местных властей, к настоящему времени ещё 21 проект рассчитал цены на землю для выполнения финансовых обязательств, что стало основой для реализации последующих шагов.

Источник: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html