Устранение неполадок в жилищных проектах

Отмена требования к предприятиям, инвестирующим в проекты коммерческого жилья, резервировать 20% своего земельного фонда для инвестиций в строительство социального жилья не только создает благоприятные условия для инвесторов для быстрой и удобной реализации проектов, но и может ускорить достижение цели развития социального жилья для населенных пунктов.

Проект Закона «О жилищном обеспечении» (с изменениями) исключил это положение.

Министерство строительства только что выпустило документ в ответ на петицию избирателей провинции Тхайнгуен относительно инвестиционных проектов по строительству коммерческого жилья и городских территорий с масштабом землепользования 2 гектара и более в специальных городских районах и городских районах типа I или 5 гектаров и более в городских районах типа II и типа III, которые должны зарезервировать 20% от общей площади жилых земель в проектах детального планирования, одобренных компетентными органами, и инвестировать в создание систем технической инфраструктуры для строительства социального жилья.

По мнению избирателей, на основании данного постановления при разработке детальных планов ряда проектов на территории населенные пункты обязаны формировать земельные фонды для строительства социального жилья. Однако фактические обследования показывают, что спрос на социальное жилье у населения городских территорий (относящихся к провинции) по-прежнему низок, у части населения нет условий для покупки или аренды социального жилья, что приводит к расточительству земель и трудностям в управлении земельными фондами, выделенными под строительство социального жилья. Поэтому избиратели предложили изучить и внести в Правительство проект поправок к содержанию Указа № 49/2021/ND-CP от 1 апреля 2021 года в сторону гибкости в распределении земельных фондов для строительства социального жилья в соответствии с реальной ситуацией на местах.

Проект социального жилья для рабочих, сдаваемого в аренду, в объеме 1040 квартир в районе Тханьмилой, города Тхудык, города Хошимин. Фото: QUOC ANH

По данному вопросу Министерство строительства заявило, что в последнее время Министерство провело исследование и оценку ряда недостатков и несоответствий в реализации политики развития социального жилья, включая положение о резервировании 20% земельного фонда для развития социального жилья в соответствии со статьей 5 Постановления Правительства № 100/2015/ND-CP от 20 октября 2015 года, в качестве основы для исследования, разработки и представления Правительству для обнародования Постановления № 49/2021/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления № 100/2015/ND-CP, с целью устранения ряда недостатков и несоответствий данного положения.

Помимо существующих проблем и трудностей в нормативных актах, которые были изменены и дополнены в Указе по поручению Правительства, для полного преодоления вышеуказанных проблем и недостатков необходимо также внести поправки в Закон о жилье (по поручению Национального Собрания ).

В настоящее время проект Закона о жилье (с изменениями) представлен правительством в Национальное собрание 15-го созыва для рассмотрения на 5-й сессии и, как ожидается, будет одобрен на 6-й сессии. Соответственно, статья 80 проекта Закона о жилищном строительстве (с изменениями) предусматривает, что земли для строительства социального жилья исключаются из регулирования, требующего от инвесторов проектов коммерческого жилья и строительства городских территорий резервировать 20% земельного фонда для инвестиций в строительство; Дополнение положений о выделении земель для строительства социального жилья является обязанностью Народного комитета провинции. В частности, при разработке и утверждении провинциального планирования, планирования землепользования, планирования строительства и городского планирования провинциальный Народный комитет должен выделить достаточные земельные фонды для развития социального жилья в соответствии с утвержденной программой и планом развития жилья.

Может снизить цены на жилье

Председатель совета директоров акционерной компании по развитию социального жилья города Хошимина г-н Нгуен Хонг Лыонг заявил, что предыдущее положение, требующее от предприятий, реализующих проекты коммерческого жилья, резервировать 20% земельного фонда для реализации социального жилья, не соответствует действительности. Поскольку затраты на инвестиции и управление эксплуатацией коммерческого жилья, элитных квартир и даже суперэлитных квартир значительно выше, чем у социального жилья, объединить эти два типа в одном проекте невозможно.

Поэтому вполне обоснованно, что проект Закона «О жилищном обеспечении» (с изменениями) не содержит данное положение. Конечно, многие инвесторы предпочтут заплатить государству за инициативное участие в реализации проекта. Это также станет основой для реализации проекта строительства 1 миллиона единиц социального жилья, утвержденного Правительством. В то время удельная стоимость строительства социального жилья для потребителей могла снизиться примерно до 20 млн донгов/м2.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау также оценил, что решение Министерства строительства об отмене правила о резервировании 20% земельного фонда для инвестиций в строительство социального жилья является весьма разумным. Однако необходимо добавить положения, согласно которым инвесторы имеют право выбирать строительство социального жилья в коммерческих жилищных проектах, обменивать эквивалентные земельные фонды социального жилья или платить государству сборы за пользование землей с самого начала, чтобы иметь возможность проактивно реализовать проект. Благодаря этому местные органы власти и функциональные агентства не будут испытывать затруднений при лицензировании и проверке проектов. Если мы предоставим этот вариант правительству, реализация проекта будет по-прежнему заблокирована и затруднена, как это было на протяжении долгого времени.

Фактически, в настоящее время инвесторы, в частности Nam Long Investment Corporation, выбрали для строительства социального жилья лишь несколько проектов в городских районах средней ценовой категории, но проекты высокого класса не могут быть реализованы, поэтому большинство инвесторов предпочитают платить деньги государству. Благодаря этому плану штат получит дополнительный доход в размере 20% вместо необходимости платить сборы за пользование землей, как раньше.

Предложение по концентрированной разработке проекта

В недавно опубликованном отчете о реализации проектов социального жилья в городе Хошимин в период 2016-2025 гг. Департамент планирования и архитектуры города Хошимин откровенно указал, что требование ко всем инвестиционным проектам коммерческого жилья в городских районах от типа III и выше резервировать 20% земельного фонда для строительства социального жилья не соответствует действительности и невыполнимо, поскольку этот земельный фонд не имеет достаточной минимальной площади для инвестирования в независимый блок социального жилья, обеспечивающий стандарты.

С другой стороны, если социальное жилье строится в форме таунхаусов в коммерческих городских районах (часто в местах с «золотыми землями»), оно может потенциально содержать негативные и несправедливые аспекты. В случае людей с низким доходом, проживающих в квартирах социального жилья в элитных и суперэлитных коммерческих жилищных проектах, расходы на управление и эксплуатацию здания, а также другие основные услуги в этих проектах не соответствуют их доходу.

Из-за практических недостатков Департамент планирования и архитектуры города Хошимин предложил Министерству строительства разработать специальные правила для города Хошимин как особой городской зоны с иными требованиями к управлению по сравнению со многими провинциями и городами с низкой плотностью урбанизации.

Департамент планирования и архитектуры предложил Министерству строительства изучить возможность предоставления инвестору, реализующему множество проектов в одном районе, права на обмен земельными участками для строительства концентрированного социального жилья в рамках одного проекта с целью создания благоприятных условий для ведения бизнеса, эксплуатации и бесперебойной работы инвесторов или принятия других нормативных актов и решений по политике привлечения инвестиций и стимулированию инвестиций в социальное жилье для обслуживания работающих и малообеспеченных слоев населения.

Кроме того, Департамент планирования и архитектуры также рекомендовал Народному комитету города Хошимин поручить Народным комитетам районов и города Тхудык, исходя из фактических условий, потребностей и прогресса в рассмотрении и корректировке проектов планирования 1/2000 в данной местности, подготовить документы для корректировки проектов планирования 1/2000 с целью обновления проектов социального жилья и проектов развития коммерческого жилья с учетом положений социального жилья, одобренных компетентными органами для детального планирования в проектах планирования зонирования, а также надлежащим образом организовать земельные фонды для строительства социального жилья.

Источник