Устранение неполадок в жилищных проектах

Отмена обязательного требования для предприятий, инвестирующих в коммерческие жилищные проекты, выделять 20% своей земли под строительство социального жилья не только ускорит и сделает более удобной реализацию проектов для инвесторов, но и может ускорить достижение цели развития социального жилья в населенных пунктах.

В проекте поправки к Закону о жилищном строительстве это положение было исключено.

Министерство строительства недавно издало документ в ответ на петицию избирателей провинции Тхай Нгуен относительно требования, согласно которому в проектах коммерческого жилищного строительства и городского развития с земельными участками площадью 2 гектара и более в особых и I типах городских районах или 5 гектаров и более в II и III типах городских районах, 20% от общей площади жилых земель в детальных планах застройки, утвержденных компетентными органами, где уже построена техническая инфраструктура, должны быть выделены под строительство социального жилья.

По мнению избирателей, на основании данного положения при разработке детальных планов определенных проектов в этом районе муниципалитеты обязаны выделять землю под строительство социального жилья. Однако исследования показывают, что спрос на социальное жилье в городских районах (в пределах провинций) по-прежнему низок, и часть населения не имеет средств для покупки или аренды социального жилья, что приводит к неэффективному использованию земель и трудностям в управлении землями, выделенными под строительство социального жилья. Поэтому избиратели предлагают поручить правительству пересмотреть содержание Постановления № 49/2021/ND-CP от 1 апреля 2021 года, чтобы сделать распределение земли под строительство социального жилья более гибким и соответствовать реальной ситуации в муниципалитетах.

В районе Тхань Ми Лой города Тху Дык, Хошимин, расположен жилой комплекс социального жилья для рабочих, состоящий из 1040 квартир. Фото: Куок Анх

В связи с этим Министерство строительства заявило, что в прошлом министерство изучало и оценивало ряд недостатков и несоответствий в реализации политики развития социального жилья, включая положение о выделении 20% земель под социальное жилье в соответствии со статьей 5 Постановления Правительства № 100/2015/ND-CP от 20 октября 2015 года. Это послужило основой для исследований, разработок и представления в Правительство для принятия Постановления № 49/2021/ND-CP, вносящего поправки и дополнения в некоторые статьи Постановления № 100/2015/ND-CP, с целью устранения некоторых недостатков и несоответствий данного положения.

Помимо существующих проблем и препятствий в нормативных актах, которые были изменены и дополнены указом, принятым по распоряжению правительства, для полного преодоления вышеупомянутых проблем и недостатков необходимо также внести поправки в Закон о жилищном строительстве (по распоряжению Национального собрания ).

В настоящее время проект Закона о жилищном строительстве (с поправками) представлен правительством в 15-е Национальное собрание для комментариев на 5-й сессии и, как ожидается, будет принят на 6-й сессии. Соответственно, статья 80 проекта Закона о жилищном строительстве (с поправками) предусматривает исключение из обязательного требования для инвесторов коммерческих жилищных проектов и городских территорий выделять 20% земли под строительство земель под строительство социального жилья; и добавляет положение о том, что выделение земли под строительство социального жилья является обязанностью народного комитета провинции. В частности, при подготовке и утверждении планов развития провинции, планов землепользования, планов строительства и градостроительства народный комитет провинции должен выделять достаточное количество земли под строительство социального жилья в соответствии с утвержденной программой и планом жилищного строительства.

Это может привести к снижению цен на жилье.

Г-н Нгуен Хонг Луонг, председатель совета директоров компании Ho Chi Minh City Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, считает, что ранее действовавшее положение, требующее от предприятий выделять 20% земли под проекты социального жилья, непрактично. Он утверждает, что затраты на управление, инвестиции и эксплуатацию коммерческого жилья, элитных и даже сверхэлитных квартир значительно выше, чем у социального жилья, что делает невозможным объединение обоих типов жилья в одном проекте.

Таким образом, исключение этого положения из проекта поправки к Закону о жилищном строительстве является разумным. Многие застройщики, безусловно, предпочтут платить государству за активную реализацию своих проектов. Это также создаст основу для реализации утвержденного правительством плана по строительству 1 миллиона единиц социального жилья. В этом случае стоимость строительства социального жилья для потребителей может снизиться примерно до 20 миллионов донгов/м².

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), также оценил решение Министерства строительства об отмене требования выделять 20% земли под строительство социального жилья как весьма разумное. Однако он предложил добавить положения, позволяющие инвесторам выбирать между строительством социального жилья в рамках коммерческих жилых проектов, обменом земли на эквивалентное социальное жилье или уплатой государству платы за пользование землей с самого начала для активной реализации проектов. Это позволило бы избежать путаницы между местными властями и соответствующими ведомствами при выдаче разрешений и проверке проектов. Если этот выбор останется исключительно за государством, реализация проектов будет по-прежнему затруднена, как и в прошлом.

В настоящее время лишь немногие проекты городского развития среднего уровня, такие как инвестиционная корпорация Нам Лонг, выбирают строительство социального жилья. Однако проекты высокого класса не могут быть реализованы, поэтому большинство застройщиков предпочитают платить государству. При таком варианте государство получает дополнительно 20% дохода вместо уплаты сборов за землепользование, как раньше.

Предложение о разработке централизованного проекта.

В недавно опубликованном отчете о реализации проектов социального жилья в Хошимине в период с 2016 по 2025 год Департамент планирования и архитектуры Хошимина откровенно указал на то, что требование о выделении 20% земли под социальное жилье для всех проектов коммерческого жилищного строительства в городах III типа и выше не соответствует действительности и невыполнимо, поскольку на этих землях отсутствует минимальная площадь, необходимая для инвестирования в отдельный жилой комплекс социального жилья, отвечающий стандартам.

С другой стороны, строительство социального жилья в виде таунхаусов в рамках коммерческих проектов городской застройки (часто в престижных районах) потенциально может привести к негативным последствиям и несправедливости. Если малоимущие люди переедут в социальное жилье в элитных или сверхэлитных коммерческих жилых комплексах, то одних только расходов на управление зданием и основные коммунальные услуги будет недостаточно для их доходов.

Учитывая практические недостатки, Департамент планирования и архитектуры города Хошимин предложил Министерству строительства разработать специальные правила для Хошимина, особого городского района с требованиями к управлению, отличающимися от многих провинций и городов с более низкой плотностью застройки.

Департамент планирования и архитектуры предлагает Министерству строительства изучить возможность предоставления инвестору, реализующему несколько проектов в одном районе/округе, права обмениваться земельными участками для строительства социального жилья, сосредоточенного в рамках одного проекта, что облегчит ведение бизнеса, эксплуатацию и управление объектом; или же внедрить другие нормативные акты и решения, касающиеся политики и механизмов привлечения и поощрения инвестиций в социальное жилье для работников и малоимущих групп населения.

Кроме того, Департамент планирования и архитектуры также рекомендовал Народному комитету города Хошимин поручить Народным комитетам районов и города Тху Дык, исходя из фактических условий, потребностей и хода пересмотра и корректировки проектов планирования в масштабе 1/2000 в своих населенных пунктах, подготовить пересмотренные документы по проектам планирования в масштабе 1/2000 для обновления проектов социального жилья и проектов коммерческого жилищного строительства, утвержденных компетентными органами в рамках детального планирования, в планы зонирования и соответствующего выделения земель под строительство социального жилья.

Источник